（2014）二中民终字第03361号
裁判日期: 2014-05-13
公开日期: 2014-05-28
案件名称
杨先道与陈奕如共有物分割纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨先道,陈奕如
案由
共有物分割纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第03361号上诉人（原审被告）杨先道，男，1973年1月26日出生。委托代理人唐长城，北京市薛鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈奕如，女，1969年10月12日出生。委托代理人隗合辛，北京市鼎恒律师事务所律师。上诉人杨先道因共有物分割纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第06399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年3月，陈奕如诉至原审法院称：我与杨先道2005年6月相识，后确立恋爱关系，并于2006年8月同居。2006年9月23日，双方共同认购位于北京市×××1002号房屋（以下简称1002房屋）。因双方未领取结婚证，故不能联名买房，遂于9月29日以杨先道的名义与开发商签订了《商品房预售合同》，约定房屋总价1628944元。9月26日，杨先道作为借款人与银行签订《按揭担保借款合同》，约定贷款期限300个月，贷款金额116万元，我作为连带保证人签字。2007年11月我们开始入住，一直居住至今。2009年1月9日，1002房屋取得房屋产权证书，建筑面积167.64㎡。在购房时，我以个人财产支付首付款468944元、贷款本金23534元（不含利息3870元）、面积补偿款、房屋契税及专项维修资金100000元，共计592478元。截止2013年3月20日，以杨先道名义支付贷款本金177626元，尚欠958840元。因双方一直未登记结婚，1002号房屋由二人按份共有，我占3／4。因杨先道于我同居期间与另一异性来往密切并多次留宿家中，我与杨先道发生矛盾，双方感情基础已丧失。现起诉要求分割1002号房屋，房屋产权归杨先道，杨先道按评估价向我支付折价款4911749元。杨先道辩称：我是2006年7月调到北京工作的，我与原告陈弈如只是恋爱关系，不存在同居关系。2006年9月23日原本想以双方名义共同购买1002号房屋，但没有结婚所以没有共同购买。最后以我的名义个人购买，该房屋产权证于2009年1月9日取得，是我个人财产，不存在双方共有。1002房屋现在是我在居住，陈弈如只是偶尔去住。该房首付款是我用中国银行的卡独自支付的，贷款110万元也是我在偿还，陈弈如仅是贷款的连带保证人。不认可陈弈如所述首付款均由其支付，房屋加上契税、补差款和维修基金等总计1734149.13元，所有税费支付凭证都是我的名字。陈弈如提供的证据不能证明资金直接借与我或用于购房。我认为陈弈如与我对1002房屋不存在共有关系，不同意陈弈如的诉讼请求。原审法院经审理后认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系共有物分割纠纷，陈弈如与杨先道争议的焦点之一系1002房屋是否双方的共有财产。陈弈如称该房屋系二人共同出资购买，应按照出资比例按份共有，并要求予以分割。杨先道则称该房屋系其个人所有，陈弈如并无出资。根据已查明的事实，在杨先道签订1002房屋的预售合同之前，陈弈如、杨先道曾共同与开发商签署了认购书，办理按揭贷款时，陈弈如亦作为连带保证人签字。购房后，陈弈如亦在该房内长期生活居住。综合本案现有证据，原审法院认定陈弈如参与了购房的整个过程，并用个人财产支付了1002房屋的部分款项（包括首付款418944元、提前还贷20000元和面积补差款22627元），杨先道虽辩称全部房款来源于其个人财产，但未能就其主张举证，故不予采信。1002房屋应系陈弈如、杨先道二人的共有财产。根据物权法相关规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。本案陈弈如与杨先道在购房时未对各自份额进行约定，对于双方所占份额，综合考虑双方实际出资额、贷款偿还情况，以及剩余贷款本金等因素予以确定。基于公平原则，契税款与维修资金不计入出资额计算增值。考虑到该房屋的产权登记、贷款人均为杨先道，原审法院决定1002房屋归杨先道所有，并由杨先道按法院确定的比例支付陈弈如折价款。据此，于2013年12月判决：一、坐落于北京市×××一〇〇二号房屋归杨先道所有，该房屋剩余贷款由杨先道偿还。