（2014）三中民终字第05248号
裁判日期: 2014-05-14
公开日期: 2015-06-29
案件名称
冯瑛与张春平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯瑛,张春平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第05248号上诉人（原审被告、反诉原告）冯瑛，女，1984年7月16日生。委托代理人王道宽，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张春平，女，1979年7月6日生。委托代理人魏杰，北京市嘉地律师事务所律师。上诉人冯瑛因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第37178号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年9月，张春平诉至原审法院称：2013年5月12日，我与冯瑛通过北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定我购买冯瑛位于北京市朝阳区天朗园××号房屋，交易总价305万元，约定自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，我向冯瑛支付定金50万元、购房款120万元，按合同约定冯瑛应予2013年8月12日前办理完房屋产权过户手续，但冯瑛至今仍拒绝办理。故诉至法院要求：1.判令继续履行双方于2013年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号××）及同日签订的《房屋买卖补充协议》，冯瑛协助我办理位于北京市朝阳区天朗园××号房屋的过户手续，将上述房屋由冯瑛名下过户至我名下；2.判令冯瑛支付我违约金87000元（以170万元为本金，从2013年8月12日起计算至2013年9月30日止，按日万分之五计算；以178万元为本金，从2013年10月1日起计算至2013年11月19日止，按日万分之五计算）。我并同意支付冯瑛尾款127万元。冯瑛答辩并反诉称：不同意张春平的全部诉讼请求。我方没有收到对方尾款，不可能给对方办理过户。诉争合同因故没有办理网签，双方应达成新的合同才能履行，但双方对税费的承担没有达成一致意见，因此没有签约，不具有继续履行的基础。诉争合同无法履行给我亦造成很大损失，我方现提出反诉：解除张春平与我于2013年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号××）及同日签订的《房屋买卖补充协议》。合同解除后，我方同意退还张春平已付款。张春平就冯瑛的反诉答辩称：不同意冯瑛的反诉请求。我方不存在违约行为，合同无法继续履行系由于冯瑛丢失了房产证，因此我方才配合冯瑛撤销了网签，冯瑛重新补办房产证后，没有正当理由拒绝继续履行合同，冯瑛存在违约行为。就税费的承担，2013年7月1日税费政策出台后，就新的税费负担问题双方出现不同意见，之前双方于6月4日已经办理网签，本来不受该政策影响，但由于冯瑛丢失了房产证，导致网签撤销，因此受政策影响导致的责任都应该由冯瑛承担。就监管资金问题，我方已经支付了首付款178万元，应由冯瑛自该笔178万元中提取作为监管资金，不应由我提供监管资金。原审法院经审理查明：张春平、冯瑛于2013年5月12日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号××），约定张春平购买冯瑛名下位于北京市朝阳区天朗园××号房屋，成交价305万元，买受方向出售方支付定金，定金金额为50万元，买受方拟贷款金额为127万元；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受方缴纳；买卖双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。张春平、冯瑛并于同日签订《房屋买卖补充协议》，约定冯瑛出售该房屋的交易净得总价款为305万元，其他税费等费用由张春平承担；双方约定签约当天张春平支付冯瑛定金10万元，双方约定2013年5月13日张春平支付冯瑛定金40万元补齐合同约定的定金，双方约定2013年5月30号张春平支付冯瑛房款50万元，剩余首付款78万元于冯瑛预约还款的当天支付给冯瑛，共同到该房屋的抵押银行，用于银行还款解抵押（专款专用），张春平贷款127万元于过户后由银行直接支付给冯瑛；本协议是双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》××不可分割的组成部分，本协议与合同如有不一致之处，以本协议为准。现双方均认可张春平已向冯瑛付清定金及首付款共计178万元，诉争房屋现仍由冯瑛控制使用，张春平并表示127万元贷款已于6月18日批贷，但由于双方至今未办理过户，已超过三个月的放贷期限，批贷已过期。庭审中，就未办理过户的原因，双方均认可：诉争合同于6月4日办理网签，后冯瑛表示房产证丢失，由于存在网签，无法补办新的房产证，亦无法办理过户，就此张春平同意配合冯瑛先撤销网签补办房产证，双方遂于8月14日共同撤销了网签，并约定由冯瑛补办房产证，双方再补办网签及办理过户。但7月1日出台了新的房产政策，诉争合同如重新办理网签，会导致契税增加、贷款利率优惠减少、需提交资金监管，张春平、冯瑛就增加的税费、贷款利息及需提交的监管资金产生争议，双方未能达成一致意见，至今未办理新的网签，亦未办理过户，冯瑛并表示其于8月16日申请补办新的房产证，现已办理完毕。就此，张春平表示其一直催问冯瑛补办房产证，但冯瑛仅表示让其等着，现其要求继续履行诉争合同，相关税费及费用依合同约定负担，如有需要，其亦同意缴纳监管资金。