（2014）皇民二初字第975号
裁判日期: 2014-05-13
公开日期: 2014-08-22
案件名称
原告刘振宇诉被告沈阳百田房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘振宇,沈阳百田房产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款，第五十五条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2014）皇民二初字第975号原告刘振宇。委托代理人陈景秋。被告沈阳百田房产开发有限公司。法定代表人宋涛。委托代理人刘春英。原告刘振宇诉被告沈阳百田房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月11日受理后，依法由代理审判员张岩独任审理，并于2014年5月4日公开开庭进行了审理。本案原告刘振宇的委托代理人陈景秋、被告沈阳百田房产开发有限公司（简称“百田公司”）委托代理人刘春英均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘振宇诉称，请求法院撤销原告与被告所签订的《商品房买卖合同》中第15条第2项条款；请求法院判决被告按照银行同类逾期贷款利率赔偿原告违约金104865.2元；由被告承担诉讼费。被告百田公司辩称，原告的第一项请求属于形成权的行使，应适用一年除斥期间的规定，应从原告签订合同之日起计算一年，现已超过一年的除斥期间，该撤销权已消失。合同第15条符合相关法律规定，不属于约定不明也不属于依法可撤销的情形。关于被告未办理房证的违约责任问题，根据商品房买卖合同司解释及双方合同第15条约定，均属于以出卖人的原因作为承担违约责任的前提条件，而本案中未办理房证的原因是由于政府在出卖地块时已经明确规定不得查封该地块的土地和房产，但由于房产局工作人员的疏忽，而对该地块房屋进行了查封，且对查封房屋在拆迁后一直未解封，同时政府在挂牌交易时并未提出查封之事，而是以净地价格出让给被告的，被告对该事实并不知情，故被告已尽到了注意义务，被告不存在过错，也不存在因出卖人的原因而违约的情形，应当属于法律上不可归责于双方当事人的事由，应予免责。故被告不应当承担逾期办证违约金及违约责任。现本地区的办证因业主和被告单位一直与政府协商，政府也在积极协调办理此事。假设让我方承担违约金，也应按双方签订买卖合同中的第15条约定支付违约金。经审理查明，2009年，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人。双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区明廉路商品房，建筑面积85.14平方米，总价款330386元。关于产权登记，合同第十五条双方约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2010年11月8日将该房屋交付原告使用。另查，被告未按合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现商品房交付使用已超过360日，原告所购房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。原、被告因逾期办证违约事宜协商未果，原告遂于2014年3月11日诉至本院。上述事实，有当事人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、入住通知单、收据、发票、契证、个人贷款支付凭证等证据材料在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现商品房交付使用已超过360日，产权登记备案手续仍未办理完毕，已构成逾期办证违约。依据合同第十五条第一款第2项约定，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。原告现以该条款为格式条款，且显失公平为由主张撤销合同第十五条第2项条款。撤销权属于形成权，应适用一年除斥期间的法律规定，原告自签订《商品房买卖合同》之日起其应当知道合同内容即撤销事由，从签订合同之日至今，已超过一年的除斥期间的规定。另，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，现原告主张的该条款，其内容为原、被告双方经协商后选择确认的一种违约责任承担方式，故该条款不属于格式条款。综上，本院对原告主张的要求撤销《商品房买卖合同》第十五条第2项条款的诉讼请求不予支持。关于逾期办证违约金的问题。因合同明确约定了逾期办证的违约责任，原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准支付逾期办证违约金，无法律依据，故本院不予支持。被告构成逾期办证，故其应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。根据合同约定，按已付购房款330386元的0.01%计算，逾期办证违约金应为33元（330386元×0.01%）。关于被告提出的系因相关政府部门原因导致延期办理初始登记备案其应免责的抗辩意见。因被告提供的证据均不足以证明该主张，且即使第三人原因造成违约的，依据合同相对性原则，被告也应向原告承担违约责任。故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘振宇房屋逾期办证违约金33元；二、驳回原告刘振宇其他诉讼请求。被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，减半收取1190元。由被告沈阳百田房地产开发有限公司承担50元，由原告刘振宇自行承担1140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员 张 岩二〇一四年五月十三日书 记 员 赵冰洋 更多数据：