（2014）宿中民一终字第00124号
裁判日期: 2014-05-12
公开日期: 2014-05-21
案件名称
苏清全与安徽万沐置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏清全,安徽万沐置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民一终字第00124号上诉人（一审原告）：苏清全，男，1999年7月28日出生，汉族。委托代理人：王鑫宇，安徽烁光律师事务所律师。上诉人（一审被告）：安徽万沐置业有限公司。法定代表人：杨清，该公司董事长。委托代理人：李成俊，安徽拂晓律师事务所律师。委托代理人：徐文东，安徽拂晓律师事务所律师。上诉人苏清全、安徽万沐置业有限公司（以下简称万沐公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服安徽省萧县人民法院2013年12月5日作出的（2013）萧民一初字第02873号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年2月26日受理后，依法由审判员王艳峰担任审判长，与代理审判员李德道、杜飞组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人苏清全的委托代理人王鑫宇，上诉人万沐公司的委托代理人徐文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏清全一审诉称：万沐公司开发萧县万源公园世家项目，建设商品房并进行预售。2012年1月28日，苏清全和万沐公司签订商品房买卖合同，购买公园世家26栋3单元202号及203号商业用房，合同约定了交房时间、条件及违约责任等。苏清全已缴清了购房款2801032元，但万沐公司未按合同约定期限、条件交付房屋，已构成违约。请求判令：万沐公司支付逾期交房违约金105039元（自2013年6月1日至8月15日，按已交房款总额日万分之五计算）并承担本案诉讼费用。万沐公司一审辩称：苏清全购买的房屋已验收合格，其未在合同约定期限内主张解除合同权利，视为同意延期交房，万沐公司不再承担违约金；即使万沐公司构成延期交房，违约金只能计算到2013年7月12日，且约定违约金标准过高，应予调整按同期同类房屋租金的标准计算。一审法院查明：万沐公司在萧县龙城镇龙山东侧开发建设万源公园世家项目工程，并预售商品房。2012年10月16日，苏清全与万沐公司签订《商品房买卖合同》及补充条款，约定苏清全购买公园世家26栋3单元202号及203号商业用房，建筑面积为134.63平方米及192.95平方米，总价款2801032元，2013年1月28日总房款付清。合同第八条交付期限约定为出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起十五日告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；2、见补充条款。第十一条交接为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充条款。《合同补充条款》第五条为对本合同第八条的补充：1、甲方（出卖人）定于2013年5月31日前将本商品房交付给乙方（买受人），但如遇不可抗力或下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，甲方可凭政府主管部门和相关市政配套部门出具的证明文件，甲方可据实予以延期；甲方应于收到该证明文件起十五日内书面告知乙方。（1）由于本合同项下房屋建筑工地临近的市政工程建设使该房屋的建筑施工不得不停止或本合同签署后本市颁发的新地方规章规定的条件，导致甲方不能按时将房屋交付使用的。（2）政府管制，征用或政府规划变更等政府行为。2、乙方逾期未全额付款的，甲方有权拒绝交付房屋，并可按照本合同第七条及相关补充条款的约定追究乙方的违约责任。《合同补充条款》第六条为对本合同第九条的补充：1、乙方根据合同第九条行使单方解除权的，乙方应在可行使该单方解除权15日内书面通知甲方，否则视为乙方放弃该解除权，并同意本合同继续履行。2、乙方行使单方解除权，应于收到甲方同意退房的书面通知后15日内至甲方指定地点签署协议终止合同，及其他与合同有关的文件，并协助甲方共同完成办理注销本合同登记备案的手续。本合同注销登记手续完成后30日之内，甲方须退还乙方全部已付房款，并按照本合同第九条约定承担违约责任。3、如乙方未在上述期限内到甲方指定地点签署上述终止协议，乙方即被视为同意甲方的延期交房，并放弃单方解除本合同及追究甲方违约责任的权利，本合同继续履行。