（2014）百中民一终字第167号
裁判日期: 2014-05-13
公开日期: 2014-08-05
案件名称
袁跃龙与岑植保房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁跃龙,岑植保
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）百中民一终字第167号上诉人（一审原告）袁跃龙。委托代理人陆毅，广西凌盛律师事务所律师。委托代理人黄光明，广西凌盛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）岑植保，无业。委托代理人覃珑，男，1958年7月26日出生，汉族。上诉人袁跃龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第1794号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月19日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员黄小萍和审判员张力夫参加的合议庭，于2014年3月26日召集上诉人袁跃龙的委托代理人陆毅，被上诉人岑植保及其委托代理人覃珑到庭进行举证、质证及辨论。书记员谭淇元担任记录。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2012年3月21日，被告岑植保欲购买被告原告袁跃龙位于建华区C-5A土地将起建楼房中的第四层，双方签订了一份《定金合同》，内容载明：本人同意购买袁跃龙位于建华区C-5A楼房中的第五层，购房款拾玖万元，本人同意支付定金叁万元，如出（卖）方袁跃龙违约，则赔偿定金双倍金额。原、被告分别在定金合同上签字捺印。2012年5月3日，原、被告经协商签订《房屋买卖合同》，约定：一、原告将位于百色市建华小区“福莲苑”C-5A号占地面积为96平方米的楼房中的第五层楼卖与被告，购房总价190000元；二、被告签订合同的当日向原告预付60000元购房款，待建得两层后，原告负责办理土地证过户到被告名下，被告再向原告支付20000元，总共80000元，余下的购房款，待原告办理完毕购该套房的按揭款而得到贷款后付清。三、楼房的主体工程竣工后，原告负责安装好水电及做好除房门、地板砖外的室内内装修并在被告付清所有的购房款后，交付房屋给被告。七、原告定于2012年10月份前办好相关手续，交房给被告进行装璜居住，逾期将支付被告违约金。合同就相关权利义务进行了约定。2012年6月20日，原告袁跃龙出具收条给岑植保，内容载明：今收到岑植保交来购房预付款陆万元整（60000），此收据与2012年5月3日所签订的合同附件。由于原告袁跃龙未办理得相关建房手续，未能起建楼房，故在约定的时间无法交付房屋给被告。2012年10月中旬经双方协商，袁跃龙与岑植保等四人签订了《退款协议》，约定袁跃龙定于2012年11月24日退回包括岑植保在内四人购房款234000元。由于袁跃龙未能按时将购房款退回被告岑植保等四人，经催讨，袁跃龙与岑植保、农宝、农建光、张朝才又于2012年11月25日签订一份退款协议，约定袁跃龙于2012年12月31日前退还包括岑植保在内的四人购房款242600元，该款包括利息。退款时间届满，袁跃龙仍未能履行，现其诉至法院要求确认双方解除合同的时间并退回购房款。一审法院经审理认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效之合同，应按约履行。现因原告的原因导致合同未能履行，原、被告于2012年10月中旬经协商已达成解除合同的合意，并签订退款协议，故合同于2012年10月中旬解除。由于导致合同未能履行解除的责任在于原告，其未办得建房的相关手续，无法交付房屋给被告，故原告存在违约行为，应承担相关的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。现原告同意退回被告购房款60000元，岑植保无异议，予以确认。关于被告反诉要求原告按购房款总额的30%支付违约金和按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息共计43900元，一审法院认为，由于合同未就违约金进行约定，故对于被告反诉要求原告按购房款总额30%来计付违约金于法无据，不予支持。对于被告反诉要求原告按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付购房款的利息损失，因双方未就此进行约定，故对该主张不予支持。双方在合同无法继续履行的情况下已达成解除合同的合意，并已就退款及支付利息损失进行了约定，双方均认可当时约定退款并支付1个月的利息2000元，故原告应支付岑植保2000元利息，原告未能按约定期限退回被告购房款已构成违约，应承担支付逾期还款利息的责任。