（2014）宁民终字第1623号

裁判日期: 2014-05-13

公开日期: 2014-06-30

案件名称

上诉人江苏海尔斯老龄产业发展有限公司与被上诉人梁卫民、岳彩艳合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏海尔斯老龄产业发展有限公司,梁卫民,岳彩艳

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第1623号上诉人（原审被告）江苏海尔斯老龄产业发展有限公司，住所地南京市玄武区龙蟠路153号某幢102室。法定代表人马士军，该公司董事长。委托代理人曹武，男，1954年12月24日生，汉族，江苏中新房投资有限公司执行总裁。被上诉人（原审原告）梁卫民，男，1970年1月3日生，汉族，南京某公司经理。被上诉人（原审原告）岳彩艳，女，1976年12月18日生，汉族，南京某有限公司出纳。上诉人江苏海尔斯老龄产业发展有限公司（以下简称海尔斯公司）因与被上诉人梁卫民、岳彩艳合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院作出的（2013）玄锁民初字第488号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年4月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人海尔斯公司的委托代理人曹武到庭参加了诉讼，被上诉人梁卫民、岳彩艳未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁卫民、岳彩艳原审诉称，2009年两原告购买由被告开发的位于南京市玄武区龙蟠路153号御湖国际公寓某幢502室、503室房屋，房屋建筑面积分别为61.09平方米、43.08平方米，共计104.17平方米。2011年因被告违反当初设计，在御湖国际公寓1幢修建违章建筑，影响两原告购买房屋的观景、通风、采光，使得该房屋失去景观房的功能。2011年1月28日，被告与原告梁卫民签订关于502室、503室的赔偿协议，该协议约定按合同面积以每平方米2800元的价格赔偿两原告的损失，该款共计291676元，并约定逾期按每日千分之五承担违约金。被告一直未履行赔偿协议，故两原告诉至法院请求判令被告立即支付赔偿款291676元，并自2012年12月1日起按每日万分之五计算违约金至实际支付之日。海尔斯公司原审辩称，1、原、被告签订赔偿协议是针对可能存在的侵权事实，但在签订合同时改建项目尚未实施完毕，影响两原告采光景观的事实未成立，结果尚未体现，因此本案协议是附条件的协议；2、赔偿协议第四条约定如果违建拆除或恢复原状后，该协议终止，故该条款系双方对协议终止条件的约定，赔偿协议并非生效协议，或者说是附终止条件的协议，协议以最终结果作为终止或生效条件；3、根据被告现场勘验，诉争房屋并未出现改建，两原告所称的影响采光景观的事实不成立，现有状况符合协议第四条约定。综上两原告起诉无事实依据，也不符合合同约定，故请求驳回两原告诉讼请求。原审法院经审理查明，原告梁卫民与岳彩艳系夫妻关系，双方于2004年2月登记结婚。2011年8月2日，江苏明城房地产开发有限公司（以下简称明城公司）变更登记为被告海尔斯公司。2009年12月18日，原告梁卫民、岳彩艳分别与明城公司签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定原告梁卫民向明城公司购买坐落于南京市玄武区龙蟠路153号御湖国际公寓B幢503室房屋（建筑面积60.95平方米）；原告岳彩艳向明城公司购买坐落于南京市玄武区龙蟠路153号御湖国际公寓B幢502室房屋（建筑面积42.68平方米）。2011年7月7日，原告梁卫民、岳彩艳分别取得上述房屋所有权，登记面积分别为61.09平方米和43.08平方米。