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，苏清全于2013年5月31日前分期付清了合同约定房屋总价款2801032元，万沐公司在合同约定交房期限前虽已组织监理、施工、设计单位验收合格，但未在合同约定2013年5月31日进行交付，亦未向苏清全提交政府主管部门和相关市政配套部门出具的可延期交房的证明文件，至2013年7月9日方书面通知苏清全交接房屋，苏清全于7月10日收到通知后，未同意办理交接手续。一审法院认为：苏清全与万沐公司签订的《商品房买卖合同》及补充条款是双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属于合法有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》均规定建设工程经竣工验收后可以交付使用，双方合同亦约定依照国家和地方人民政府的有关规定商品房经验收合格为交付前提条件，万沐公司于2013年5月22日对26栋工程楼进行了质量竣工验收合格，已具备合同约定的交付条件，但却未在2013年5月31日前进行交付，亦未向苏清全提交可延期交房的证明文件，已构成违约事实。根据合同第八条内容的字面意思可看出交房逾期30日以内的，出卖人按付款额的日万分之五给付违约金；逾期30日后，买受人有两种权利选择及要求出卖人承担不同违约责任：（1）有权解除合同，并书面通知出卖人，出卖人应当在收到通知30日内返还购房款并给付购房款比率10%的违约金。（2）有权要求继续履行合同，出卖人承担给付自2013年6月1日起至实际交付之日止购房款日万分之五的违约金。逾期未超过或者超过30日的，只要合同继续履行，出卖人均应承担已付房款日万分之五的违约金。补充条款第五条、第六条内容也是对买受人行使解除权应履行通知义务和签订终止合同的义务及不履行此项义务的责任后果的约定，未签署终止协议，即视为买受人同意合同继续履行。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案合同已明确约定了合同继续履行，出卖方承担违约金的计算方法和标准，且不超过法律规定范围。综上，本案合同约定买卖标的物为商业用房，苏清全已于2013年5月31日前分期付清了房屋总价款2801032元，履行了付款义务；万沐公司于2013年7月9日书面通知苏清全交接房屋，苏清全于7月10日收到通知后，未同意办理交接手续，选择继续履行合同，要求万沐公司承担逾期交房的违约责任，符合合同约定；万沐公司抗辩意见没有事实和法律依据，不予采信，但要求延期交房违约金应计算到2013年7月12日，予以采信。万沐公司应承担支付苏清全自2013年6月1日至7月12日已付购房款日万分之五的违约金，经核算为58821.67元（1011516元×42天×0.0005）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：万沐公司给付苏清全逾期交房违约金58821.67元，限于判决生效后七日内付清。案件受理费2400元，由万沐公司负担1400元，苏清全负担1000元。苏清全、万沐公司均不服一审判决，向本院提起上诉。苏清全上诉称：双方之间签订购房合同中约定的商品房经验收合格系指房屋经建设主管部门核发竣工验收备案表，万沐公司自行组织的竣工验收不能作为确定涉案房屋已经竣工验收的依据；一审判决认定2013年7月12日经万沐公司通知苏清全上房，该房屋已经具备交付条件没有依据。请求二审撤销原判，依法改判万沐公司支付违约金至2013年8月19日。万沐公司辩称：万沐公司对房屋的竣工验收符合法律规定，苏清全要求的备案时间并非房屋竣工验收时间，苏清全于2013年7月12日接到上房通知没有上房，构成违约。万沐公司上诉称：1、根据双方签订的《合同补充条款》第六条规定，如苏清全未到万沐公司指定地点解除合同，即视为同意万沐公司延期交房，并放弃单方解除合同及追究万沐公司违约责任的权利；2、一审判决违约金数额过高，依法应予以减少。苏清全辩称：依据合同约定，在继续履行合同的情况下应按照日万分之五计算违约金；因双方对违约金有明确的计算方式，万沐公司要求减少没有法律依据。苏清全二审向本院提交如下证据：万源公园世家（一期）工程竣工验收报告、竣工验收备案表，证明涉案房屋竣工备案时间为2013年8月19日。万沐公司质证意见：上述证据均为复印件，真实性有异议。根据本案双方当事人举证、质证意见，本院对苏清全二审提交证据认证如下：该工程竣工验收报告、竣工验收备案表与万沐公司庭后提交本院的工程竣工验收报告、竣工验收备案表一致，对上述证据的真实性予以认定。本案双方当事人所举其他证据与一审相同，对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。经二审审理查明：涉案房屋竣工后，万沐公司作为建设单位组织该工程监理单位合肥水泥研究设计院、施工单位中鑫建设集团有限公司、设计单位上海中建建筑设计院有限公司对该工程进行工程质量竣工验收，2013年5月22日，上述单位出具工程质量验收合格的意见。