冯瑛表示现双方就税费等问题无法达成一致，也超过了诉争合同的履行时间，双方无法协商签订新的合同内容，不具备继续履行的基础，因此主张解除诉争合同，如果判决继续履行，相关税费及费用应依合同约定负担，且张春平应支付冯瑛迟延付款利息（以127万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年8月13日起计算至对方实际给付之日止），但就此不提出反诉，坚持解除诉争合同。庭审中，证人李×出庭作证称：我是张春平、冯瑛房屋交易的中介经办人。开始双方都是按照合同约定履行，我方并于6月4日办理了网签，但冯瑛于7月1日向我方表示房产证丢失，如果没有房产证，是无法办理过户的，需要补办房产证，有网签的话也无法办理房产证，因此经双方协商于8月14日撤销了网签，当时双方约定的就是冯瑛重新补办房产证，然后双方重新办理网签。8月15日我方重新办理资格审查，8月19日审核通过，8月15日冯瑛并进行房产证遗失公告，由于资质审核15个工作日就过期了，因此我方向冯瑛表示9月13日前必须补办房产证，之后才能办理网签，但冯瑛一直未回北京，我方一直催办，但冯瑛表示仍未办下来，因此双方就没再办理网签。当时张春平、冯瑛之间就税费问题也存在争议，张春平表示先走流程，但双方就税费问题始终也没有达成一致意见，我方于7月1日就向双方说明了新的房产政策，双方对此都是知情的。重新办理网签不需要再重新签订买卖合同，但由于网签价格有变化，因此需要重新签订补充协议。就此，张春平表示对真实性认可，冯瑛表示对证人身×，但仍希望出具授权委托书，证人已对双方进行税费的释明，对其他真实性均认可。审理中，张春平向法院提交其名下存折一张，存款576299元，并表示由于筹措时间较短，且之前已付首付款，故暂提交上述款项存折以证明其履约能力，后张春平再向法院提交其名下存折一张，存款693876元，表示其具备支付购房尾款的能力。原审法院经审理认为：张春平、冯瑛于2013年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号××）及《房屋买卖补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现张春平已向冯瑛履行支付定金及首付款的义务，冯瑛应履行其过户义务，庭审中，冯瑛认可房产证已重新办理完毕，双方亦均认可如法院判决继续履行，相关税费及费用依据合同约定负担履行，且张春平亦表示如有需要，同意再行提供交纳监管资金，并提交存折证明其继续履约能力，就此，法院认为诉争合同亦具备继续履行基础，应以继续履行为宜，张春平第一项诉讼请求于法有据，法院予以支持。就张春平第二项诉讼请求，根据诉争合同，双方应于2013年8月12日前申请办理过户手续，但由于冯瑛房产证丢失，致双方未能及时办理过户，冯瑛应对此承担一定的违约责任，但违约金数额过高，就此法院酌定为2万元。就冯瑛反诉请求，如上所述，法院不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、继续履行张春平与冯瑛于2013年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号××）及同日签订的《房屋买卖补充协议》，冯瑛于判决生效之日起十日内协助张春平办理位于北京市朝阳区天朗园××号房屋的过户手续，将上述房屋由冯瑛名下过户至张春平名下，相关税费及费用依据上述合同约定负担。二、张春平于判决生效之日起十日内给付冯瑛购房尾款一百二十七万元。三、冯瑛于判决生效之日起十日内给付张春平违约金二万元。四、驳回张春平的其他诉讼请求。五、驳回冯瑛的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，冯瑛不服，上诉至本院，主要理由是：原审判决我先协助张春平办理房屋过户手续后，张春平再支付房款，无法保证我方能及时取得购房款，增加了我方的诉讼风险；我方丢失房产证，属于意外事件，不应承担违约责任；本案属于行为案件，原审法院在诉讼费数额上认定有误；请求二审法院予以改判。另外，由于张春平未如期支付购房款，要求增加诉讼请求，判令张春平支付迟延履行利息。张春平同意原判。二审期间，关于冯瑛增加的诉讼请求，经询张春平，其表示不同意调解。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述及相关书证等证据材料在案佐证。本院认为：张春平、冯瑛之间于2013年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号××）及《房屋买卖补充协议》，不违背法律规定，应合法有效，现双方对继续履行上述协议均无异议，本院予以确认。冯瑛主张履行合同及购房款先后顺序问题，原审判决并未明确应先行办理房屋过户手续，故冯瑛上诉并无事实依据，其主张本院不予采纳。双方可以通过执行机构或其他第三方同时履行。关于冯瑛主张的违约责任问题，根据双方约定，双方应于2013年8月12日前办理过户手续，因冯瑛个人原因造成房产证丢失，致使双方约定无法实现，原审法院认定冯瑛应承担相应的违约责任并酌定违约金额，并无不当，本院予以维持。关于冯瑛主张案件受理费问题，因该案双方的诉讼请求涉及房屋买卖合同的效力、尾款的履行及违约责任问题，原审法院依法确定的案件受理费数额是正确的，冯瑛的主张本院亦不予支持。关于冯瑛二审期间增加诉讼请求部分，经本院释明，张春平不同意调解，冯瑛应就此争议另案解决，本院不予处理。综上，冯瑛的上诉意见，本院均不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费15600元、保全费5000元，由冯瑛负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费300元，由冯瑛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军代理审判员 解学锋代理审判员 张 明二〇一四年五月十四日书 记 员 刘 爽 来自：