（2014）渝一中法民终字第01760号
裁判日期: 2014-05-12
公开日期: 2014-09-09
案件名称
陈小鹃与重庆立吉物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈小鹃,重庆立吉物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第01760号上诉人（原审原告）陈小鹃，女，1963年12月9号出生，汉族，职业不详。委托代理人胡家华，男。上诉人（原审被告）重庆立吉物业管理有限公司。法定代表人袁柏林，该公司总经理。委托代理人李志刚，男。委托代理人周焱，女。上诉人陈小鹃与被上诉人重庆立吉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年10月24日作出（2013）沙法民初字第07996号民事判决，上诉人陈小鹃对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月9日对本案进行了询问。上诉人陈小鹃的委托代理人胡家华，被上诉人重庆立吉物业管理有限公司的委托代理人李志刚、周焱到庭参加了询问。本案现已审理终结。陈小鹃在一审中诉称，一、重庆立吉物业管理有限公司没有按物业服务合同约定标准为答辩人提供服务，具体如下：1、非可视门禁系统是招标时所承诺恢复至正常使用率达到80%，并为入户单元安置压门器、消声条，但至今都没有兑现安装和投入使用（合同中也写有）。2、服务人员人数及服务质量没按物业服务合同约定标准执行。物业服务合同中的水电工是2人，但实际人数只有1人；楼面护卫人员9人（不包含车库护卫人员），但实际人数只有5人，楼面护卫人员白天不低于4人，夜班不低于4人，但白天和夜晚各只有2人（附照片）。3、小区管理混乱。（1）物业服务合同第一条二款（7）当中的车辆行使及停泊；除特殊车辆如：119、120、110以及危重病人用车辆除外，其他车辆一律不准进入小区内。但长期有车辆停泊在小区内（附照片）。（2）小区外的人行道及小区大门停满了车辆，小区正大门公然成为一个小菜市摊。有损本小区的形象（附照片）。（3）接收包裹信件不负责，没起到上接下交作用，导致业主包褒遗失。4、绿化日常维护管理工作不到位。一些小木条做护围，请问这就是为业主创造的优美吗？楼顶门也不修复存在严重的安全隐患。5、业主共用部位的日常养护维修（活动场所）不到位。球场坝是业主主要的活动地点，（有的小朋友告诉大人说像他们学校的厕所）：夏天的时候火锅店的空调外机热风直吹，影响业主在球场坝乘凉，请问这样能让业主舒适吗（附照片上次陈小鹃折诉前我和其他重庆立吉物业管理有限公司人一起己向法院提交了证据望法官调阅）6、清洁卫生管理不到位。各层楼道的防火门及消火栓处写满了广告以及有些楼道的垃圾至今未做清理，请问这样为业主创造出了整洁的居住坏境了吗（附照片望法院调阅上次陈小鹃折诉前的证据）7、走廊及楼梯间的路灯坏了至今未更换。楼面护卫人员每天都要到各层楼检查，请问检查到这些了吗？8、房屋共用部位的日常养护不到位。屋顶到处都是垃圾和泥土未做清理（附照片）。9、电梯的管理及维护不到位。电梯经常停用。使用黑名单维修企业（重庆渝辉电梯有限公司安装维修分公司），3年多时间钢丝绳断裂，更换钢丝绳两次，动用了我们两次大修基金（每次都是上万多元维修费），损害了我们业主的利益。在11月份这一个月里同一部电梯就坏了5次，到目前为止又有一台电梯仃用听说又要换钢丝绳。请问你们的维修保养怎么在搞。10、明知小区安全设，存在问题没修复（消防系统处于瘫痪状态），并是保修期存在的问题；贵物业公司在接用和进场后就应该与相关单位（人员）协商修复，而不是不理了知（到后面来推卸责任）。