（2014）三中民终字第03018号
裁判日期: 2014-05-13
公开日期: 2015-05-04
案件名称
金鹏与黄黉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金鹏,黄黉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第03018号上诉人（原审原告）金鹏，男，1981年12月21日出生。委托代理人唐建华，北京市广盛律师事务所律师。委托代理人张亚林（金鹏之母），1958年6月3日出生。被上诉人（原审被告）黄黉，男，1982年10月26日出生。上诉人金鹏因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第10102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人金鹏的委托代理人唐建华、张亚林，被上诉人黄黉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鹏在原审法院诉称：2011年10与16日，我和被告黄黉签订《房屋买卖合同》，约定黄黉将其坐落于北京市通州区×号的房产出售给我。《房屋买卖合同》约定，房屋出售价款为人民币156万元，首付款为人民币130万元，余款人民币26万元由我于房屋产权交割完毕当日支付给黄黉，上述出售房屋于我支付首付款日即交付我使用。上述《房屋买卖合同》签订后，我依约于签约当日向黄黉支付了首付款人民币115万元，黄黉同日向我交付房屋，并一同前往所售房屋的物业公司办理了产权人变更手续，此后我入住并实际占有使用本案所涉房屋，并支付房屋的物业费用、暖气费等至今。2011年11月29日我将首付款人民币130万全部交齐，黄黉出具收条，并承诺用首付款去银行把房贷还清，如因房贷问题影响过户，其本人承担责任。但是黄黉自2012年6月份办理房屋产权证后，却一直怠于向我办理过户登记手续。为此，我多次找黄黉，要求黄黉办理过户登记手续，但黄黉屡屡拖延。我于2013年4月曾在北京市通州区人民法院立案请求黄黉办理房屋产权过户登记。但是在开庭前黄黉称愿意和解，我出于善意就此撤诉。我撤诉后，黄黉却又以新的理由拖延、拒绝履行房屋过户登记手续。原被告之间的《房屋买卖合同》作为依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但黄黉的行为严重违反了合同约定。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。黄黉应当承担违约责任，继续履行合同，及时为我办理房屋所有权转移登记。综上，为维护我的合法权益，维护法律的尊严，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，我特提起诉讼，要求：一、依法判令被告黄黉继续履行《房屋买卖合同》，并为我办理上述房屋所有权过户登记；二、依法判令被告黄黉承担本案的全部诉讼费用。黄黉在原审法院辩称：我不同意原告金鹏的诉讼请求。金鹏表述的物业费及暖气费均未全部交清，物业公司一直电话催促我缴费。双方未进行房屋继续交易是因合同约定中税费由金鹏负担，但金鹏并不同意交纳税费，另在交易过程中金鹏曾以其做生意急需用钱为由向我要回40万元购房款，并明确给我书写了收条系收取退房款。因我之前购买房屋是期房，房本未下发，至2013年3月我才取得房屋所有权证书。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告金鹏与被告黄黉签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。金鹏为购买诉争房屋积极履行了合同义务，按期给付相关款项，作为出卖人黄黉在取得房本后应与金鹏协商确定办理过户事宜，因双方就税费负担等问题产生争议，致使合同履行存在障碍。在此情形下，金鹏诉至法院要求黄黉继续履行合同，在上述案件审理过程中，金鹏为黄黉出具收条，其中明确系退房款，黄黉亦予以认可，后金鹏以达成庭外和解为由撤回起诉，据此本院认为双方就解除合同已达成一致，故对金鹏再次要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持；对金鹏关于收条系借款的意见，因其证据不足，本院不予采纳；对合同解除后产生的法律后果，双方可以通过另案解决。2013年12月，原审法院判决：驳回原告金鹏的全部诉讼请求。金鹏不服判决，上诉请求撤销原审法院判决，支持其原审诉讼请求。