关于逾期付款利息的利率，一审法院认为以双方协议约定的退回60000元房款一个月利息为2000元为依据计算利率则高于法律规定的最高保护限额，故确定以中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）袁跃龙与被告（反诉原告）岑植保双方签订的《房屋买卖合同》于2012年10月中旬解除；二、原告（反诉被告）袁跃龙于本判决生效之日起十日内退回被告（反诉原告）岑植保购房款60000；三、原告（反诉被告）袁跃龙于本判决生效之日十日内支付被告（反诉原告）岑植保利息2000元；四、原告（反诉被告）袁跃龙于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）岑植保上述第二项义务的逾期付款利息（自2013年元月1日起至本生效判决确定的履行期限最后一日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付）；五、驳回被告（反诉原告）岑植保的其他反诉请求。上诉人袁跃龙不服一审判决，提出上诉称，右江区人民法院作出（2013）右民一初字第1794号民事判决第四项“原告（反诉被告）岑植保于本判决生效之日内支付被告（反诉原告）农宝上述二项义务的逾期付款利息自2013年元月1日起至本生效判决确定的履行期限最后一日止按中国人民银行同期贷款利息的四倍计付。”是错误的，因为双方当事人签订的房屋买卖合同以及退款协议上均没有约定支付利息，为此一审上述判决没有事实依据，上诉人应按中国人民银行同期贷款利率支付利息。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第四项内容；本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人岑植保答辩称，2012年5月3日，上诉人与被上诉人签订房屋购买合同，并于2012年5月11日签字在附加条款内注明：“若房子建好后，甲方未能过户土地证到乙方名下，由甲方负全部责任，并退还乙方购房款双倍”。事后由于上诉人原因无法履行合同，又于2012年10月30日双方签订一份退款协议，双方约定：“2012年12月30日退还被上诉人贰拾万陆仟元整（四人的本金及利息），如不按时还清上述款项，由岑植保等四人凭此协议，向百色市右江区人民法院申请执行袁跃龙名下建华小区A-66C的房产来还清上述款项”。因上诉人没有履行义务，被上诉人才诉至一审法院。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审期间，被上诉人岑植保提供如下证据：1、2012年3月18日被上诉人岑植保向黄赏借款20000元的借据；2、2012年6月16日被上诉人岑植保向岑春艺借款25000元的借据。证明被上诉人向他人借款约定高利息用于购买本案的房产，一审判决支付4倍利息是正确。上诉人袁跃龙对被上诉人岑植保提供的证据质证意见如下：1、这两份借据在一审诉讼之前是可以举证的，不属于新证据。2、这两份借据是复印件，对其真实性无法核实。3、这两份借据是被上诉人向他人的借款，与本案无关联。对被上诉人岑植保提供的证据，本院认为，该两份借据是复印件，对其真实性无法核实；且与本案无关，本院不予采信。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，一审判决核对“岑植保，男，1983年8月20日出生，无业，现住百色市右江区泮水乡册外村。”有误，应更正为“岑植保，男，1974年5月9日出生，壮族，无业，现住百色市右江区泮水乡百维村。”本院认为，双方当事人对一审判决“一、原告（反诉被告）袁跃龙与被告（反诉原告）岑植保双方签订的《房屋买卖合同》于2012年10月中旬解除；二、原告（反诉被告）袁跃龙于本判决生效之日起十日内退回被告（反诉原告）岑植保购房款60000元；三、原告（反诉被告）袁跃龙于本判决生效之日十日内支付被告（反诉原告）岑植保利息2000元；五、驳回被告（反诉原告）岑植保的其他反诉请求。”没有异议，本院予以确认。关于上诉人上诉称，双方当事人签订的房屋买卖合同以及退款协议上均没有约定支付利息，而一审判决上诉人退回被上诉人购房款60000元（自2013年元月1日起至判决确定履行期限最后一日止按中国人民银行同期贷款利息的四倍计付）错误的问题。本案是上诉人因出卖房屋给被上诉人及案外人（张朝才、农宝、农建光）4人产生争议后，上诉人曾两次与该4人协商，并达成协议。第一次上诉人同意在2012年11月24日前退回包括被上诉人在内4人的购房款234000元，但上诉人未履行退回购房款义务。第二次，上诉人又定于2012年12月31日退回包括被上诉人在内4人购房款242600元（包括利息为8600元）。从上述事实可以看出，上诉人在第二次协商的时候已经约定利息，只是上诉人没有在约定时间支付利息和购房款。且在一审法院双方当事人均认可当时约定退款延迟1个月支付利息2000元，故对上诉人主张双方当事人签订的房屋买卖合同以及退款协议上均没有约定支付利息的事实，本院不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条关于“民间借贷的利率可以适当高于银行利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”之规定，一审法院认定按双方约定1个月2000元利息过高，调整为上诉人退回被上诉人购房款60000元（自2013年元月1日起至判决确定履行期限最后一日止按中国人民银行同期贷款利息的四倍计付）是正确的。综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元（上诉人已预交），由上诉人袁跃龙负担。本判决为终审判决。审判长 俞穗芳审判员 黄小萍审判员 张力夫二〇一四年五月十三日书记员 谭淇元 来源：百度搜索“”