11、明知渝辉电梯是不负责任的、不合格的、又是质量管理部门向社会公布了的黑名单服务企业，还要继续使用，严重威胁广大业主的生命财产安全。让业主的生活变得提心吊胆、担心受怕。12、蒙骗业主修改合同内容、进行虚假承诺，不按合同执行、尽自己的责任和义务，没有让业主明明白白消费。侵犯了消费者的合法权益损害了业主的生命财产利益给业主造成了经济损失，要求讨回业主的大修基金。二、重庆立吉物业管理有限公司没有达到约定的服务标准，陈小鹃有权不予以支付物业服务费。即使支付也应按照实际提供的服务标准相应减少服务费用，根据最高人民法院具体应用法律的解释（2009年5月15日法解（2009）8号）第三条、物业服务收费第二、九、十一、十二、十四条，请求法院予以驳回。三、重庆立吉物业管理有限公司提供的物业服务合同不真实有作修改，本物业服务合同一式四份，甲乙双方各执一份，其余两分报物业管理科和街道办事处备案。请求法院出证调核其余三份原件。四、如重庆立吉物业管理有限公司按物业服务合同约定标准为陈小鹃提供服务，并保证服务质量，答辩人愿意按时缴纳相应服务费用。综上所述，之所以不缴纳物业服务费，其根源不在陈小鹃，而是由于重庆立吉物业管理有限公司提供的物业服务达不到合同约定的标准。因此，其过错在于重庆立吉物业管理有限公司，不在陈小鹃。而且物业法并没有规定不按合同服务，物业费一分不少照交。保护业主的生命财产利益是每一个公民包括人民法院都有义务，根本问题没解决判了也是废纸一张。1、要求立吉物业公司退换渝辉电梯维修公司。维护业主的生命财产安全。2、要求减少物业服务费一半、是本着按劳分配的原则。重庆立吉物业管理有限公司在一审中辩称，一、陈小鹃起诉重庆市立吉物业管理有限公司单位全称不正确，应该是重庆立吉物业管理有限公司，诉讼主体不一致，请求法院驳回陈小鹃的诉讼请求。本案应不予支持，详见附企业法人营业执照原件和复印件。二、陈小鹃诉讼重庆立吉物业管理有限公司没有按照物业服务合同约定标准为陈小鹃服务：重庆立吉物业管理有限公司在招投标中只承诺对小区入门进行改造，并对大门安装门禁一卡通系统，进出人员刷卡进出，重庆立吉物业管理有限公司在入驻小区后就立即安装了门禁系统，并投入使用至今。而住户非可视门禁系统是开发公司安装的，按照相关规定，（重庆市商品房质量保证书、重庆市专项维修资会管理办法）质保期满后需要大修、中修、改造的应该使用专项维修资金，重庆立吉物业管理有限公司也应该配合小区业主和业主委员会申请大修进行改造，而不是由重庆立吉物业管理有限公司免费为小区760户住户进行非可视改造和维护。重庆立吉物业管理有限公司入驻小区后，已多次对小区的入户单元人门进行维护，由于使用频率过高，安装后多次人为损坏。物管公司也维修过数次，甚至有个别业主不知出于什么目的，将安装好的备门器取走，导致大门经常敞开。这也是物管公司最为头疼的事情。见照片。三、陈小鹃诉讼重庆立吉物业管理有限公司服务人员人数及服务质量末按物业服务合同约定标准执行：重庆立吉物业管理有限公司现有人员配置为21人，其中保安11人、分别为保安队长1人、巡逻白班2人、晚班2人、巡逻人员完毕后在车库休息后在轮换巡逻）。正副班长各1人，轮休2人。按照合同约定清洁为4人，但我们在物业管理服务过程中保洁任务相当大，增加了保洁人员1人，现在为5人，请问陈小鹃增加的人员为什么不提，合同约定是19人，而我们现在配置是21人，增加的人员有错吗？白班水电工1人，晚问值班水电工1人，由公司统一调配，难道这个编制就不算吗？请问陈小鹃小区晚上出现停水、停电以及发生重大事情，难道我们就不处理了吗？四、就陈小鹃提到小区管理混乱。