（2014）苏审二民申字第304号
裁判日期: 2014-05-14
公开日期: 2014-10-20
案件名称
李进伟与江苏润源铜业有限公司房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
李进伟,江苏润源铜业有限公司,张传余
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏审二民申字第304号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李进伟。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江苏润源铜业有限公司。住所地：江苏省常州市武进区湖塘镇西工业园区。法定代表人：李厚法，该公司总经理。一审第三人：张传余。再审申请人李进伟与被申请人江苏润源铜业有限公司（以下简称润源公司）、一审第三人张传余房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2013）常民终字第936号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李进伟申请再审称：一、二审认定的基本事实缺乏证据证明。涉案房屋在2002年改制协议中明确归湖塘镇政府所有，后一直由湖塘镇政府收取该房屋的租金，故该房屋不可能在2012年4月通过一次会议纪要及二次改制将价值3-4千万元的涉案房屋以123万元转让给润源公司。且润源公司在未领取土地使用权证的情况下领取了房屋所有权证，有违法律规定。李进伟依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定申请再审。本院审查查明：2011年1月27日，常州市湖塘消费品综合市场管理有限公司（以下简称消费品市场）作为出租方、李进伟作为承租方签订租房协议约定：出租方将坐落在定安路北原铜材厂朝南店面房东起第贰间店面房（双方于诉讼中确认为坐落于常州市武进区湖塘镇定安中路1-23号东起第17间、第18间）出租给承租方使用；租房时间为2011年1月1日起到2011年12月30日；全年房租金10000元。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同。2012年6月14日，润源公司向李进伟发出通知称，因李进伟租用房屋至今未签订续租协议，也未交纳2012年度房租金，希接通知后于6月30日前由润源公司派人上门签订续租协议，并收取房租金；2012年店面房租金暂定为10000元／间，若于2012年6月30日尚未签订2012年租房协议及未交纳房租金者，润源公司将立即收回该处店面房使用权。同年6月30日，消费品市场向李进伟发出告知函称，李进伟所租房屋权属归属于润源公司，因故委托该市场进行管理，现该房屋已移交润源公司自行管理（2012年6月13日会议已经明确告知各承租人），请收到通知后立即与润源公司接洽协商有关房屋租赁事宜。后由于润源公司、李进伟就房屋产权归属存在较大分歧而未能就租赁事宜达成协议，润源公司遂向常州市武进区人民法院起诉，请求法院判令：1.解除润源公司与李进伟之间及李进伟与张传余之间的租赁关系；2.李进伟及张传余将位于常州市武进区湖塘镇定安中路1-23号东起第17间、第18间房屋返还润源公司；3.李进伟支付自2012年1月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费（按每年每间10000元计算，暂计算至2012年12月31日共计20000元）。另查明：原江苏航宇铜材厂（以下简称铜材厂）于1988年1月15日经武进县人民政府以［武政地（1988）第0008号］文批复同意建设，武进县湖塘镇人民政府于1994年3月11日以［湖政复（94）第75号］文件同意铜材厂建造两幢六层职工宿舍楼；武进县城区管理委员会规划建设部于同年12月9日颁发了建设工程规划许可证（编号城区发20号）。1995年4月9日，铜材厂与武进房地产总公司湖塘公司签订联合建房协议约定所建商住楼底层营业房全部归铜材厂所有。联建房屋于1996年2月竣工验收，本案所涉租赁房屋即包含在联建房屋内。2002年3月12日，武进市湖塘镇人民政府作为甲方、李厚法（润源公司法定代表人）作为乙方签订关于铜材厂产权制度改革协议书（以下简称改制协议）一份，改制的基准日为2001年5月20日。协议载明：在对企业不动产在改制时收归甲方处理基础上，考虑有关资产调增、调减因素后，确认企业净资产为8897790元（不含土地、厂房、用电设施，详见净资产调增、调减、剥离情况表），乙方以8897790元购买铜材厂产权（不含土地、厂房、用电设施）；如乙方于签字之日起20日内向甲方一次性交付资产转让款，可享受免交10%资产转让款889779元的优惠，乙方一次性实际交付资产转让款为8008011元。该改制协议附件《铜材厂净资产调增、调减、剥离情况表》注明：房屋及建筑物评估总价5863900元（见评估报告），其中（一）厂区内房屋及建筑物4586700元，收归镇处理；（二）厂外房屋：1.三坝住宅楼46600元转制给铜材厂；2.南大楼1230600元转制给铜材厂。