（2014）皋民初字第640号
裁判日期: 2014-05-13
公开日期: 2014-12-29
案件名称
周奇彬、贾臻与南通金陆置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
如皋市人民法院
所属地区
如皋市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周奇彬,贾臻,南通金陆置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条
全文
江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2014）皋民初字第640号原告：周奇彬。原告：贾臻。两原告委托代理人：贾传林，系原告贾臻之父，特别授权。被告：南通金陆置业有限公司，住所地：如皋市如城镇中山路465号。法定代表人：王捷，总经理。委托代理人：张新明、邱斌，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。原告周奇彬、贾臻与被告南通金陆置业有限公司（以下简称金陆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宗卫明独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的特别授权委托代理人贾传林，被告金陆公司的特别授权委托代理人张新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2009年7月15日签订《商品房买卖合同》，约定：由被告将其位于本市蒲行路美伦堡小区858幢302室商品住宅出售给原告，原告支付399410元。原告签字后，被告知在房价外代收：燃气安装费2500元、有线电视安装费1885.2元、自来水管网费1250.68元、远程水表费800元、单相电表费175元、太阳能热水器1500元、楼宇对讲机680元等，共计人民币8790.88元。2010年1月30日，被告向原告交付房屋时，原告将代收款项如数交给被告。至于补充协议出现在合同里，事实是原告确认《商品房买卖合同》内容签字后，被告拿去借盖章之际，私自将补充协议贴进合同书里，并欺骗原告说上述费用就应该购房户拿等，原告当时不了解情况。2013年5月30日原告见到相关报道后，才得知被告是房价外违法收费。经咨询，相关单位从未让被告代收上述费用，而是与其签有“设施工程安装费，由乙方列入商品房价格成本，不得在商品房价格之外向购房户另行收取”的协议。被告将本应属于商品房成本的配套设施建设费，以代收之名向原告重复收取的行为违反了《合同法》第3条、第52条及江苏省物价局、建设厅文件等规定。现请求判令：1、原、被告《商品房买卖合同》附件四：补充协议中第二、三、四、五、六、七、十一项无效；2、责令被告返还原告已支付的所谓代收代缴费用，共计人民币8790.88元及其孳息；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同及补充合同、购房发票，在合同附件四第19页。证据2、被告与燃气公司签订的开发协议，第2页第3、4条是被告与燃气公司签订的协议内容，费用列入被告的开发成本，不得向购房户另行收取。分三次缴纳费用，费用缴纳齐全后开具正式发票。证据3、江苏省物价局、建设厅关于（2003）第303号文件，证明被告所收的费用是法律法规明令禁止的，应由被告自己承担。被告发表质证意见如下：证据1，没有异议，能证明双方之间的商品房买卖合同关系，但是从这组证据看，原告关于附件四相关情况对法庭所作的陈述不是事实，因为商品房买卖合同第22条载明，本合同连同附件共19页，可以看到合同的正式文本是15页，其他都是附件。证据2，真实性没有异议，刚刚原告所指出的这条约定与被告和如皋市益友管道燃气有限公司实际履行的情况并不相符。关于管道燃气设施的费用被告并没有列入商品房价格，该事实被告可以举证证明。证据3，真实性没有异议，对照该文件的规定，被告并不存在违反规定的情况。被告向原告代收的费用并没有列入商品房开发成本。被告辩称：一、原告在诉状中陈述：“至于补充协议出现在合同里，事实是原告确认《商品房买卖合同》内容签字后，被告拿去借盖章之际，私自将补充协议贴进合同书里，并欺骗原告说上述费用就应该购房户拿等，原告当时不了解情况。”不是事实。事实是被告向原告提供合同时就包括补充协议，原告在签订合同时，已对该补充协议中的内容进行了充分的了解，且《商品房买卖合同》第二十二条明确记载本合同连同附件共19页，其中《商品房买卖合同》十五页，其余附件四页，说明被告在销售房屋和签订合同时已明确告知原告主合同及附件内容的，不存在被告私自将补充协议贴进合同书里，更不存在欺骗原告之说。二、补充协议中约定由被告代收相关费用是双方当事人意思表示一致的结果，若无法律、行政法规规定的无效情形存在，即为合法有效，虽然原告提及或提供了价格主管部门有关房地产开发企业不得收取相关费用的文件规定，但从法律、法规的层面而言，未有禁止当事人就相关费用进行协商负担的规定，或明确当事人之间对有关费用负担的约定内容无效，且被告也向法院提交证据证明上述费用未列入开发成本。综上，被告认为：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据：证据1、汇款凭证，证明被告已经将代收的费用通过银行或者以现金的方式转给了如皋市广播电视有限公司、如皋市益友管道燃气有限公司、如皋市自来水有限公司、如皋市供电公司、楼宇对讲系统的出卖人。