（2012）牧民一初字第527号
裁判日期: 2014-05-14
公开日期: 2014-06-17
案件名称
焦秋成与王学森租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新乡市牧野区人民法院
所属地区
新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
焦秋成,王学森
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2012）牧民一初字第527号原告（反诉被告）焦秋成，男，1972年9月出生。委托代理人郭振雷，河南辉龙律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）王学森，男，1963年5月出生。委托代理人任广宇，河南日诚律师事务所律师，特别授权。原告焦秋成诉被告王学森租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告王学森在提交答辩状期间向本院提起反诉，本院依法予以准许，本案依法由审判员与人民陪审员组成合议庭，分别于2012年10月26日、2014年1月7日公开开庭进行了审理。原告焦秋成的委托代理人郭振雷、被告王学森及其委托代理人任广宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告焦秋成诉称：2004年12月1日，原、被告签订了租赁合同1份，原告将位于新乡市牧野区某某村东的一块约17亩的土地场院租赁给被告，合同约定：“1、租赁期限为十年，从2005年1月1日开始，到2015年12月31日止。第一年至第三年为每年租金伍万元整，第四年至第六年为每年租金陆万元整，第七年至第十年为每年租金柒万元整。2、合同签订后由乙方先付给甲方前三年租金共计壹拾伍万元整，第四年开始，每年元月一日前预交当年租金。3、甲方为乙方建房40间，作为乙方办公住宿使用，所有权归甲方，乙方每间每年应付租金2000元，每年元月一日前预交本年租金。4、甲方接通乙方生活用电，乙方按实际用电量交纳电费。”同时，合同第9条约定：乙方如不能按时交纳租金，甲方有权终止合同。第10条约定：如无特殊情况，任何一方未经对方同意，不得解除合同，如果违反双方约定或合同违约，需赔付对方违约金伍万元整。但是，被告在履行合同期间，至今尚欠租赁费人民币468000元，故向法院起诉，诉讼请求：1、要求终止解除原、被告签订的租赁合同，交回所租场房。2、要求被告立即支付所欠租赁费计人民币468000元，以及同期银行贷款利息。3、要求被告承担违约金人民币50000元。4、要求被告承担2012年1月1日至本案判决终止解除合同并实际收回租赁场房期间的租赁费每月人民币12500元。5、由被告承担全部诉讼费用。庭审过程中原告变更第一项诉讼请求为：被告立即支付所欠租赁费588000元。被告王学森答辩及反诉称，王学森不欠原告租赁费，原告要求王学森承担违约金没有法律依据。原告要求解除租赁合同必须赔偿经济损失并向被告支付违约金50000元。2004年12月1日，王学森与焦秋成签订租赁合同1份，合同约定租赁期限为10年，从2005年1月1日开始到2015年12月31日止。在租赁合同履行期间，王学森按合同约定履行了自己的全部义务，而焦秋成却采取挖沟等手段阻碍王学森经营，逼迫王学森增加租金，以达到赶走王学森的目的。焦秋成的行为已严重侵害了王学森的合法权益，致使王学森无法实现租赁合同之目的。故向法院提起反诉，反诉请求为：1、要求焦秋成支付王学森违约金50000元。2、要求焦秋成赔偿王学森经济损失（具体数额以司法鉴定结论为准）。后被告根据评估报告变更反诉请求为：要求反诉被告支付反诉原告违约金50000元，赔偿经济损失824200元。按照法律规定原告变更诉讼请求已经超过法律规定的期限，依法不应得到支持。提出变更请求应当在法律规定期限内提出，现已超出法律规定的期限。反诉被告焦秋成就反诉原告王学森反诉辩称，被告反诉理由不成立。被告欠交租赁费已经构成合同违约。