2012年1月18日，明城公司（甲方）与御湖国际2栋（幢）502室、503室梁卫民（乙方）签订了一份《赔偿协议书》，协议书内容为：“因甲方在位于南京市玄武区龙蟠路153号御湖国际1幢裙楼进行改建，该改建工程已经严重影响乙方景观和采光，就此事双方经多次协商达成以下赔偿协议：1、甲方同意一次性赔偿给乙方人民币每平方米2800元，按合同面积计算；2、甲方在改建外墙装修完毕（脚手架拆除为准）后，乙方函告甲方付款，函告到达甲方起三个月内，甲方一次性付清上述约定款项，逾期不支付按每日千分之五计算违约金；4、如果改建拆除并恢复原状后，协议将自动终止，不承担相关责任；……”。2012年9月2日，梁卫民及案外人潘登辉、孙友富共同出具了一份《关于御湖国际补偿协议的催告函》，主要内容为函告明城公司在收到函后三个月内一次性支付约定的补偿款。因明城公司未能按时付款，两原告遂以诉称理由于2013年6月4日诉至原审法院。本案原、被告的主要争议焦点为《赔偿协议书》第四条的约定条件是否成就，即被告是否应按协议约定承担赔偿责任？两原告认为，1、被告虽于2011年8月2日变更登记企业名称，但原明城公司的印章没有经过法定程序作废，明城公司与梁卫民签订的《赔偿协议书》合法有效，被告应承担法律责任；2、两原告提供了南京市城市建设部门依法核准的建筑图纸，并拍摄了照片，通过对比可以看出裙楼改建后，并没有恢复原状，被告没有任何证据证明裙楼已经恢复原状，改建情况依然存在，故被告应履行协议，向两原告支付赔偿款，并以实际投递时间往后延迟三个月为起算点计算违约金；协议书中约定的日千分之五标准超过法律规定，故两原告要求被告按日万分之五标准支付违约金。两原告为证明自己的主张提供了以下证据：1、照片6张，证明被告对楼层改建，明显加高加宽了裙楼，且改建未获得有关部门批准，属于违建，侵害了原告的权益；2、竣工图纸，证明被告对裙楼进行改建，违反了规划批准；3、申通快递详情单（结账联），证明两原告将函告邮寄给被告。被告对证据1真实性无异议，从照片反映双方签订协议时裙楼存在外立面改造，不涉及高度的增加，照片恰恰证明被告没有对两原告侵权；对证据2真实性、合法性无异议，但图纸不能反映被告对裙楼进行加层；对证据3无法核实真实性，经核实被告也未实际收到该邮件。被告则认为，1、明城公司与梁卫民签订的赔偿协议无效，双方签订协议时，明城公司已变更登记为海尔斯公司；2、根据原告提供的证据及案件事实，可以看出双方在侵权没有实际发生的情况下订立了赔偿协议，该协议签订的目的是针对两原告的采光、景观等受到了实际影响后而进行赔偿；3、两原告提供的照片和规划图纸均与诉争房屋现状基本一致，没有改建加高的情形，约定的侵权事实并未出现，从这个角度看本案的协议并未生效；4、协议第四条明确约定了协议终止条件为改建拆除并恢复原状，而两原告所称被告违建事实没有得到有关部门的认定，故该协议约定的终止条件成就，协议未生效。因此被告不同意赔偿，也不同意支付违约金，同时两原告请求的违约金过高，应自实际签收函件往后延迟三个月为起算点，按日万分之二计算违约金。被告为证明自己的主张提供了以下证据：1、南京市玄武区发展和改革局玄发改字（2011）65号文件，证明被告对裙楼进行外立面修改，但没有增加楼层高度，不存在对两原告侵权；2、南京市工商管理局变更登记书、营业执照、组织机构代码证，证明明城公司于2011年8月2日变更为被告海尔斯公司，之后以明城公司签订的合同均是无效的，必须得到被告的认可方为有效。两原告对证据1真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，文件中批准改建与原告所诉的改建不是一个项目，被告的改建突破了文件批准的范围；对证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，明城公司虽于2011年8月2日注销，但原公章并非当然作废，以明城公司名义对外签订的协议仍然有效。因原、被告各持诉、辩意见，调解意见分歧较大，致调解无效。上述事实，有两原告的结婚证、南京市工商行政管理局玄武分局公司准予变更登记通知书、《南京市商品房预售合同》、房屋所有权证、照片、《赔偿协议书》、关于御湖国际补偿协议的催告函、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。原审法院认为，一、虽然《赔偿协议书》系原告梁卫民签订，但协议书已明确乙方为“御湖国际2栋502、503室”，原告岳彩艳与原告梁卫民系夫妻关系，也系502室登记所有人，因此两原告的诉讼主体适格。