证据2、南通天越税务事务所于2010年对被告公司涉税专项鉴定报告，该报告的第2页第8、9行所记载内容证明美伦堡项目开发成本中不包括管道燃气、自来水管网、单相电表、数字电视、楼宇对讲、太阳能热水器、维修基金等费用。证据3、如皋市物价局和如皋市住房城乡建设局发布的皋价发2010年16号文件，文件第3页第3行规定的内容证明被告代收的费用在合同中有明确约定，而且坚持的是自愿原则。证据4、如皋市人民法院（2013）皋民初字第0342号民事判决书和南通市中级人民法院（2013）通中民终字第1436号民事判决书，该案涉及的案件与本案基本一致，相同的纠纷已经经两级人民法院审判，证明原、被告双方签订的协议和被告代收的费用是合法的，原告主张返还没有依据。原告发表质证意见如下：证据1，原告对被告的汇款凭证真实性没有异议，但是被告没有出具原告缴纳款项后应该持有的正式发票。证据2，涉税专项鉴定报告有异议。被告交给相关单位的费用是双方各缴一部分，还是全部必须由原告缴纳？被告只是代收代缴，没有将上述费用计入开发成本，被告收款后全部交给收款单位。证据3，该文件对本案没有约束力，该文件发布是在原、被告签订合同之后。证据4，两份判决书与本案无关。经审理查明：2009年7月15日，金陆公司作为出卖人与周奇彬作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的美伦堡858号楼302号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积125.68平方米，每平方米单价人民币3178元，总金额为399410元。双方对付款时间、方式，房屋交付时间、逾期交付违约责任、产权登记等内容进行了约定。合同第二十二条约定，本合同连同附件共19页，一式四份，具有同等法律效力。出卖人加盖单位公章，买受人签名为周奇彬、贾臻。合同附件四：“合同补充协议”约定：甲方代收费用情况一览表：序号2、自来水管网补贴费10元／㎡；序号3、单相电表175元／户；序号4、双向互动有线数字电视：15元／㎡；序号5、管道煤气多层2500元／户，小高层3000元／户；序号6、楼宇对讲系统680元／户（暂定）；序号7、太阳能热水器（十八大管）1500元／户；序号11、远程水表800元／户。合同签订后，原告支付了购房款，被告将约定的商品房交付给原告。依据补充协议，被告向原告收取了管道燃气开户费、有线电视费等费用。原告于2014年3月19日向本院起诉，要求判如所请。另查，该小区内曾有相同类型的诉讼在本院审理，经本院及南通市中级人民法院分别作出一、二审判决，均驳回原告的诉讼请求，已发生法律效力。又查，被告金陆公司通过银行汇款，向如皋市益友管道燃气有限公司、如皋市广播电视传输网络公司、楼宇对讲监控系统经办人、江苏省电力公司如皋市供电公司等单位或个人支付了相关费用。2011年4月16日，南通天元税务师事务所有限公司出具通税事税审（2011）第680号《涉税专项鉴证报告》，载明：“美伦堡”项目至汇缴审核时账面总成本合计148154676.13元（不含管道燃气、自来水管网、单相电表、数字电视、楼宇对讲、太阳能热水器、维修基金等费用）。以上事实，有当事人陈述及相关证据并经庭审质证确认在卷佐证。本院认为：原、被告双方所签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告已给付了购房款，被告已将房屋交付给原告。针对原告的诉讼请求：要求确认《商品房买卖合同》附件四补充协议中部分条款无效，返还代收代缴费用及孳息。首先，原告主张《商品房买卖合同》签字后，被告拿去借盖章之际，私自将补充协议贴进合同书里，并欺骗原告说上述费用就应该由购房户负担等。被告对此予以否认，原告亦未能提交证据证明其主张，对原告主张的该事实本院不予确认。同时结合合同中载明的本合同连同附件共19页，其中《商品房买卖合同》十五页，其余附件四页，可以证明讼争的附件包含在合同中，并非被告私自贴进合同。故对原告主张的被告存在欺诈行为，要求确认补充协议部分条款无效的请求，本院难以支持。其次，在补充协议中，对代收相关费用的标准及金额已作出明确约定，被告代收此费用符合合同约定，被告也向本院提交证据证明该费用已支付给相关单位或经办人，且未列入开发成本。根据查明的事实，作为合同附件的有关代收费用约定是当事人意思表示一致的结果，若无法律、法规规定的无效情形存在，即为合法有效。虽然原告提供了价格主管部门有关房地产开发企业不得收取相关费用的文件规定，但该规定系管理性规范而非效力性规范，未有禁止当事人就相关费用进行协商负担的规定，或明确当事人之间对有关费用负担的约定内容无效，故原告认为该部分合同约定无效应返还代收费用的主张，没有法律依据，本院同样不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：驳回原告周奇彬、贾臻的诉讼请求。案件受理费65元，由原告周奇彬、贾臻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费130元。（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：471558227682）。审判员 宗卫明二〇一四年五月十三日书记员 李菲菲 来自：