l、为了加强小区车辆管理，重庆立吉物业管理有限公司下了很大的工夫，比如小区大门的伸缩门因使用年限己久，设备自然损坏，完全无法修复，在没让业主出一分钱的情况下，由物管公司出资近8000多元对以前伸缩大门和重新安装了道匝系统进行维修和更换。并在入门前安装了车辆Pu道口柱，对门前停放的摩托车进行了有效管理。但极有小区少数车主，为了回家方便或者节省停车费以各种理由将车强行停入小区，曾经为了控制车辆将我们新安装的道匝损坏，我们还为了这个事情报了案。由于我们不是执法部门，我们不可能强行制止此类行为，我们只能在我们指责权限范围内采取有效措施。2、小区外的人行道上红砖范围内是物管公司管理，红砖以外的是属于市政部门管理，物管公司无权管理，菜摊所占的位置是属于市政部门，曾经我们已多次反映到社区、街道部门也想早日取缔。3、请问陈小鹃，小区的包裹我们一直没接受吗？700多户的小区，现在网购如此普遍，也难免快递公司与业主出现包裹纠纷，即使包裹遗失按照合同关系，责任也应该快递公司承担。与其他业主无关的。（附小区包裹登记表），请问陈小鹃你们遗失了包裹吗4、请问陈小鹃，按照物业服务合同约定小区未配置绿化工，而我们在实际的管理过程中，小区绿化面积大，物管公司针对小区的实际情况，专门配备了一名专业的绿化工，而都是按照二级养护标准进行绿化养护，对经常容易被踩踏的地方进行围栏处理，这也是我们物管公司服务不到位吗？5、陈小鹃提到，小区的活动场地像厕所，第一、火锅馆安装空调离活动场所有相当大的一定距离，高度也有2米高左右，完全不影响活动场地。第二、火锅馆在安装的时候，小区物管未接到任何有关火锅馆安装空调不合理的书面报告。6、清洁卫生管理不到位小区生活垃圾我们是日产日清，每天从楼层清理下来的垃圾是专门堆放在开发公司指定的车库内，并未占用业主的公用部分。楼层的防火门及消防栓上打有广告，我们曾经多次进行了清理，但清理过后又出现。由于小区租赁户较多，经常搬家就出现租赁户将其室内不要的大体积杂物（包括某些建筑垃圾）抛在楼梯间，物管公司进行定期或不定期的进行了清理。7、楼道间的路灯分为路灯照明和应急照明，有的路灯只有在小区停了电的情况下，应急照明才会亮，平时是不会亮的，由于路灯安装了声光控开关，也有时白天光线太亮了，也是不会亮的。陈小鹃误认为楼层的所有灯都会亮。8、针对陈小鹃所说的楼顶有垃圾，是由于物管公司对楼顶定期进行清理后产生的垃圾，待车库除渣的时候统一进行除走。9、由于小区的电梯运行到现在已经有6年时间，A、B栋电梯的维保单位是重庆渝辉电梯有限公司，国家B级企业。C、D栋电梯维报单位是重庆中原电梯有限公司。小区的维保单位一直是以前原物管公司聘请的维保公司。按照重庆市房屋质量保证书电梯的质保期为两年，质保期满后设施、设备需要大修、中修、改造的将申请使用专项维修资金。我们的程序都是严格按照人修程序到房屋管理局备案申请。并通过了小区2／3以上业主的签字认可的，通过相关职能部门层层审核后才进行审批，完全符合程序的，如果陈小鹃对申请大修资金有任何疑问可以到相关部门进行查询。就现在我们物管公司还垫付了2万多元的大修款。就陈小鹃提到渝辉电梯公司不负责，不合格的企业，又是上了黑名单，我想为什么质量管理部门为何不注消该公司的营业执照，为何还颁布国家B级资质电梯维保、安装的资质。也许陈小鹃还不知道为什么我们物管公司在一个小区要请两家维保公司，是由于A、B栋的电梯对软件做了加密处理，原来我们也对A、B栋电梯请过维保单位，结果其他的维保公司处理不下来，之所以要选择渝辉电梯公司就是这个原因。就陈小鹃提到消防设施处于瘫痪状态，确在质保期内不与相关单位协商修复请问陈小鹃我们物管公司是在什么时候接的该小区，我们在接之前就已经过了质保期1年多，根据相关规定消防质保期是两年。