（2014）宿中民终字第0284号
裁判日期: 2014-05-13
公开日期: 2014-12-27
案件名称
沭阳县工人文化宫与徐维普房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐维普,沭阳县工人文化宫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第0284号上诉人（一审被告）徐维普，男，1967年7月5日出生，汉族，沭阳县人，市民，（修远中学对面）。委托代理人张洪流、郑永泽，江苏沂淮律师事务所律师。被上诉人（一审原告）沭阳县工人文化宫。法定代表人王位辛，该单位主任。委托代理人淳冬生，该单位副主任。委托代理人陈以亮，沭阳县城东法律服务所法律工作者。上诉人徐维普因与被上诉人沭阳县工人文化宫（下简称文化宫）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2012）沭民初字第3832号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月18日公开开庭进行了审理，上诉人徐维普的委托代理人张洪流、被上诉人文化宫的委托代理人淳冬生、陈以亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年6月1日，徐维普、文化宫签订《房屋租赁协议》，约定文化宫将工人电影院剧场及前厅一间办公室租给徐维普使用（二楼机房及办公室除外）；租赁期限为8年，即自2011年9月1日起至2019年9月1日止；第一年租金为160000元，第二年开始每年按4%递增；付款方式为自签订协议之日徐维普一次性付清文化宫第一年租金160000元，其余年份的租金分别于当年的9月1日前一次性付清，否则，文化宫有权终止合同。协议签订后，徐维普向文化宫支付了第一年租金，并用租赁房屋从事演艺娱乐经营活动。由于徐维普未按时交纳第二年房屋租金，文化宫于2012年11月15日诉至一审法院，要求判令徐维普给付2012年度租金166400元。一审法院于2012年12月17日作出（2012）沭民初字第3832号民事判决，判决徐维普给付文化宫2012年度房屋租金166400元。判决生效后，徐维普未自动履行判决内容，文化宫申请一审法院强制执行，现该案正在执行过程中。2013年9月1日前，徐维普依约应当支付文化宫2013年度的房屋租金，但徐维普仍未履行给付义务，故引起诉讼。一审法院认为：徐维普、文化宫签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应按约定全面履行合同义务。徐维普在履行合同过程中因未按合同约定向文化宫交纳2012年度的房屋租金曾引起诉讼，经一审法院判决后徐维普仍未履行给付义务，且2013年度房屋租金给付期限已至，徐维普还未履行给付义务，由此可见，徐维普已无履行合同的诚意，徐维普的上述行为导致文化宫已无法实现合同目的，现文化宫要求解除双方签订的租赁合同，有事实和法律依据，予以支持。徐维普辩称文化宫出租的房屋未经消防验收，导致其无法营业，其延期支付租金行为系履行抗辩权，不构成违约，根据徐维普提供的宿迁市公安局消防支队作出的建设工程消防验收意见书载明，徐维普无法营业是因为其开设的“沭阳县琴岛演艺中心”内部装修消防验收不合格所致，与文化宫出租的房屋无关联性，对徐维普的上述辩解不予采纳。徐维普还提出因文化宫违约，导致其投入6000000余元的经营场所无法营业，造成重大经济损失，文化宫应依法承担民事赔偿责任，但是徐维普既未明确具体的赔偿数额，亦未提出反诉，且文化宫并不存在违约行为，故对徐维普的这一辩解亦不予采纳。遂判决：一、解除沭阳县工人文化宫与徐维普于2011年6月1日签订的《房屋租赁协议》，徐维普向沭阳县工人文化宫返还其租赁的全部房屋；二、徐维普于判决生效后十日内给付沭阳县工人文化宫2013年9月2日起至判决生效之日止的房屋租金（按日474元标准计算）；三、如徐维普不依法返还租赁房屋，则赔偿沭阳县工人文化宫经济损失（从判决生效之日的次日起至实际返还房屋之日止，按合同约定租金标准计算）。