上诉理由为原审事实认定不清，适用法律不当。黄黉认可原审法院判决，不同意金鹏的上诉请求。经审理查明：2011年10月16日，黄黉作为卖方（甲方）与作为买方的金鹏（乙方）订立《房屋买卖合同》，约定由黄黉将其所有坐落于本市通州区×号房屋（以下简称涉案房屋）出卖给金鹏，价款为156万元。乙方向甲方支付130万元整作为定金，剩余价款26万元于产权交割完毕当日支付甲方。交易税费由乙方承担。甲方应于购房合同承诺日期前办理该商品房产权证，逾限甲方应将开发商给甲方的所有赔偿全部交付给乙方。合同订立当日，金鹏支付价款115万元，黄黉将涉案房屋交付给金鹏，并办理了物业交割手续。次日金鹏再向黄黉支付5万元，并于同年11月29日再给付黄黉首付款10万元。黄黉承诺收到首付款后还清房贷，如果因房贷问题影响过户，由其承担责任。2012年3月13日黄黉取得涉案房屋所有权证书。后双方在变更产权因税费负担产生争议。2013年4月28日，金鹏以房屋买卖合同纠纷为由向原审法院起诉，要求黄黉履行房屋买卖合同并协助其办理涉案房屋过户手续等。5月23日，金鹏以双方达成庭外和解为由，向北京市通州区人民法院申请撤回了起诉。同年6月中旬，金鹏再次以房屋买卖合同为由向北京市通州区人民法院起诉，遂成本讼。同年7月19日，黄黉将涉案房屋出卖给案外人王龙涛，并办理了产权转移登记手续。原审诉讼期间，就双方已解除《房屋买卖合同》的事实，黄黉出示署名金鹏书写收到退房款的书证，内容为“今收到黄黉退房款肆拾万元整，金鹏2013.5.10”。经质证，金鹏认可该收据为自己亲笔书写，且收取了该款额。但抗辩此款是因其母急用，自己向黄黉借贷并按其要求书写成退还房价款。为证明其抗辩成立，金鹏其堂弟金×到庭作证，金×证实自己与金鹏一同给黄黉送借条，黄黉说借条无法律效力，后金鹏按黄黉的要求写了收条，证人未出庭。经质证，黄黉以证人与金鹏之间有亲属关系，不认可该证人证言。原审期间，双方分别提交了金鹏之母张亚林与黄黉电话录音，内容涉及税费负担、合同履行（合同解除）等事宜。经质证，双方对对方出具的视听资料均不予认可，金鹏认为黄黉出示的的录音证据明显经过技术处理，申请对证据进行司法鉴定，黄黉则称原始证据已经灭失，无法配合鉴定。黄黉则认为对方提供的录音内容存在矛盾，且张亚林非涉案房屋买卖合同的代理人，不认可其与张亚林谈话的证据效力。金鹏之母张亚林在原审法院庭审中亦明确“黄黉和我协商的过程中，我都明确和被告说过，我不是金鹏，我代替不了金鹏”。现双方在所订立的《房屋买卖合同》是否已依法解除的问题上存在分歧。本院为双方主持调解，但未达成一致。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、双方书写的收据、房屋所有权证、视听文字资料等在案佐证。本院认为：金鹏与黄黉订立的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。订立后双方本应当按照合同约定履行其义务。后因履行合同发生争议，金鹏向原审法院起诉，要求黄黉履行房屋买卖合同并协助其办理涉案房屋过户手续等。诉讼期间，金鹏又以双方达成庭外和解为由，向北京市通州区人民法院申请撤回了起诉。本诉讼中，根据黄黉出示的书证，可证明金鹏收取了黄黉返还的购房款。虽然金鹏坚称该款项属借贷关系，并由证人金×到庭作证证明其抗辩主张成立。但其抗辩主张与书证记载内容不符，且黄黉与金鹏以前素不相识，黄黉出卖涉案房屋即为获得经济利益。而其在实现目的后又将钱款出借，不符合常情。本院对金鹏的抗辩主张及反证不予采纳。鉴于金鹏不认可黄黉提交的视听资料，金鹏提交的视听资料又不具备主体相对性，本院对此均不予采纳。金鹏向原审法院的撤诉行为与其收取了黄黉返还的购房款有因果关系。可认定双方就解除《房屋买卖合同》达成了一致，且部分履行。在此情况黄黉再行处分其房产并无不妥。金鹏此次起诉，要求对方协助其办理涉案房屋过户手续等，属其对本人对民事法律行为终止后产生的法律后果理解有误。依照法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。现金鹏的上诉请求与法律规定不符，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由金鹏负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由金鹏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 伟审 判 员 付 辉代理审判员 李 丹二〇一四年五月十三日书 记 员 申峻屹 微信公众号“”