（2014）浦民一（民）初字第1128号
裁判日期: 2014-05-13
公开日期: 2014-07-19
案件名称
陆月华与乔永刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆月华,乔永刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第九十七条，第二百一十五条，第二百三十二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第1128号原告陆月华。委托代理人金玲，上海合勤律师事务所律师。被告乔永刚。委托代理人乔军。委托代理人谈云祥，上海市光华律师事务所律师。原告陆月华诉被告乔永刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月12日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2014年4月9日再次公开开庭进行了审理。原告陆月华及其委托代理人金玲，被告乔永刚及其委托代理人乔军、谈云祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆月华诉称，2011年年中，原告从朋友处得知，被告在航头镇富田路XXX弄XXX号所承租的门面，准备利用部分承租面积及两楼空间开洗脚店。该部分房屋已作一定装修，并定购了沙发床等设备，现被告拟将筹办中的洗脚店进行整体转租。经朋友介绍，原告表示有意接受，被告则提出原告需支付其装修费和设备费共计人民币（以下币种相同）27，000元（其中装修费16，000元，沙发床等设备费11，000元）。2011年7月底，原、被告双方共五人至该房屋现场，原告向被告交付了现金27，000元。双方同时约定，自2012年开始再起算租金。2011年8月，原告因身体状况欠佳，无力经营洗脚店，无奈向被告提出退租。考虑到双方均系经朋友介绍，且时间相隔很短，装修无改动，沙发床等所有设备也均未使用，故原告希望被告返还27，000元。被告表示同意退租，但提出只能退还定制的沙发床等设备，其余一概不予归还。之后，原告又多次主动与被告交涉协商，并表示愿意支付1，000元给被告作为适当的损失补偿，但被告仍坚持要原告承担全部设备费用。在未通知原告的情况下，被告自行将房屋转租给他人开饭店。虽经原告一再催讨，被告却至今未向原告返还任何装修费及设备费用。故原告起诉来院，要求1、判令被告向原告返还房屋装修费16，000元及设备费11，000元，共计27，000元；2、判令被告向原告支付以27，000元为本金，按同期银行贷款利率自2011年9月1日计算至全部款项实际返还之日止的占有利息。被告乔永刚辩称，原告当时承租房屋时，双方约定的设备费是11，000元，装修费是16，000元，该款项已于2011年7月份即时清洁，被告亦已将房屋内的装修和设备全部交付给了原告，该买卖法律关系与原、被告之间的租赁法律关系分属于两个相互独立的不同法律关系。2011年8月份，原告未向被告提出过退租申请，但被告确实知晓原告承租系争房屋后一直没有经营，且与原告进行过沟通，2012年4月，被告告知原告如其不经营，房屋权利人就要收回系争房屋另租他人，并要求原告将系争房屋内的设备搬离，但原告一直未搬离，故之后被告自行将系争房屋内的设备搬离后另行存放他处，系争房屋已由房屋权利人收回，被告与房屋权利人之间的租赁关系亦已解除。现原告要求返还上述款项无任何依据，且原告提出的主张也已经超过了2年的诉讼时效。故不同意原告的全部诉请。经审理查明，2011年5月21日，案外人费某某（甲方）与被告儿子乔军（乙方）签订租房协议一份，约定甲方将上海市浦东新区航头镇富田路XXX弄XXX号房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2011年6月1日起至2012年5月31日止。房租费为一年5万元，一次交清。租房前甲方必须向乙方收取水电费等押金壹仟元整。2011年5月23日，被告儿子乔军向案外人费某某支付房租5万元及水电费押金1，000元。2011年7月，原、被告双方就系争房屋的租赁事宜达成过口头协议，但未签订书面的租赁协议，口头协议的内容为：甲方（指被告）将上海市浦东新区航头镇富田路XXX弄XXX号的二楼三楼两层楼面及底楼灶间自2011年7月起租借给乙方（指原告）用于开设洗脚店使用，2011年7月至2011年12月31日甲方免收乙方房租，租金从2012年1月1日起开始计收，租金为每月1，500元，一年一付。乙方一次性支付甲方装修费、设备费共计27，000元，二楼三楼的设备自支付之日起归乙方所有。2011年7月30日，原、被告双方共同至系争房屋处商谈房屋租赁事宜。经双方协商后，原告向被告当场支付了房屋装修费及设备费共计27，000元。后被告向原告提供了一份装修及设备费用清单（上面载明装修及设备费用合计27，035元）及相关费用凭证。另查明，2013年7月17日，原告曾向本院提起诉讼，诉请如前，后原告向本院申请撤诉。2013年12月30日，原告陆月华向本院提起诉讼，诉请如前。