案件受理费227元，减半收取113.5元，由徐维普负担。一审法院判决后，徐维普不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、文化宫无权请求解除与上诉人签订的房屋租赁协议，一审认定事实及适用法律错误。涉案房屋依法必须经过消防验收，而建筑消防申报义务应由文化宫承担，文化宫出租未经消防验收的房屋构成违约。另外，《建设工程消防验收意见书》载明“主体屋顶采用可燃夹芯板和木龙骨、木屋顶，其耐火等级低，不符合《建筑设计防火规范》第5.1.1条规定”，据此可以认定主体屋顶的材料不符合消防规定，而主体屋顶涉及房屋主体结构，依据双方签订的房屋租赁协议，上诉人施工时不得改变房屋的主体结构，文化宫作为房屋出租人，其有义务改造房屋使之符合约定的用途，上诉人有权在文化宫未提供符合消防要求及约定用途的房屋前拒付租金，上诉人迟延支付租金不构成违约。2、一审判决显失公平。上诉人承租房屋后对房屋进行装修、装潢，花费600余万元，因文化宫出租的房屋未达消防要求而致上诉人无法营业，文化宫对此应承担违约责任，一审判决解除合同明显有失公允。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判驳回文化宫一审的诉讼请求。被上诉人文化宫答辩称：依据文化宫与徐维普签订的房屋租赁协议约定，如果徐维普不按时交付租金，文化宫有权终止合同。因徐维普对租金没有按时支付，为此文化宫曾经通过诉讼要求徐维普给付租金，但徐维普至今没有付完应付的租金，导致文化宫订立的合同目的无法实现，文化宫请求解除合同符合法律规定。至于消防问题，双方在房屋租赁协议中明确约定，消防手续应由徐维普自行办理，因此文化宫不负责为徐维普办理消防手续。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。二审中，双方当事人均未提供新证据。关于一审查明事实部分，文化宫无异议，徐维普对“并用租赁房屋从事演艺娱乐经营活动”的事实认定有异议，对双方当事人均无异议的事实认定，本院予以确认。本案争议焦点为：文化宫请求徐维普支付租金及解除双方之间的房屋租赁协议应否支持。本院认为，徐维普租赁文化宫房屋，依据双方签订的房屋租赁协议，徐维普应于当年的9月1日前一次性付清年租金，否则，文化宫有权解除合同。而徐维普在交纳16万元租金后，并未于2012年9月1日前给付2012年9月1日至2013年8月31日的租金166400元，为此文化宫向一审法院起诉，在一审法院判决徐维普给付166400元租金后，徐维普仅履行10万元，由此可以认定徐维普迟延支付租金，且经催告后在合理时间仍拒不支付。据此，文化宫请求解除双方的房屋租赁协议应予支持。徐维普上诉称租赁房屋因主体屋顶材料不符合消防要求，导致消防验收不合格，致其不能使用租赁房屋，因文化宫拒绝修复，故其迟延支付租金系行使先履行抗辩权。因房屋租赁协议中约定有“徐维普不得擅自对文化宫的房屋进行改造，如必须改造时，需要经过安全论证，并按照公安消防部门的安全要求进行施工”，而租赁房屋于2004年经过消防验收合格，且一直在使用，故徐维普主张租赁房屋不合格理由不能成立，其主张的装修后的房屋消防验收不合格责任在文化宫理由亦不能成立，徐维普不能以此拒付租金。徐维普还上诉称其对租赁房屋装修花费600余万元，因未营业，文化宫应承担违约责任。因徐维普在审理中未对该主张提起反诉，即使徐维普该主张系对其拒付租金的抗辩，也由于徐维普称的租赁房屋不合格不能成立，本院对徐维普的该上诉主张不予支持。综上，上诉人徐维普的上诉理由不能成立，其请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费227元，由上诉人徐维普负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹智勇审 判 员 庄云扉代理审判员 吴振环二〇一四年五月十三日书 记 员 袁海燕第6页／共6页 微信公众号“”