原告有权要求解除合同、要求被告支付所欠租赁费以及支付违约金。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告焦秋成向本院提交的证据材料有：租赁合同1份，租赁房屋的房产证1份，证明租赁费数额、租赁物及付款时间，被告至今欠原告租赁费，应支付违约金。合同第十条约定违约金为50000元。被告王学森向本院提交的证据材料有：1、租赁合同1份，证明原、被告双方对合同第3条进行了修改，是每年租金2000元。2、原告为被告出具的收到条9份，收到2004年11月28日到2005年8月26日租金共计150000元。焦秋成收到租金的证明，证明王学森履行了合同第2条规定。3、收到条（收到租金）证明6份，这是从2006年3月14日至2010年12月30日期间的租金，证明原、被告双方是按照合同第3条规定每年租金2000元执行的。王学森履行了合同的第2条，每年按时交租金。2006年3月14日王学森交租金2000元。2006年3月原告为被告建房40间，建成当日王学森向焦秋成交租金2000元。2007年1月1日王学森交租金2000元。2008年1月4日王学森交租金62000元。2009年1月1日被告交租金62000元。2009年12月30日被告交租金62000元。2010年12月30日被告交租金72000元。都是交的下一年租金。被告按每年租金2000元一直交到2011年，在此期间原告从来没有提出过异议，并且该行为是延续的。该组证据证明双方履行了合同，第3条约定是每年租金2000元。4、原、被告双方谈话录音1份，证明王学森和原告发生的纠纷是因为房租涨价问题。原告在合同履行期间涨房租，根本不涉及欠租金问题。5、照片1张，派出所证明1份，照片证明2012年2月5日下午6点，焦秋成用挖掘机将租赁场地挖个大沟，致使王学森无法使用场地。为此，双方发生纠纷并报警。公安机关到达现场后，经了解，焦秋成在院里挖了一个大沟，出警人员告知被告按法律程序解决问题。证明原告不履行合同，造成被告无法正常工作，因此被告没有义务再继续支付租金。6、证人证言1份，证明王学森按合同约定在院内施工建房的情况。依被告申请，本院委托河南正源资产评估有限公司对新乡市牧野区某某村的房屋建筑物的价值进行评估，2013年12月2日河南正源资产评估有限公司出具豫正评报字（2013）第108号资产评估报告书，评估结论为：本次委估资产评估价值为82.42万元。庭审中，被告王学森对原告焦秋成所举证据提出如下质证意见：对房产证真实性无异议，但房产证载明的范围与合同载明的范围不一致。对合同第3条真实性有异议，双方在合同中约定的第3条是每年租金2000元，而不是每间每年2000元。对评估报告书无异议。所有评估的资产都是王学森所建，因为当时合同中间已载明院里只有40间房，院里除了合同中约定的40间房外剩余建筑全是王学森所建，合同中对被告的租赁状况有明确记载，应以合同记载的原始状况为准。庭审中，原告焦秋成对被告王学森所举证据提出如下质证意见：对被告提供的合同真实性有异议，这份合同与原告保存的合同第3条不一致，被告提供的合同第3条将每间划掉了，但是并没有像合同中其他修改处一样按手印，因此这处修改是被告单方面进行修改，是伪造的合同。而且根据常识及常理，也不可能40间房租赁费每年2000元，每月每间房租赁费仅50元钱。如果是如此小的数目，也不可能让原、被告双方用3条的内容去充分讨论40间房屋的租赁费用、生活用电费用及维修的费用。而且原、被告双方在原告持有的合同中每处修改处都按有手印，因此合同第3条应当以原告持有的合同内容为准。对证据2、3真实性无异议，但这个收条只是证明收到这么多钱，不能证明收到的租赁费的期限，不能证明被告已经不欠原告租赁费。被告应付的租赁费应按合同第1、3条约定计算，减去被告已付租金，就是被告尚欠的租赁费数额。对谈话录音真实性不予认可，对想证明的问题也不予认可。该谈话录音不能证明被告不欠租赁费。对照片真实性不认可，对派出所证明及接警登记表陈述的情况有异议，出警干警并没有看到焦秋成挖沟，对挖沟的用处也没有显示。对证人证言有异议，不符合证据规则，不能作为证据使用。