明城公司虽于2011年8月2日变更登记为被告，但被告并未按国家有关规定及时将印章送交制发机关封存或销毁，被告不能以公司变更为由对抗两原告。《赔偿协议书》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同。二、从《赔偿协议书》内容看，双方已经明确明城公司的改建工程严重影响了两原告的景观和采光。双方同时在协议第四条约定了改建拆除并恢复原状后，协议自动终止，该条款系合同当事人对终止条件的约定，因此《赔偿协议书》为附终止条件的合同。在合同纠纷案件中，主张合同关系终止的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中被告抗辩《赔偿协议书》第四条即终止条件已经成就，对此应由被告承担举证责任，但被告所举证据并不能证明改建已经拆除并恢复原状，应由被告承担举证不能的法律后果。因此对两原告要求被告按《赔偿协议书》约定支付赔偿金的诉讼请求，应予以支持。《南京市商品房预售合同》中约定502室、503室房屋总面积为103.63平方米，按平方米2800元，计算赔偿金为290164元。关于违约金，被告抗辩未收到原告梁卫民及案外人潘登辉、孙友富邮寄的函，两原告提供的证据亦无法证明被告实际收到函件，因此原审法院结合案件实际情况，确定被告自两原告起诉之日起，即2013年6月4日起支付违约金。因两原告主张按日万分之五计算违约金，符合法律规定，对被告抗辩认为两原告主张的违约金计算标准过高的意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：被告江苏海尔斯老龄产业发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告梁卫民、岳彩艳赔偿款290164元，并承担违约金（按日万分之五标准计算自2013年6月4日起至判决确定的履行期限的最后一日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5940元，由原告梁卫民、岳彩艳承担140元，由被告江苏海尔斯老龄产业发展有限公司承担5800元（此款原告已预交，被告在支付上述判决款项时加付5800元给原告）。上诉人海尔斯公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决对《赔偿协议书》的效力认定错误。此协议书是在工程尚未进行、侵权事实并未出现的情况下签订的，故此合同为附生效要件的合同，即在御湖景观房屋的景观、采光受到实际影响时，该协议方生效。现今涉案的现状和层高均符合相关部门的批复，房屋的景观、采光未受到影响，并不存在侵权的事实，故合同未生效。二、原审现场勘验笔录未经当事人质证，违反法定程序。三、被上诉人起诉的侵权事实不存在，本案所涉房屋根本不存在影响被上诉人景观和采光，上诉人不需要承担相关赔偿责任。综上，请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人梁卫民、岳彩艳未到庭答辩。本院与原审查明的事实一致。本院认为，被上诉人梁卫民、岳彩艳与明城公司签订商品房预售合同后，购买了明城公司开发的商品房。此后因明城公司对房屋进行改建导致影响被上诉人房屋的景观和采光，由此与被上诉人签订了《赔偿协议书》，此协议书并未设定生效条件，故签订之后即发生法律效力，当事人均应按约履行合同约定的义务。被上诉人依据上述协议要求上诉人承担赔偿责任，具有事实依据。因明城公司已通过工商登记变更为海尔斯公司，海尔斯公司依法应当承继上述协议的权利和义务。现上诉人海尔斯上诉主张赔偿协议书不生效，无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人上诉主张侵权事实已经不存在，但未提供证据证实。原审勘验笔录未质证，但原审法院并未作为证据使用，故上诉人主张原审程序违法，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费5940元，由上诉人海尔斯公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽代理审判员　　涂　甫代理审判员　　逯婷婷二〇一四年五月十三日书　记　员　　林雨虹 来源：百度搜索“”