常州市武进湖塘集体资产经营公司（以下简称集体资产经营公司）、常州市武进区湖塘镇人民政府（以下简称湖塘镇政府）对此记载内容盖章确认。2012年4月12日，由湖塘镇政府副镇长樊烨、三产服务业科科长刘征宇、消费品市场主任戴东安、集体资产经营公司总经理曾桂、润源公司法定代表人李厚法参加的会议纪要（以下简称4.12会议纪要）载明：原铜材厂商住楼商业店面（不含土地使用权）在产权制度改革中以评估价1230600元转制给受让方李厚法所有，其所占用的土地的使用权仍归湖塘镇集体所有，该房屋未办理房产手续。2005年，因规划招商项目建设需要，上述商业店面移交至常州市武进区湖塘镇市管办管理，其后又移交给消费品市场管理。考虑到当时铜材厂对消费品市场建设的配合支持等实际情况，在李厚法一次性结清3651264元工程垫付款的前提下，常州市武进区湖塘镇将上述商业店面房（不含土地使用权）移交给李厚法。李厚法自愿放弃该处资产在镇管理期间的租金收益，由消费品市场与集体资产经营公司协议签订等相关移交手续的完善。2012年5月23日，集体资产经营公司（甲方）与李厚法（乙方）签订协议一份（以下简称5.23协议），该协议载明：（一）甲方将产权属于乙方的原铜材厂商住楼商业店面（不含土地使用权）资产移交给乙方，不再委托消费品市场进行经营管理。（二）在该资产移交前，乙方同意一次性清偿结欠甲方的3651264元工程垫付款，并自愿放弃该处资产在消费品市场管理期间的租金收益。（三）考虑到实际移交时间因素，乙方应将该处资产2012年一季度租金交付给甲方。（四）移交后，涉及该处资产的一切权利义务由乙方承担，乙方自行处理涉及该处资产的水、电等一切问题和矛盾并承担相关费用。嗣后，润源公司就坐落于常州市武进区湖塘镇定安中路1-23号六层楼房中的第一层房屋领取了填发日期为2012年8月13日、权证号为常房权证武字第××号的的房屋所有权证，该权证载明的产别为股份制企业产，附记栏中注明“（转制）”。还查明：2010年11月24日，李进伟与张传余签订租房协议约定：由张传余承租李进伟的壹间半店面房经营使用，年租金38000元，租期贰年不变。2013年5月13日，张传余在法院所做笔录中称，其承租前述房屋中壹间半，年租金38000元，2011年租赁关系有书面合同，此后双方未有书面合同，但仍然继续租用，租金已付至2013年底。李进伟在笔录中称，其与张传余间对于2011年的租房曾有协议，之后双方之间即为口头约定，张传余的租金已付至2013年底。一审庭审中，李进伟辩称其与张传余之间是合作关系，不是转租关系，双方也曾有合作协议等。一审法院认为：李进伟与消费品市场订立的租赁合同期限届满后，双方未能续订租赁协议，在润源公司发出通知后，润源公司、李进伟未能协商继续签订租赁合同，由此形成的为不定期租赁合同，出租人有权随时解除合同，但应给予承租人合理的准备期间。现润源公司作为租赁房屋的出租人提起主张，李进伟对润源公司作为本案的适格出租人持有异议，经核查认为，按改制协议、4.12会议纪要、5.23协议及房屋所有权证等证据材料可以确定，由于包括租赁房屋在内的原属铜材厂所有企业资产经过改制，所有权人已经由镇集体转为润源公司，润源公司亦已办妥了租赁房屋的产权登记手续，消费品市场及润源公司、湖塘镇等均先后就房屋权属变更情形告知了李进伟，因此按现有证据能确定润源公司系租赁房屋的所有权人。因润源公司已就租期届满后的房屋续租事宜通知李进伟协商处理，而双方未能续订租赁协议，李进伟应当对租赁合同按原约定条件继续履行不再具有现实性和可能性有所预见；且从李进伟实际交纳租金情形及润源公司发给李进伟的通知可以确定，李进伟自2012年1月起在实际使用租赁房屋的情形下一直未交纳过租金或房屋使用费，而李进伟从2012年6月起至今，应当已有较为充足的准备时间，故对润源公司要求解除与李进伟的租赁关系并要求李进伟返还占用房屋的请求予以支持，返还房屋期限则结合查明情况确定。对于李进伟认为转制存在问题等意见，李进伟反映的该情况不属于本案审理的范围。一审法院判决：（一）润源公司与李进伟之间的租赁关系于判决发生法律效力之日起终止。（二）李进伟和张传余于判决发生法律效力之日起三十日内将属其所有的财产搬离坐落于常州市武进区湖塘镇定安中路1-23号东起第17间、第18间房屋并将前述房屋返还给润源公司。（三）李进伟于判决发生法律效力之日起三十日内向润源公司支付自2012年1月1日起至其搬离并返还承租房屋之日止按每年10000元标准计算的房屋使用费。（四）驳回润源公司的其余诉讼请求。李进伟不服一审判决，向江苏省常州市中级人民法院提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：润源公司已经领取了涉案房屋的所有权证，对该房屋享有所有权，可以主张解除租赁关系并要求李进伟让房。之于涉案房屋改制时价格是否合理，润源公司在未领取土地使用权证的情况下领取了房屋所有权证问题，均不属于本案审查的范围。一、二审判决并无不当，李进伟申请再审理由不能成立。综上，李进伟申请再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回李进伟的再审申请。审 判 长 张继军代理审判员 成荣海代理审判员 薛山中二〇一四年五月十四日书 记 员 蒋磊君 微信公众号“”