在接管后我们就有关小区消防问题向相关部门进行反映过。在交接的时候是在业委员和街道以及社区的监督下进行的。在陈小鹃没弄清事实的情况下颠倒黑白与小区的实际情况不符合。10、按照物业服务合同约定，我公司已经全部兑现所有的承诺，并在签订合同时向小区业委会缴纳了2万元的履行保证金。合同中并未约定少交物业服务费。陈小鹃却以种种理由拒交或少交物业服务费是不成立的，物业服务费的交纳是按统一的标准，不是讲价还价或者不交为借口，请求法官给予个公正的判决。一审法院经审理查明，重庆立吉物业管理有限公司立吉公司系三级资质物业服务企业。陈小鹃系重庆市沙坪坝区凤鸣山40号（幸福雅舍小区）的业主。2011午7月8日，幸福雅舍业主委员会（甲方）与重庆立吉物业管理有限公司立吉公司（乙方）签订《物业服务合同》，陈小鹃因此在小区进行物业服务管理。重庆立吉物业管理有限公司在提供服务中将小区A、B栋电梯维修维护外包给重庆渝辉电梯有限公司安装维修分公司，该公司为重庆市质量技术监督局颁发有特种设备安装改造维修许可证B级的重庆渝辉电梯有限公司开办的经工商登记的非法人分支机构。特种许可从2010年7月14日起至2014年6月30日。重庆立吉物业管理有限公司为小区提供服务聘用设置经理一名，助理两名，水电工一名，保安九名，车管员两名，绿化工一名，清洁工五名。管理中采取措施有诸如在小区设置提醒标识、设立道路栏、门岗、大门进出管理系统、义务收费邮寄物为业主服务。一审法院院认为，陈小鹃提出的第一项请求，涉及到物管企业自主经营权，没有法定的条件和理由，陈小鹃物权质疑并提请否定。但该院长考虑到电梯涉及利益广泛，故依法考量。首先，从陈小鹃提供的网上下载的黑名单不能确定重庆立吉物业管理有限公司聘请的电梯维修企业在陈小鹃居住的小区服务不到位，所以该证据没有陈小鹃理解的证明力。因此，陈小鹃的此一请求无事实依据为基础。其次，从重庆立吉物业管理有限公司提供的证据反映，陈小鹃质疑否定的小区电梯维修企业是依法取得资质的正规维修企业，且在法定许可有效期内，没有证据表明其服务危害广大业主的合法利益。所以，该请求，一审法院不予支持。陈小鹃提出的第二项请求，减半收取物业费。不予支持。理由是，1、物业服务有瑕疵，属于整改继续履行的范围，还不到减价的程度。2、陈小鹃的诸多质疑、否定评价缺乏证据证明。3、物业服务有时过境迁的特点，很难确定违约程度。4、物业服务涉及到物业企业、业委会代表的全体业主、部分业主的个性生活习惯、部分业主与全体业主主观意见的协调、社会普遍生活共识程度和和解度，不宜随意更迭。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回陈小鹃的诉讼请求。案件受理费40元（陈小鹃已预交），由陈小鹃负担。陈小鹃不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、要求法院取消重庆渝辉电梯公司的服务资格；3、要求物业公司赔偿违约造成的损失。事实和理由：1、被上诉人没有按物业服务合同约定标准为上诉人提供服务，具体如下：（1）非可视门禁系统是招标时所承诺恢复至正常使用率达到80%，并为入户单元安装压门器、消声条，但物业公司至今都没有兑现安装和投入使用；（2）服务人员人数及服务质量没按物业服务合同约定标准执行；（3）小区管理混乱；（4）绿化日常维护管理工作不到位；（5）业主共用部位的日常养护不到位；（6）清洁卫生管理不到位；（7）、电梯的管理及维护不到位等。2、重庆立吉物业管理有限公司没有达到约定的服务标准，上诉人有权不予以支付物业服务费。3、被上诉人提供的物业服务合同不真实，请法院调查核实。