合同第8条约定，合同终止后由被告自行处理其所搞建筑，且被告搞建筑需征得原告同意，原告并未同意被告在租赁场院内搞建筑。对报告书真实性无异议，但对涉及的鉴定内容及鉴定事项所有权等内容有异议，固定资产房屋建筑物评估明细表中第一项是被告建的，其余的都不是他建的，是原告自己建的。本院对原告焦秋成提供的证据，因其客观真实、来源合法、能够证明原告焦秋成的主张，故对原告焦秋成所举证据的证明效力予以确认。本院对被告王学森提供的证据1，因该证据与原告焦秋成提供的租赁合同不符，被告王学森提供的租赁合同第3条将“每间”划掉了，但是该修改处并没有像合同中其他修改处一样按手印，且原告对此不予认可，故本院对被告王学森提供的证据1的证明效力不予确认。本院对被告王学森提供的证据2、3，因原告焦秋成对其真实性不提出异议，故对该2组证据的真实性予以确认。对被告王学森提供的证据4，因该证据无其他证据相印证，且原告焦秋成提出异议，对此不予认可，故本院对该组证据的证明效力不予确认。对被告王学森提供的证据5，因原告焦秋成对其真实性未提异议，故对该证据的真实性予以确认。对被告王学森提供的证据6，因该证据没有其他证据相印证，且原告提出异议，故本院对该组证据的证明效力不予确认。本院对河南正源资产评估有限公司出具的豫正评报字（2013）第108号资产评估报告书，因该组证据客观真实，来源合法，与本案案件事实有关联，故对该组证据的证明效力予以确认。经庭审质证，依据有效证据，本院可以确认以下案件事实：2004年12月1日，原告焦秋成与被告王学森签订租赁合同1份，约定原告将承包某某村的院落一处租赁给被告使用，面积约17亩（新濮公路与107国道交叉口北约500米路西）。原告提供的合同内容为：“租赁合同¨¨¨1、租赁期限为十年，从2005年1月1日开始，到2015年12月31日止。第一年至第三年为每年租金伍万元整，第四年至第六年为每年租金陆万元整，第七年至第十年为每年租金柒万元整。2、合同签订后由乙方先付给甲方前三年租金共计壹拾伍万元整，第四年开始，每年元月一日前预交当年租金。3、甲方为乙方建房40间，作为乙方办公住宿使用，所有权归甲方，乙方每间每年应付租金2000元，每年元月一日前预交本年租金。4、甲方接通乙方生活用电，乙方按实际用电量交纳电费。5、¨¨¨8、乙方在租赁期间，如搞建筑，应争得甲方同意，费用并由乙方承担，合同终止后可自行处理。9、乙方如不能按时交纳租金，甲方有权终止合同。10、如无特殊情况，任何一方未经对方同意，不得解除合同，如果违反双方约定或合同违约，需赔付对方违约金伍万元整。¨¨¨”被告方提供的合同中第3条约定：“甲方为乙方建房40间，作为乙方办公住宿使用，所有权归甲方，乙方每年应付租金2000元，每年元月一日前预交本年租金。”除该条内容不同外，原、被告提供的合同其他内容均一致。2012年2月5日原、被告双方因租赁场地问题发生纠纷，原告用挖掘机将中天汽修的院内挖了一个宽一米、长十几米的大坑。2012年2月23日原告向本院起诉，诉讼请求：1、要求终止解除原、被告签订的租赁合同，交回所租场房。2、要求被告立即支付所欠租赁费计人民币468000元，以及同期银行贷款利息。3、要求被告承担违约金人民币50000元。4、要求被告承担2012年1月1日至本案判决终止解除合同并实际收回租赁场房期间的租赁费每月人民币12500元。5、由被告承担全部诉讼费用。庭审过程中原告变更第一项诉讼请求为：被告立即支付所欠租赁费588000元。本案在审理过程中被告提起反诉，并申请法院对位于新乡市牧野区某某村的房屋建筑物的价值进行评估，2013年12月2日河南正源资产评估有限公司出具豫正评报字（2013）第108号资产评估报告书，评估结论为：本次委估资产评估价值为82.42万元。根据该鉴定结论反诉原告王学森确认反诉请求为：要求反诉被告焦秋成支付反诉原告王学森违约金50000元，并赔偿反诉原告王学森经济损失824200元。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订有租赁合同，合同一式两份，但被告王学森提供的合同第3条中将“每间”两个字划掉了，可并没有像合同中其他修改处一样双方按手印确认，原告焦秋成对此不予认可，且该处修改与原告焦秋成提供的合同不一致，因此被告王学森的抗辩理由，本院无法支持。