（2014）鄂武汉中民终字第00350号

裁判日期: 2014-05-13

公开日期: 2014-05-20

案件名称

王元秀与李克瑞、游莉莎、武汉乐泰房产经营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王元秀,李克瑞,游莉莎,武汉乐泰房产经营发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2014）鄂武汉中民终字第00350号上诉人（原审被告）：王元秀，女，汉族，1958年5月31日出生，无业。被上诉人（原审原告）：李克瑞，男，汉族，1954年2月8日出生，无业。委托代理人：周运千，黄冈市保险法律服务所法律工作者。原审被告：游莉莎，女，汉族，1982年12月16日出生，无业。委托代理人：李彬，湖北鼎君律师事务所律师。原审第三人：武汉乐泰房产经营发展有限公司，住所地武汉市江岸区京汉街23号。法定代表人：陈威，该公司董事长。委托代理人：张涛，该公司员工。上诉人王元秀因与被上诉人李克瑞、原审被告游莉莎、原审第三人武汉乐泰房产经营发展有限公司（以下简称乐泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民初字第01925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月30日公开开庭审理了本案。上诉人王元秀、被上诉人李克瑞、原审被告游莉莎的委托代理人李彬到庭参加诉讼。原审第三人乐泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2013年5月，李克瑞向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除李克瑞与王元秀、游莉莎签订的承租合同，王元秀、游莉莎立即腾退出位于武汉市江岸区南京路泰安里8号的房屋；2、王元秀、游莉莎向李克瑞支付租金（自2013年3��18日起至腾退之日止，每月租金1800元）；3、本案诉讼费用由王元秀、游莉莎承担。一审法院审理查明：李克瑞与李克和系兄弟关系。位于武汉市江岸区南京路泰安里8号一楼使用面积37.55平方米（含阁楼2.08平方米）的房屋一套原系李克和承租、使用的乐泰公司管理的公有房屋。2005年12月19日，李克和与王元秀、游莉莎签订承租合同书一份。合同约定，王元秀、游莉莎承租李克和位于武汉市江岸区南京路泰安里8号的房屋经营饮食业，承租期为4年，即从2005年12月19日起至2009年12月18日止。每月租金为1200元，每月18日一次交清，以收据为凭。如不能按时交纳租金，王元秀、游莉莎自动退出，李克和有权收回房屋，合同还约定了其他内容。2006年1月，王元秀、游莉莎将该房屋一楼天井院内部分自行搭建、改建二层房屋，并在靠南京路一侧开门作为门面使用。2008年7月23日，��克和因病死亡。同月，位于武汉市江岸区南京路泰安里8号的房屋的承租、使用人变更到李克瑞名下，且办理了武汉市城镇公有房屋非住宅租约。此后，李克瑞与王元秀、游莉莎协商继续承租该房。李克瑞在原承租合同书中增加有“2009年元月-12月，每月另加500元，合同到期续签4年。李克瑞”的内容，但未注明签字的时间。此后，该房屋一直由王元秀、游莉莎承租、使用。2009年10月17日，李克瑞与王元秀、游莉莎协商租金增加为每月1800元。2012年9月9日，王元秀在未征得李克瑞同意的情况下，将武汉市江岸区南京路泰安里8号一楼的房屋（包括自己在该房屋院内搭建的南京路一侧门面）转租给案外人许文涛。王元秀与许文涛约定，租赁期从2012年9月9日起2013年9月8日止，每月租金7000元。2013年3月7日，李克瑞向王元秀、游莉莎发函称，“2005年12月19日，你们二人与李克和签订武汉市江岸区南京路泰安里8号房屋承租合同书，约定租期为四年（即从2005年l2月19日-2009年12月18日止），李克和于2008年7月23日去世，随后，本人李克瑞（李克和系本人之兄）与你们二人在原《承租合同书》的基础上增加第九条内容，房屋每月加500元租金，合同到期后续签4年。