4、如被上诉人按物业服务合同约定标准为上诉人提供服务，并保证服务质量，上诉人愿意按时缴纳相应服务费。重庆立吉物业管理有限公司答辩称：1、物业管理公司按照物业服务合同约定标准为上诉人提供了服务。2、物业管理公司的服务人员和服务质量按物业服务合同约定执行。3、物业管理公司加强了对小区车辆、绿化、清洁卫生等管理和维护，上诉人提出物业管理公司未加强小区管理不成立。4、业主比较关心的电梯维保公司的问题，物业管理公司也非常重视，于2013年11月27日终止了与渝辉电梯公司的维保合同，重新与重庆松龙电梯公司签订了维保合同。5、按照物业服务合同约定，物业管理公司已经全部兑现所有的承诺，上诉人以各种理由拒交或少交物业服务费是不成立的，请法院给予一个公正判决。本院审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：一是重庆立吉物业管理有限公司对陈小鹃所在的幸福雅舍小区是否提供了物业服务，陈小鹃是否有理由拒绝交纳物业费；二是重庆立吉物业管理有限公司是否应更换该小区电梯的维保单位。（一）关于重庆立吉物业管理有限公司对陈小鹃所在的幸福雅舍小区是否提供了物业服务，陈小鹃是否有理由拒绝交纳物业费的问题。经查，2011午7月8日，幸福雅舍业主委员会（甲方）与重庆立吉物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，重庆立吉物业管理有限公司与幸福雅舍业主委员会建立了物业服务关系，重庆立吉物业管理有限公司对该小区进行物业服务管理，陈小鹃系该小区业主，亦接受了重庆立吉物业管理有限公司的物业服务。因此，陈小鹃应当向重庆立吉物业管理有限公司缴纳物业管理服务费。陈小鹃提出重庆立吉物业管理有限公司没有达到约定的服务标准，上诉人有权不支付物业服务费的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据本条规定，业主抗辩拒绝交纳物业费需要“正当理由”。本条规定“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案重庆立吉物业管理有限公司提供了保洁、保安等物业服务。所提供的物业服务虽有瑕疵，但不属于业主抗辩拒绝交纳物业费的“正当理由”。陈小鹃对重庆立吉物业管理有限公司在小区车辆、绿化、清洁卫生等管理和维护不到位，可以要求重庆立吉物业管理有限公司进行整改。同时，重庆立吉物业管理有限公司对业主提出物业服务方面问题，应加强与业主的沟通，按照物业服务合同的约定，为广大业主提供优质物业服务。陈小鹃提出重庆立吉物业管理有限公司没有达到约定的服务标准，上诉人有权不支付物业服务费的上诉理由不成立，本院不予支持。（二）关于重庆立吉物业管理有限公司是否应更换该小区电梯的维保单位的问题。经查，2013年11月27日，重庆立吉物业管理有限公司向重庆渝辉电梯有限公司提出了终止幸福雅舍电梯维保合同，同时，2013年12月1日，重庆立吉物业管理有限公司与重庆松龙电梯有限公司签订《重庆市电梯日常维护保养合同》，由重庆松龙电梯有限公司对重庆立吉物业管理有限公司使用、管理的电梯提供日常的维护保养和急修服务。陈小鹃对重庆立吉物业管理有限公司已更换电梯的维保单位无异议。因此，陈小鹃上诉提出要求更换电梯的维保单位的上诉请求已经得到解决，本院予以确认。综上，陈小鹃的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈小鹃负担。本判决为终审判决。审判长 孔繁树审判员 申和平审判员 晏 芳二〇一四年五月十二日书记员 白耀妮 更多数据：