合同第3条内容应当以原告焦秋成持有的合同内容为准。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”被告王学森未按约定支付租金已构成违约，原告焦秋成要求解除租赁合同，被告王学森当庭表示同意解除，故对原告焦秋成要求与被告王学森解除租赁合同的诉讼请求予以支持。原告焦秋成要求被告王学森支付租赁费符合法律规定，本院予以支持。被告王学森自2005年1月1日起开始租赁原告焦秋成场地及房屋，截止到2011年12月30日，被告王学森共计应付原告焦秋成场地租金400000元。按照合同约定的40间房，每间房每年租金2000元计算，房屋租金应为560000元。被告王学森共计应支付原告焦秋成场地及房屋租金960000元。按照被告王学森提供的证据可以看出，被告王学森在此期间实际支付原告焦秋成场地及房屋租金共计412000元，截止到2011年12月30日被告王学森共欠原告焦秋成场地及房屋租赁费548000元。原告焦秋成要求被告王学森承担2012年1月1日起至本案判决终止解除合同并实际收回租赁场房期间的租赁费，本案中被告王学森虽然存在违约行为，但原告焦秋成在2012年2月5日采取在被告王学森租赁的场院内挖沟以求达到收取租金的目的，造成被告王学森不能正常经营实为不妥，故本院仅支持自2012年1月1日起至2012年2月5日前的租赁费，应为14384元（2012年的场地及房屋租赁费150000元÷365天×35天）。被告王学森共计应支付原告焦秋成租赁费562384元。关于双方互相主张的违约金部分，被告王学森未能在2012年1月1日前交纳2012年租赁费，已属违约，原告焦秋成应通过法律途径主张而不该采取挖沟等手段阻碍被告王学森经营，给被告王学森也造成了一定的损失，被告王学森违约在先，原告焦秋成不妥行为在后，双方均有责任，故双方要求的违约金均不予支持。关于被告王学森反诉时主张的经济损失824200元，原、被告双方在合同中约定被告王学森在租赁期间如搞建筑，应征得原告焦秋成同意，合同终止后可自行处理。但在本案庭审过程中，被告王学森未能向本院提供证据证明其在租赁原告的场地内修建建筑时已征得原告同意，也未提供证据证明其所建建筑系合法建筑，且本案的发生是因为被告王学森未按照合同约定按时交纳租金引起的，故被告王学森反诉主张的经济损失理应不予支持。但考虑到原告焦秋成在本案中的行为也有不妥之处，且被告王学森在其所租赁的原告焦秋成的场地内的建筑物确实存在，该建筑物经过鉴定部门鉴定价值为824200元，现在双方解除合同被告王学森如果将其所建建筑拆走必然会造成巨大损失，对双方均无益，虽然原告不同意折价接收，但是为了避免损失扩大，本着社会和谐以及公平原则，原告焦秋成应对被告王学森的建筑物给予适度补偿，本院认为以建筑物总价格的50%为宜，应为412100元（824200元×50%）。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告焦秋成与被告王学森之间的租赁合同。二、被告王学森于本判决生效后十日内支付原告焦秋成租赁费562384元。三、反诉被告焦秋成于本判决生效后十日内补偿反诉原告王学森经济补偿金412100元。四、驳回原告焦秋成的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告王学森的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9200元，由被告王学森承担8300元，原告焦秋成承担900元。反诉费12000元，由反诉原告王学森承担6000元，反诉被告焦秋成承担6000元。为便于结算，原告及反诉原告预交的诉讼费及反诉费，扣除其各自应承担部分，剩余部分不予退还，待执行时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长 ：尚志毅审 判 员 ：侯丽芳人民陪审员 ： 杨 华二〇一四年五月十四日书 记 员 ：赵来荣 来自