（2014）大民初字第0794号
裁判日期: 2014-05-13
公开日期: 2014-08-06
案件名称
盐城中海物业服务有限公司与黄亚芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盐城中海物业服务有限公司,黄亚芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第四十八条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第0794号原告盐城中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司），住所地盐城市悦泰路北二巷1号。法定代表人吴成林，中海物业公司董事长。委托代理人班祥龙，中海物业公司员工。被告黄亚芳，女，汉族。原告中海物业公司与被告黄亚芳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理后，依法由代理审判员宋晶晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托代理人班祥龙到庭参加诉讼，被告黄亚芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告中海物业公司诉称，东方锦绣南城7号楼202室系被告房产，住房建筑面积为92.29平方米、车库建筑面积为16.79平方米。依据《物业服务委托合同》的约定：2010年12月1日至2012年7月5日，多层住宅用房的物业费每月每平方米为0.50元、独立车库50元／户·月、亮化照明费50元／户·年。自2011年4月10日开始，原告按约向被告提供了物业服务，然而被告物业费用至今未交。原告通过上门或公示等方式进行催缴，但被告仍未缴付。现请求判令被告支付所欠住宅物业费686.11元、车库物业费62.41元，照明费61.95元，合计810.47元；并承付810.47元自2012年7月6日起计算至履行之日止期间每日千分之三的违约金；本案诉讼费用由被告承担。被告黄亚芳未答辩。经审理查明，大丰市东方锦绣南城7号楼202室系被告黄亚芳房产，住宅建筑面积92.29平方米，车库建筑面积16.79平方米。2010年12月1日，东方锦绣南城业主委员会（甲方）与中海物业公司（乙方）签订了《大丰市东方锦绣南城小区物业服务委托合同》，该合同约定：“东方锦绣南城内占地面积43120平方米、建筑面积88000平方米内的公共设施、公共环境卫生、公共绿地、花木、车辆停放秩序等由甲方委托给乙方管理…物业服务费用由业主按下列标准向乙方交纳：普通住宅0.5元／月·平方米；小高层1.20元／月·平方米；商业用房0.8元／·平方米…物业共用设施设备运行费由业主按实际发生的成本测算均摊交纳，其中：水泵…运行费50元／年·户；楼道、地坪灯、路灯等公共照明费50元／年·户停车场（库）收费标准分别采取以下方式收取：（三）所有权或使用权由业主购置的独立车库（位），由车库（位）使用人按每月50元／个向乙方交纳管理服务费…业主或使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用3‰的比例加收日滞纳金…本合同期限自2011年12月1日起至2011年2月28日止…本合同期满，甲方决定不再委托乙方管理，应提前一个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前一个月书面通知甲方，甲方没有将续聘和解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为原合同的期限。合同自动延续期间，甲方决定不委托乙方的，应提前一个月书面通知乙方；乙方决定不再延续管理的，应提前一个月书面通知甲方”等。合同订立履行三个月后，原告和东方锦绣南城业主委员会均未通知对方终止合同，原告也一直为东方锦绣南城的业主提供物业服务。自2011年4月10日起，被告不再向原告缴纳物业费。原告曾于2012年6月16日在被告单元门口张贴催缴物业费的“催缴通知书”，被告仍未缴纳。原告遂于2014年4月8日向本院提起诉讼。另查，2012年7月6日，原告依据大丰市东方锦绣南城业主委员会书面通知将大丰市东方锦绣南城物业管理移交盐城市中润物业服务有限公司。又查，自2011年4月10日至2012年7月5日被告欠物业费810.47元【住宅物业费686.11元（92.29平方米×0.50元／平方米·月×15个月-6.07元（4天）＋车库物业费62.41元（16.79平方米×0.25元／平方米·月×15月-0.55元（4天）＋照明费61.95元（50／12月×10月-0.55元（4天）】未缴纳。审理中，原告主张以其提交的欠费计算明细为计算依据，其中车库建筑面积主张为0.25元／平方米·月，同时要求被告从2012年7月6日起承担按日万分之五计算的违约金。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《前期物业管理服务协议》原件、《大丰市东方锦绣南城小区物业服务委托合同》复印件、大价发（2011）41号“关于东方锦绣南城物业服务费的批复”复印件、各业主住宅及车库面积花名册复印件、“催缴通知书”复印件、大丰市东方锦绣南城业主委员会“关于移交物业的有关通知”复印件等证据在卷证实。本院认为，原告中海物业公司与东方锦绣南城业主委员会之间订立的书面物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。按合同约定：“合同期满，甲方不再委托乙方管理，应提前一个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前一个月通知甲方，甲方没有将续聘和解聘乙方的意见通知乙方，且每月选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的视为合同自动延续，延续期限为原合同的期限。”物业服务委托合同约定的履行期限届满后，原告和东方锦绣南城业主委员会均未通知对方终止合同，原告也一直为东方锦绣南城的业主提供物业服务，故双方的合同视为自动延续。原告依合同约定为被告提供了物业服务，被告有义务按约定标准向原告缴纳物业服务费。被告拖欠物业服务费，经原告催要后仍未自觉履行，原告依合同请求判决被告缴纳物业服务费，依法应予支持。原告与东方锦绣南城业主委员会在2010年12月1日签订的委托合同中没有明确约定缴纳物业费的具体时间，结合前期物业管理服务协议预收物业服务费的约定，原告主张2011年4月10日以后被告所欠物业费的滞纳金从2012年7月6日起计算，本院予以支持。原告主张车库建筑面积主张为0.25元／平方米·月，低于合同约定的每月50元／个，是其对自己权利的自由处分，本院予以支持。原告主张滞纳金按日万分之五计算，符合相关法律规定，本院予以支持。被告黄亚芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《江苏省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告黄亚芳给付原告中海物业公司物业服务费810.47元（自2011年4月10日起至2012年7月5日止）；并承付810.47元自2012年7月6日起至判决确定之日止按日万分之五计算的滞纳金。于本判决生效后5日内履行完毕。义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄亚芳负担。本判决为终审判决。代理审判员 宋 晶 晶二〇一四年五月十三日书 记 员 程艳（代）附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务项目费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《江苏省物业管理条例》第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务项目费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：