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、万沐公司组织相关部门对涉案房屋进行竣工验收是否符合涉案《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”的交付条件；2、苏清全与万沐公司签订《合同补充条款》后，苏清全是否放弃了追究万沐公司违约责任的权利；3、一审判决确定万沐公司承担的违约金数额是否过高，是否应予调整。（一）关于万沐公司组织相关部门对涉案房屋进行竣工验收是否符合涉案《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”的交付条件问题根据中华人民共和国住房和城乡建设部关于房屋建筑和市政基础设施竣工验收及备案的相关规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，对工程质量进行验收；工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，在备案时应当提交规划、环保、公安消防的证明文件。在审理房屋买卖合同纠纷案件中，出卖人与买受人签订的房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件的，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据；但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门未作出认可意见的，不能认定房屋已经验收合格。本案中，涉案房屋竣工后，万沐公司作为建设单位组织该工程监理单位、施工单位、设计单位对该工程进行工程质量竣工验收，上述四单位于2013年5月22日出具工程质量验收合格的意见，其后规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门也出具工程符合要求、同意验收的意见，故万沐公司作为建设单位、合肥水泥研究设计院作为监理单位、中鑫建设集团有限公司作为施工单位、上海中建建筑设计院有限公司作为设计单位于2013年5月22日出具的工程质量验收合格的意见应当作为认定房屋经验收合格的依据。依据苏清全与万沐公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，该工程质量验收合格的意见应作为“该商品房经验收合格”的交付条件。本院对苏清全提出应以房屋经建设主管部门核发竣工验收备案表之日作为商品房经验收合格的理由不予支持。（二）关于苏清全与万沐公司签订《合同补充条款》后，苏清全是否放弃了追究万沐公司违约责任的权利问题《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，苏清全与万沐公司签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充条款》均系万沐公司单方提供格式合同，特别是双方签订的《合同补充条款》系完全制式打印条款，该补充条款未经双方协商，万沐公司也未对条款进行说明，该补充条款中免除万沐公司责任、排除苏清全权利的条款无效。万沐公司提出苏清全与万沐公司签订《合同补充条款》后，苏清全实际放弃了追究万沐公司违约责任的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。（三）关于一审判决确定万沐公司承担的违约金数额是否过高，是否应予调整问题房屋买卖合同的当事人以约定的违约金过高为由请求对违约金进行调整，但双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法解释﹥（二）》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金为日万分之五，该约定未超过中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍，故本院对万沐公司要求调整违约金的上诉理由不予支持。综上，一审判决认定2013年5月22日涉案房屋经施工单位组织验收合格，依据苏清全收到万沐公司上房通知确定2013年7月12日作为计算违约金截止时间并无不当；苏清全提出应以房屋经建设主管部门核发竣工验收备案表之日作为商品房经验收合格之日以及万沐公司提出苏清全实际放弃了追究万沐公司违约责任、一审判决违约金数额过高的上诉请求均无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由苏清全负担1200元，安徽万沐置业有限公司负担1200元。本判决为终审判决。审 判 长 王艳峰代理审判员 杜 飞代理审判员 李德道二〇一四年五月十二日书 记 员 曹 志附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：