二、杨先道于判决生效之日起七日内给付陈奕如折价款三百七十九万五千五百三十二元。三、驳回陈奕如其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，杨先道不服，持原诉辩解及理由向本院提起上诉，要求二审法院驳回陈弈如的诉讼请求。陈弈如同意原判。经审理查明：陈弈如与杨先道于2006年确立恋爱关系。2006年9月23日，双方作为认购人与北京万科置业有限公司（出卖人，以下简称万科公司）签订《北京市商品房认购书》和《北京市商品房认购书补充协议》，约定：陈弈如与杨先道认购万科公司开发的位于北京市×××1002号房，套内建筑面积138.22平方米，单价为12241.48元，总房价款1692018元。认购人选择第3种付款方式，首付30%，其余价款向中国或招商银行或住房公积金管理机构借款支付。认购定金50000元，认购人与出卖人应该在支付定金之日起7日内签订商品房买卖合同，商品房买卖合同生效后本认购书终止，认购定金应抵作商品房价款。认购人在2006年9月30日之前签订《北京市商品房预售合同》，可享受认购总房价款直接减免3万元优惠。2006年9月25日，陈弈如向万科公司提交《更名申请》：“……由于目前没有取得结婚证，不能联名购房，特申请将房主姓名变更为杨先道。……”《更名申请》落款处由陈弈如签有陈奕如和杨先道名字。2006年9月26日，中国银行股份有限公司北京王府井支行（乙方，贷款人，以下简称中行王府井支行）与杨先道（甲方，借款人）、陈弈如（丙方，保证人）签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定甲方向乙方借款1160000元用于购买万科紫台家园1-1幢4单元1002号房屋，贷款期限300个月，年息5.814%，每月还款日为20日，首次还款金额5469.16元。丙方对甲方的债务承担连带保证责任。2006年9月29日，杨先道（买受人）与万科公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定杨先道购买万科公司位于丰台区×××1002房屋，单价11785.15元，总价1628944元。2007年10月，杨先道又补交面积补差款22627元，1002房屋实际成交总价为1651571元，1002房屋专项维修资金33031元，房屋契税49547.13元。2009年1月9日，1002房屋办理房屋所有权证，登记的所有权人为杨先道。原审庭审中，陈弈如称双方于2006年8月开始同居，1002房屋系双方共同出资购买，其中首付款468944元、贷款23534元和面积补差款、契税及维修资金100000元（总计592478元）均由陈弈如以个人财产支付。为此，陈弈如提交了以下证据：1、陈弈如父亲陈忠谦名下股票资金户对账单（资金账号：×××）和工商银行存折（账号×××），显示2006年9月5日从股票账户转入工商银行账户229665.07元，2006年9月6日支取了229665元。2、陈弈如名下工商银行定期存单（账号×××-014）于2006年9月26日销户提取270993.6元；工商银行定期存单（账号×××-009）于2006年9月26日销户提取30589.84元。3、杨先道名下中国银行存折（账号×××），显示2006年9月26日先后存入447000元和43000元，同年9月29日转出418944元，9月30日转出两笔分别为20187.34元和50000元。4、2006年9月29日中国银行进账单一张，收款人为万科公司，金额为1160000元；2006年9月30日中国银行进账单一张，收款人为中行王府井支行，金额为20187.34元。5、中行提前还款账务交易表，交易时间2006年9月30日，提前还款本金20000元，利息187.34元，本金余额1140000元。6、2006年10月18日的中国银行取款回单一张（陈弈如中行卡号×××），金额为6369.2元，中国银行存款回单一张（被告中行账号×××），金额为6347元。7、2007年10月29日的中国银行取款回单一张（陈弈如中行账号×××）和存款回单一张（杨先道中行账号×××），金额均为100000元。上述证据，杨先道对证据1的关联性不予认可，对证据2至证据7的真实性均认可，但不认可杨先道名下账户内的资金来源于陈弈如存款，称全部款项均由杨先道个人支付。经陈弈如申请，原审法院调取下列证据：1、陈弈如2006年9月2日在招商银行开立个人账户申请书和账户明细（账号×××），2006年9月8日该账户存入125000元；2006年9月2日杨先道在招商银行开立个人账户申请书和账户明细（账号×××），2006年9月8日该账户存入100000元，9月23日消费50000元，9月26日提取50000元。