现因你二人违反《承租合同书》第四条，未征得本人同意的情况下，私自将该房屋进行转租，并私自进行违规搭建。另该《承租合同书》到期后，你们二人与我并未进行续签租赁合同，现通知你二人在7日内将该房屋腾退，并交还给本人，如有破坏房屋的行为，本人将依法予以追究”。2013年4月10日，李克瑞再次向王元秀、游莉莎发函称，“2005年12月19日，你们二人与李克和签订武汉市江岸区南京路泰安里8号房屋承租合同书，约定租期为4年（即从2005年12月19日-2009年12月18日止），李克和于2008年7��23日去世，随后，本人李克瑞（李克和系本人之兄）与你们二人在原《承租合同书》的基础上增加第九条内容，房屋每月加500元租金，合同到期后续签四年。现因你二人违反《承租合同书》第四条，未征得本人同意的情况下，私自将该房屋进行转租，并私自进行违规搭建。另该《承租合同书》已于2009年12月18日到期，《承租合同书》到期后，你们二人与我并未进行续签租赁合同，本人已于2013年3月7日函告通知你二人在7日内将该房屋腾退，并交还给本人，如有破坏房屋的行为，本人将依法予以追究。本人已给予你二人充足的腾退期限，现发现你二人仍未进行腾退，反而还进一步作出一些非法行为（如电话骚扰、短信威胁，本人留存相关证据，准备向公安机关依法报案），本人现再次函告你们二人，即刻将该房屋腾退，并交还给本人，如有破坏房屋行为，本人将依法予以追究”。王元秀、游莉莎自2013年3月18日起未向李克瑞交纳租金。该房转租的承租使用人许文涛也腾退出该房。此后，李克瑞经向王元秀、游莉莎催要租金及收回该房屋未果。一审法院认为：李克和与王元秀、游莉莎签订承租合同书一份，约定王元秀、游莉莎承租李克和位于武汉市江岸区南京路泰安里8号的房屋，承租期为4年，即从2005年l2月19日起至2009年12月18日止。此后，位于武汉市江岸区南京路泰安里8号的房屋的承租、使用人变更到李克瑞名下。李克瑞与王元秀、游莉莎协商继续承租该房。李克瑞在李克和与王元秀、游莉莎签订的原承租合同书中增加有“2009年元月-12月，每月另加500元，合同到期续签4年。李克瑞”的内容，但未注明签字的时间。王元秀、游莉莎对上述事实亦表示认可。李克瑞在原承租合同书的基础上与王元秀、游莉莎就租金及租赁期限达成新��协议，应视为李克瑞与王元秀、游莉莎双方签订新的房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。王元秀、游莉莎在未征得李克瑞同意的情况下，将武汉市江岸区南京路泰安里8号的房屋转租给他人，其行为已构成违约。李克瑞在王元秀、游莉莎违约的情况下有权解除其与王元秀、游莉莎签订的承租合同。现李克瑞提出的解除其与王元秀、游莉莎签订的承租合同及腾退房屋的诉请，符合法律规定，予以支持。王元秀、游莉莎提出“李克瑞对我将该房屋转租给他人是知情的，且同意转租”的抗辩意见，因李克瑞提出的证据（函告2份）证明了其以王元秀、游莉莎将房屋转租给他人及违章搭建为由要求王元秀、游莉莎腾退房屋；王元秀、游莉莎对房屋转租给他人的事实亦表示认可，但未提交证据证明其转租经李克瑞同意的事实，对王元秀、游莉莎提出该抗辩理由不予支持。王元秀、游莉莎自2013年3月18日起未向李克瑞交纳租金，根据合同的约定，李克瑞有权主张王元秀、游莉莎支付尚欠的租金。对李克瑞提出的王元秀、游莉莎支付自2013年3月18日起至腾退之日止的租金诉请予以支持。游莉莎提出因“李克瑞在正常承租期内，于2013年3月7日，函告我及租户，要求在7日内腾退房屋，蓄意骚扰，严重侵害了我的合法权益，属单方违约行为。随后，租户被迫停业并拒绝支付房屋租金，造成我无法继续支付李克瑞的租金”的抗辩意见，因李克瑞向王元秀、游莉莎发函的行为并不必然导致房屋不能正常经营的结果，王元秀、游莉莎以此作为其拒付租金的抗辩理由不能成立；王元秀、游莉莎也未提交证据证明其在租户停业后向李克瑞交付了租赁房屋的事实，故对游莉莎提出该抗辩理由不予支持。