审理中，原告申请其丈夫鲁军和原告朋友徐岳才出庭作证，证人鲁军作证称：2011年7月30日，原告以现金形式向被告支付27，000元。同时，被告就租赁事宜向原告提供手写的合同文本两份，原、被告双方均未签字，双方约定手写的合同文本由原告回去整理成电子稿并打印出来后再由双方签字。证人徐岳才作证称：原、被告双方洽谈系争房屋的租赁事宜时，与原告接触的一直是被告，被告的儿子乔军从未出面洽谈过。2011年8月份，原告因其身体不佳不准备经营足浴店，故向被告提出退租。庭审中，原、被告双方一致确认原告未向被告支付过租金。关于租赁期限问题，原告表示双方口头约定的租赁期限为2011年7月至2014年12月31日，被告则表示双方有过协商但最后并未达成一致意见。关于系争房屋的交付时间，原、被告双方一致确认2011年7月30日原告付款后被告即将系争房屋交付给原告使用。关于双方达成的口头租赁协议的状态，原告称该份口头租赁协议已于2011年8月份由双方协商解除，被告则称2011年年底，被告曾与原告电话联系询问其是否还要在系争房屋内经营洗脚店，原告答复不经营，被告要求原告将系争房屋内的设备搬离，但原告一直未搬离且未支付房租，后房屋权利人费某某于2012年4月份收回系争房屋造成该份口头租赁协议事实上无法继续履行而解除。关于系争房屋装修和设备的使用情况，原告表示其接收系争房屋后从未经营，亦未对系争房屋的装修和设备进行过使用。被告则表示原告接收系争房屋后自行进行过装修，但未实际经营。关于系争房屋的钥匙交接问题，原告表示2011年8月份原告电话联系被告退租并得到被告认可后，原告即向被告交还系争房屋的钥匙。被告则表示原告至今未将系争房屋的钥匙交还给被告，2012年4月份，被告至系争房屋内搬离设备时系争房屋的门未上锁。关于27，000元款项的性质，原告认为该款项系3年租赁期限内原告对装修及设备的使用费。被告则认为该款项系原告一次性购买装修及设备的款项。以上事实，由原、被告提供的费用清单、费用凭证、租房协议、收条、证人证言以及原、被告的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告双方达成的口头租赁协议系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照口头约定履行义务。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。鉴于原、被告双方未签订书面的房屋租赁合同，双方达成的口头租赁协议中对租赁期限未作出明确约定，且庭审中原、被告双方关于租赁期限问题说法不一，故原、被告双方之间存在不定期的租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告称其于2011年8月份曾向被告提出过要求解除双方的租赁合同关系，遭被告否认，且原告对此未能提供充分证据证明，故本院对此不予采信。鉴于被告在庭审中自认2011年年底，被告曾与原告电话联系询问其是否还要在系争房屋内经营洗脚店，原告答复不经营，被告要求原告将系争房屋内的设备搬离，但原告一直未搬离，故本院确认双方的不定期租赁合同关系已于2011年年底解除。鉴于原、被告双方关于系争房屋的租赁用途口头约定为开设洗脚店，系争装修及设备均与开设洗脚店相关，且在原、被告双方磋商租赁事宜前装修及设备采购均已完成，故本院认为原告向被告支付的装修费及设备费是以系争房屋租赁关系正常存续为前提的，双方之间关于装修及设备的转让关系是依附于双方之间的不定期租赁合同关系的。现双方的不定期租赁合同关系已于2011年年底解除，故原、被告双方之间关于装修及设备的转让关系亦随之解除，原告要求被告返还房屋装修费及设备费，于法有据。关于返还房屋装修费及设备费的数额，本院综合考虑原告已实际接收并占用系争房屋一段时间的事实，应扣除相关折旧等因素后，酌情确定被告应当返还的房屋装修费及设备费的数额。被告辩称双方关于装修及设备的买卖法律关系与双方之间的租赁法律关系分属于两个相互独立的不同法律关系，与事实不符，本院不予采纳。被告辩称原告提出的主张已经超过了2年的诉讼时效，鉴于原告曾就相同的诉请于2013年7月17日向本院提起诉讼，后又申请撤诉，故对于该项抗辩意见本院亦不予采纳。原告要求被告支付以27，000元为本金，按同期银行贷款利率自2011年9月1日计算至全部款项实际返还之日止的占有利息，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告乔永刚应于本判决生效之日起十五日内返还原告陆月华房屋装修费及设备费共计21，000元；二、驳回原告陆月华其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由被告乔永刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张卓郁代理审判员 孟筱晖人民陪审员 余继钟二〇一四年五月十三日书 记 员 尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 更多数据：