（2014）琼海民二初字第91号

裁判日期: 2014-05-12

公开日期: 2014-08-14

案件名称

原告常虹与被告琼海华升投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

法院

琼海市人民法院

所属地区

琼海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

常虹,琼海华升投资开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

海南省琼海市人民法院民事判决书（2014）琼海民二初字第91号原告：常虹。委托代理人：海雁。被告：琼海华升投资开发有限公司。住所地：海南省琼海市豪华路商业步行街。法定代表人：李成雄，该公司董事长。委托代理人：李刚，海南英乐律师事务所律师。原告常虹与被告琼海华升投资开发有限公司（以下简称华升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人海雁、被告的委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年8月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于琼海市步行街3号楼1单元805号商品房一套，建筑面积34.29平方米。按照合同约定，原告已一次性交清房价款人民币139972元及其他全部代收代缴款项。合同约定交房日期为2011年6月18日前，但被告一直拖延到2012年6月1日才竣工交房。被告逾期交房348天。被告在延期交房谅解备忘录中称由于受台风、洪水、雨天、豪华路改造，特别是受步行街道路市政工程的延误影响导致延期交付。原告认为琼海的地理位置决定降雨偏多且常有台风，被告在确定合同工期时应当考虑，不能以此为据免责；步行街项目工地道路有豪华路、爱华路、新春湾街及兴工路横道，因此，该项目不应受影响，被告称豪华路改造导致工期延误不合理。步行街道路工程电力、自来水、排污、排水、通讯等均为被告组织管理和施工的项目内容，是被告组织协调管理的职责所在，更不属于合同条款中的免责内容。综上，被告逾期交房属被告组织管理不善造成，应依据合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止（即2011年6月19日至2012年6月1日共348天）按原告已支付房价款的日万分之三支付违约金。为此，原告特诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金人民币14613.07元（139972元×0.0003×348天=14613.07元）；2、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、商品房买卖合同，证明合同约定的交房时间和被告的违约责任。2、购房发票，证明原告购房所用的资金（缴纳房款）的事实。3、入伙通知书，证明被告实际的交房时间。4、入伙手续书，证明原告收房的时间。5、常住人口登记表，证明原告与代理人的关系。被告辩称：被告延期交房是事实，但这是由于台风、暴雨、市政工程道路施工、农电网升级改造等不可抗力造成的，被告不存在过错。根据合同不可抗力的免责条款约定，被告据此应免除延期交房的违约责任。被告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、备案证，证明被告履行了房屋备案的义务。2、竣工验收记录，证明被告在不可抗力影响消除后，及时施工追赶进度，并验收合格。3、申请书，证明被告向政府申请，要求政府协调解决步行街市政道路施工对施工进度影响的问题。4、晴雨表，证明被告在施工过程中遭遇特大暴雨等不可抗力，严重影响了被告施工进度。5、会议纪要，证明农网升级改造工程影响了被告的施工进度。6、函件，证明被告施工过程中遭遇不可抗力影响。本院经依法组织庭审质证，被告对原告提供证据1-5的真实性、合法性及关联性均没有异议，但对证据1的证明内容不予认可，被告延期交房属实，但不应承担违约责任。原告对被告提供证据1-6的真实性均没有异议，但对证据4的证明内容有异议，其认为被告作为本地企业，应当对本地气候有所了解，该因素不属于不可抗力。本院对原、被告双方提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认定，可以作为认定本案事实的根据。经审理查明：2010年8月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的琼海商业步行街第3幢1单元805号商品房，建筑面积为34.29平方米，其中套内建筑面积28.63平方米，单价按套内建筑面积每平方米人民币4889元计算，总价款人民币139972元，付款方式为一次性付款。该合同第八条约定，被告（出卖人）应当在2011年6月18日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、设计变更和工程量增加及市政配套工程延误。3、……。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任方面约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款人民币139972元。2012年6月1日，被告向原告交付房屋。2014年3月5日，原告以被告逾期交房应依约承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉讼请求。另查，原、被告自签订合同之日（2010年8月21日）至合同约定交房日（2011年6月18日）期间，琼海本地区有大暴雨和特大暴雨天气10天。本案在庭审过程中，原、被告双方同意在被告逾期交房348天中扣除受天气影响的10天时间。琼海商业步行街位于琼海市嘉积镇豪华路西段，系被告投资建设。原、被告签订商品房买卖合同之前该步行街项目已在建设中，被告在步行街两旁建设商铺以及多幢住宅楼。步行街建设过程中进行农网升级改造，2012年1月12日，该农网升级改造工程通过竣工验收。琼海市豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车，工程建设期间对周边建筑工程的材料运输和居民的生活出行会有影响，为了减少影响，在工程施工至道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工前，一般采用半幅施工、半幅通行的管理方式，在此段施工期间，因排水沟槽开沟深度在2.5米左右，为了施工安全和交通安全，禁止载重车辆通行。为了保证工程施工质量，在豪华路西段起点至人民路口段，在道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工期间封闭施工，时间约是2011年11月12日至2011年11月30日（水泥碎石稳定层），2011年12月23日至2011年12月30日（沥青面层施工）。通往商业步行街住宅楼工程项目的道路除了豪华路外，还有其他道路，但其他道路必须经过爱华路或者人民路，爱华路、人民路白天禁止运输建筑材料车辆通行。本院认为：原、被告于2010年8月21日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点是：被告华升公司是否应承担逾期交房违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2011年6月18日前将房屋交付原告，被告在2012年6月1日才向原告交房。扣除双方共同认可的天气影响10天，逾期交房338天。被告抗辩逾期交房是由于豪华路市政改造工程、农网升级改造影响所致，应免除其责任。根据本案查明的事实，豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车。豪华路市政改造工程在施工期间禁止载重车辆通行，虽不属于法定不可抗力影响，但属于双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项“设计变更和工程量增加及市政配套工程延误”约定的情形，影响了住宅楼项目工程的施工进度。通往住宅楼工程的道路除豪华路外，还有其他道路，但这些道路均必须经过爱华路或者人民路，而爱华路与人民路白天均禁止运输建筑材料车辆通行，影响工程建设材料的运输。因此，被告逾期交房确受豪华路市政改造工程影响。为保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，根据公平原则，综合考虑被告违约的过错大小、延期交房时间等因素，可酌情确定被告华升公司承担50％的逾期交房违约责任，即被告应向原告支付逾期交房违约金人民币7097元（139972元×0.0003×338天×50％），原告主张违约金超出上述的部分，本院不予支持。至于农网升级改造是否影响住宅楼建设工期的问题。步行街系被告投资建设，原、被告签订合同之前该步行街已开始建设，农网升级改造工程系步行街的配套工程，被告与原告签订合同时应充分考虑步行街配套工程的工期，约定合适的交房时间。因此，被告抗辩农网升级改造影响了小区建设工期，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：限被告琼海华升投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告常虹支付逾期交房违约金人民币7097元。二、驳回原告常虹超出上述部分的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币165元，由原告常虹承担83元，被告琼海华升投资开发有限公司承担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审　判　长　　陈宏友审　判　员　　周英俊人民陪审员　　郑馥瑜二〇一四年五月十二日书　记　员　　王望来搜索“”