依照《中华人��共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除李克瑞与王元秀、游莉莎签订的承租合同：二、王元秀、游莉莎于本判决书生效后的十五日内腾退位于武汉市江岸区南京路泰安里8号使用面积37.55平方米（含阁楼2.08平方米）的房屋，并将该房交付给李克瑞；三、王元秀、游莉莎于本判决生效之日起十五日内向李克瑞支付租金（自2013年3月18日起至腾退之日止，按每月租金1800元进行计算）；王元秀、游莉莎如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王元秀、游莉莎负担。判后，上诉人王元秀不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回李��瑞的诉讼请求。事实与理由：1、2005年12月19日，李克和与游莉莎签订承租合同书一份。2008年7月23日，李克瑞取得房屋承租权后，仍同意将该房屋继续租赁给游莉莎使用，应认定承租人是游莉莎。王元秀仅是游莉莎的委托人，不是承租方，不应承担责任。2、李克瑞明知游莉莎转租该房屋，仍收取租金，并提供租房证原件陪同办理营业执照，应视为同意游莉莎转租。3、游莉莎已于2013年4月18日腾退房屋并交付给李克瑞，合同应予以终止，一审认定尚未腾退错误。被上诉人李克瑞答辩要求驳回上诉，维持原判。原审被告游莉莎同意上诉人王元秀的上诉请求和理由。二审中，王元秀提供许文涛个体工商户名称预先核准申请书等工商资料，包含武汉市江岸区南京路泰安里8号一楼李克瑞租约复印件，拟证明李克瑞知道并同意转租。李克瑞质证认为王元秀提供的该证据不能证明李克瑞亲自到工商局办理营业执照，不能达到证明目的。游莉莎同意王元秀提供证据的证明目的。本院认为，王元秀提供的该证据不能证明李克瑞参与了许文涛办理个体工商户登记的事宜，本院不予采信。王元秀提供群众报案登记表，拟证明李克瑞于2013年4月18日将租赁房屋上锁。李克瑞表示不清楚报警事情，2013年4月18日没有将租赁房屋上锁。游莉莎同意王元秀提供证据的证明目的。本院认为，王元秀提供的群众报案登记表未明确记载李克瑞于2013年4月18日将租赁房屋上锁并收回房屋，且李克瑞不予认可，本院不予采信。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：2005年12月19日，李克和与游莉莎、王元秀签订承租合同书一份，游莉莎、王元秀在承租人落款处签名；后李克瑞取得该房屋承租权，承接了该合同出租人的权益，王元秀向李克瑞交纳租金，李克瑞出具的收条载明收到王元秀的房屋租金；2012年9月9日，王元秀与许文涛签订门面租赁合同，王元秀将其承租的房屋转租给许文涛承租使用。综上，王元秀与游莉莎均为承租合同的共同承租人，王元秀上诉主张其不是承租人的理由不能成立。王元秀与许文涛于2012年9月9日签订《门面租赁合同》，王元秀将其承租的门面转租给许文涛，李克瑞以王元秀与许文涛之间签订的《门面租赁合同》未经其同意，并多次向王元秀、游莉莎去函，要求解除合同，但双方未办理房屋腾退手续，王元秀提供的证据亦不足以证明转租得到李克瑞同意。另外，作为共同承租人之一的游莉莎对一审判决未提起上诉，视为服判，故王元秀认为李克瑞于2013年4月18日已收回房屋并同意转租，上诉主张驳回李克瑞的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审��决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王元秀负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李斌成审　判　员　　叶玉宝代理审判员　　骆朝辉二〇一四年五月十三日书　记　员　　于　宁关注微信公众号“”