（2014）公民二初字第219号

裁判日期: 2014-05-14

公开日期: 2014-11-10

案件名称

马小军与公主岭市东方购物美食广场、刘闯租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

公主岭市人民法院

所属地区

公主岭市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马小军,公主岭市东方购物美食广场,刘闯,公主岭东方购物广场

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百二十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2014）公民二初字第219号原告马小军，男，1988年3月30日生。委托代理人邹璋宁，系吉林响铃律师事务所律师。被告公主岭市东方购物美食广场（弘正美食广场）。负责人刘闯，系经理。被告刘闯，女，1984年10月16日生，汉族，公主岭市人，现住公主岭市岭东公园小区*号楼*单元***室，系个体。两位被告的委托代理人高广权，系吉林景学律师事务所律师。第三人公主岭东方购物广场。法定代表人朱洪仙，系经理。原告马小军与被告公主岭市东方购物美食广场、刘闯第三人公主岭东方购物广场租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马小军及其委托代理人邹璋宁、被告公主岭市东方购物美食广场与被告刘闯的委托代理人高广权到庭参加了诉讼，第三人公主岭东方购物广场经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月11日原告与被告签订美食广场摊位租赁合同，合同约定：“甲方出租给乙方的经营场地面积为6平方米。该房交付条件为、电、空调、通风、排风、天然气进户打到正常使用条件。全年租金三万伍仟元整，乙方向甲方交纳保证金三千元整。”合同签订后，被告于2013年10月10日通知原告入场营业，但原告入场时天然气并未接通，按被告要求原告使用煤气罐作业经营。合同履行至2014年1月14日公主岭市弘正美食广场被公主岭市消防队查封，导致原告无法营业。综上，被告未能按照合同约定履行天然气接通，导致原告无法正常经营，给原告造成严重经济损失。经协商被告仍未能按照合同约定履行，致使不能达到合同目的。为了维护原告合法权益，故诉至法院，要求依法判令解除原告与被告签订的美食租赁合同；依法判令被告返还原告租赁费35000元、押金3000元、装修费3600元，共计41600元；依法判令被告赔偿原告经济损失1800元；诉讼费用由被告承担。二被告委托代理人答辩称，：美食广场没有营业执照，一切由刘闯经营，我也是美食广场代理人。1、双方租赁关系、租赁面积及约定的被告交付条件为水、电、空调、通风、排风、天然气进户达到正常使用条件属实。也是被告与第三人签订合同时明确约定的，因为第三人没有连接天然气进户，导致被告对原告违约。2、不是被告要求原告使用煤气，而是原告根据没有天然气进户的实际条件而使用煤气。3、美食广场被查封是因为第三人没有连接天然气入户，导致原告使用煤气才被消防部门查封的，查封后第三人向消防部门交纳了罚款，责任在第三人。4、被告同情原告，但本案责任在第三人，就由第三人承担全部责任。第三人公主岭东方购物广场在法定期限内未提交书面答辩状也未到庭答辩。原告为证实自己的主张，在法定举证期限内提供并当庭出示了如下证据：租赁费、押金、装修费收据3张，共计41600元。二被告对此证据真实性无异议，租赁费如合同解除返还租金应扣除实际履行期间的租金；装修费是原告租赁摊位后重新装修，由美食广场装修，合同已经履行，不同意返还。。2、经济损失证明。要求给付1800元损失费。二被告对此证据有异议，称法确定食材损耗的原因及具体数额，并且缺乏照片等其他证据佐证。3、租赁合同。二被告对此证据无异议。二被告为证实自己的主张，在法定举证期限内提供并当庭出示了如下证据：1、东方购物广场与韩宇（刘闯丈夫）租赁合同。原告对此证据无异议。2、东方购物广场向消防队交纳罚款收据。原告对此证据无异议。第三人公主岭东方购物广场在法定举证期限内未提供证据。经审理查明，被告刘闯系被告公主岭市东方美食广场（弘正美食广场）的经营者兼代表人。2013年3月11日原告与被告签订美食广场摊位租赁合同。合同签订后，原告将35000元租赁费、3000元抵押金、装修费3600元交付给被告。被告于2013年10月10日通知原告入场营业，但原告入场时天然气并未接通，原告使用煤气罐作业经营。合同履行至2014年1月14日公主岭市弘正美食广场被公主岭市消防队查封，导致原告无法营业。上述事实有原告提供的电表安装费、摊位费等收据3张、租赁合同及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院对上述事实及证据予以确认。本院认为，由于被告公主岭市东方购物美食广场（弘正美食广场）未取得营业执照，故其所有权利义务由其负责人兼经营者被告刘闯承担。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，结合上述事实，原、被告之间的租赁合同依法成立，合法有效。原、被告之间的租赁合同中明确约定“该房交付条件为、电、空调、通风、排风、天然气进户打到正常使用条件”。而被告却未能为原告提供天然气，导致被告被公主岭市消防队查封，原告至今无法营业，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，被告无法提供天然气，租赁合同目的无法实现，且被告在庭审中亦同意解除合同，故原告要求法院判令解除原告与被告签订的美食租赁合同的诉讼请求本院予以支持。由于原告已经经营了三个月（2013年10月10日至2014年1月14日），故视为涉诉租赁合同已经正常履行了三个月。租赁合同系继续性合同，此类合同在合同解除的效力上原则上无溯及力，即合同已经履行的部分应视为履行完毕，故被告应返还原告剩余租金26250元（35000元／12个月×9个月）并返还抵押金3000元。关于装修费3600元，由于此费用系管理标的物和准备履行合同而支付的费用，属于非违约方经济利益的损失，该费用是当事人信赖合同能够成立并能得到履行而产生的，且该费用系被告美食广场统一装修统一收取的，所以也应列入返还费用的范围，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求被告返还装修费3600元的诉讼请求本院予以支持。关于经济损失1800元，由于原告提供的证据只能证实损失存在，而不能证实损失的具体价值，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出来的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，由于原告未能提供充分的证据证实自己的主张，故对于原告要求被告赔偿1800元经济损失的诉讼请求本院暂予驳回，原告可待搜集充分证据后另行主张权利。庭审中被告称原告的损失系由于第三人对被告的违约行为造成的，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，对于被告的主张本院不予支持，被告可向第三人另行主张权利。综上，原、被告之间签订的美食租赁合同由于合同目的无法实现应予解除，被告应返还原告剩余租赁费、抵押金和装修费共计32850元（26250元＋3000元＋3600元）。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：准予解除原、被告间的美食租赁合同关系。被告刘闯于本判决生效后立即返还原告剩余租赁费、押金、装修费合计32850元。驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元由被告刘闯负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民。审　判　长　　顾璟玥人民陪审员　　惠玉坤人民陪审员　　李铁民二〇一四年五月十四日书　记　员　　刘保华关注公众号“”