2、杨先道名下中国银行账户（旧账号×××，新账号×××）明细单，显示该账户于2006年9月25日开立，9月26日存入两笔447000元和43000元，9月29日支出418944元，9月30日支出20187.34元和50000元，10月18日存入6347元，2007年10月29日存入100000元。3、2006年9月26日中国银行存款凭条两张，金额分别为447000元和43000元，入账账号均为杨先道名下尾号9824账户，存款（代办）人签字分别为“陈奕如代”和“陈奕如”。4、2007年10月29日中国银行取款凭条一张，金额为100000元，取款账户为陈弈如名下尾号6741账户，取款人签字为陈弈如；同日的中国银行存款凭条一张，金额为100000元，入账账号为杨先道名下尾号9824账户，存款（代办）人签字亦为陈弈如。5、2006年9月29日中国银行信汇凭证一张，金额为418944元，汇出账号为尾号9824账户，收款人为万科公司。取款（代办）人签字为杨先道。陈弈如、杨先道对上述证据的真实性均予以认可。陈弈如称2006年9月26日先后向尾号9824账户存入447000元、转入43000元，用于购买1002房屋，资金来源系其父亲股票账户229665.07元和陈弈如本人定期存款300000元，2007年10月29日，其又向尾号9824账户存入100000元，用于支付面积补差款、契税和维修基金。杨先道则称陈弈如仅是为其代办存款手续，所有款项均系其自己的钱，现金存放于家中。陈弈如提交录音光盘一张，证明杨先道认可双方同居期间共同购买1002房屋，陈弈如出了1002房屋的首付款。杨先道对录音中其本人声音的真实性不持异议，但称该录音进行过剪辑，所说陈弈如出了首付亦不是真实意思表示，不认可该录音的真实性。杨先道提交单位《证明》一份，证明其于2006年7月10日至2007年1月17日期间在总行安排的二炮司令部招待所6404标准间居住，未与陈弈如同居。陈弈如认可该《证明》的真实性，但称杨先道只在该招待所居住了两个月，双方在2005年6月在天津封闭调研时关系已经很好。经北京市高级人民法院指定，原审法院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对1002房屋价值予以评估，结论为：在估价时点2013年8月23日的房屋市场价值750.34万元，折合单位建筑面积价值约44759元／平方米。另查，截止2013年6月20日，1002房屋贷款本金余额为954400.99元。上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房认购书、北京市商品房认购书补充协议、北京市商品房预售合同、楼宇按揭担保借款合同、房屋产权证、购房款发票、面积补差款发票、契税完税证、住宅专项维修资金专用收据、工商银行定期存单、中国银行对账单、中国银行存款凭条、中国银行取款凭条、中国银行信汇凭证、中行提前还款账务交易表、中国银行存取款回单、招商银行开户申请书、招商银行对账单、评估报告书等证据在案佐证。本院认为：陈弈如与杨先道于2009年9月23日作为认购人与万科公司签订了《北京市商品房认购书》，后于2009年9月25日，陈弈如向万科公司提交了《更名申请》，该申请称，由于其未与杨先道目前没有取得结婚证，不能联名购房，特申请将房主姓名变更为杨先道，故商品房买卖合同由杨先道一人与万科公司签订。且涉诉房屋的贷款合同保证人亦为陈弈如，首付款亦系陈弈如交纳。购房后陈弈如与杨先道亦在涉诉房屋内共同居住，陈弈如也支付了部分银行贷款，故陈弈如主张涉诉房屋与杨先道共同共有，据有事实依据，原审法院予以支持，是正确的，本院予以维持。杨先道称陈弈如对涉诉房屋的出资为借款，陈弈如不予认可，杨先道亦无证据予以佐证，本院不予采信。由于涉诉房屋登记在杨先道名下，贷款人亦为杨先道，依陈弈如的主张，原审法院涉诉房屋归杨先道所有，陈弈如按照出资比例取得涉诉房屋的折价款，符合公平原则，本院亦予以维持。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一案件受理费43292元，评估费21259元，由陈奕如负担36690元（已交纳），由杨先道负担27861元（于本判决生效之日起7日内支付给陈奕如）；二审案件受理费37165元，由杨先道负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王宗魁代理审判员 王 朔代理审判员 陈雨菡二〇一四年五月十三日书 记 员 王媛媛