（2013）沈和民二初字第01728号
裁判日期: 2014-05-12
公开日期: 2014-12-22
案件名称
张大志与石忠义物权保护纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张大志,石忠义
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百五十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2013）沈和民二初字第01728号原告（反诉被告）：张大志。被告（反诉原告）：石忠义。委托代理人：白建中。委托代理人：李桂霞。原告张大志诉被告石忠义物权保护纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理，被告石忠义于2013年11月14日向本院提出反诉。该案由审判员吕祁巍担任审判长，代理审判员李珮主审，与人民陪审员董秀坤组成合议庭于2013年11月14日公开开庭进行了审理。后因被告石忠义于2014年2月10日提出回避申请，该案由审判员吕红娇担任审判长，与人民陪审员于颖、周宁另行组成合议庭于2014年5月5日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张大志、被告（反诉原告）石忠义及其委托代理人白建中、李桂霞均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张大志诉称：原告张大志将自有住房和平区望湖北路XX房屋（东北大学家属区）租给被告石忠义，并于2012年10月1日签了房屋租赁协议，租赁期限为2012年10月1日至2013年9月30日。目前被告用于开小卖店。协议中第6条约定：如遇动迁情况，出租方给租用方30天处理相关事项的时间后收回房屋，不再承担其他责任。2013年6月13日，东北大学房产管理科及和平区房屋征收办公室下发了此房屋被征收的通知，原告和被告也在当天做了及时沟通，按照租房协议第6条，被告应于2013年7月12日前将所租房屋腾出并交还原告，但由于被告对征收补偿条款：“利用住宅从事生产经营人按就业人数每人一次性发给征收补助费800元”不满，而强行占有原告房产来要挟政府。被告将对政府的不满强加在原告身上，占有原告房屋，致使原告无法正常交房，得不到选房顺序号，直接导致回迁房的价值受损。原告要求被告立即交房，停止侵权行为，并赔偿由此带来的经济损失。诉讼请求：1、要求被告终止租房协议，立即腾迁房屋；2、由于晚腾房给原告带来了经济损失，按实际发生额赔偿；3、诉讼费由被告支付。第一次庭审中，原告明确诉讼请求第二项损失包括签约搬迁奖励22，960元及房屋占用费，按照每月1，000元计算。2014年5月5日庭审中原告变更诉讼请求为1、因为房屋租赁已经到期，要求被告立即腾房；2、原来要求被告赔偿22，960元，因动迁办已经将该款补偿给原告，对该22，960元，原告不再向被告主张；3、因为晚腾房影响动迁办的动迁进度，若动迁办要求原告赔偿，原告保留向被告索要因动迁办要其赔偿款项的权利；4、被告从2013年10月1日起未腾房发生的房屋占用费，按照每月1，000元计算，计算到房屋被强迁之日（2014年4月3日）止；5、原告保留向被告索要因晚腾房导致原告不能选房号落后的损失；6、因涉案房屋已经被强拆，被告未能将该房屋腾给原告，依据租赁协议第八条的约定，押金1，000元不再返还。被告石忠义辩称：1、原告对被告诉讼租赁协议终止同意，但违约方不是被告，而是原告，在此房确定拆迁时，答辩人首先提出了租房协议终止（时间在2013年6月15日），并将相关营业执照、有关手续交付给了原告，同时提出了拆迁补偿问题，原告当时答应给付20，000元，然后原告拿着租赁有关手续到拆迁部门签订了拆迁协议，并且领取了对拆迁房屋租赁人的补偿。因原告没有把这笔补偿交给被告，导致拆迁的拖延，所以过错不是被告，而是原告。动迁时租赁协议并没有到期，起诉时至2013年10月份才到期。此时，原告已经收完我的房费了，因为是上打租。2、原告提出的经济损失赔偿问题，不具备给付和确认之诉的依据，请求法院予以驳回。3、被告不应支付原告的占用房屋费用，被告在2013年6月15日已向原告提出终止合同，并提出交出退房费用。由于原告将被告有关手续收集后交到拆迁办，办理了拆迁协议，对拆迁的补偿款没有答复给付。导致用房的无限期的延长，过错由原告承担，不是被告责任，所以不同意原告的诉讼请求。6月15日之后，被告没有在诉争房屋处经营，因为该地已经动迁，无法营业，一直在等待原告答应给付的20，000元补偿款，所以没有腾出房屋。根据协议第6条，原告没有提前1个月通知我解除合同，然后原告自行和动迁办签订了协议。我方提出反诉，因原告对被告不具有诉讼请求的权利，原告的房屋是使用权，不是所有权。依据沈阳市城市房屋租赁管理条例第5、9条，依据沈阳市城市房屋管理条例第21条的规定，被告对其使用权利的房屋没有单位产权人同意的，不准转租。原告诉讼请求不能成就，原因：在2013年6月16日原告与沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室签订了房屋有关协议，而后在2013年7月15日诉讼的本案被告，原告产权已经交付给了征收单位拆迁办，那么原告对被告就不具有诉权。所以诉讼请求不能成就。该房屋已经拆迁为平地，不存在腾房的问题及租房的房租给付问题。反诉原告石忠义诉称：2013年6月15日，反诉原告石忠义提出终止合同，返还3个半月的租金，同时返还抵押金、拆迁补偿款、有限电视费用、搬家费等，反诉被告张大志答复同意给付20，000元，并将反诉原告石忠义营业执照、票据等手续拿到后，拿到拆迁部门办理拆迁补偿手续。拆迁补偿协议签订后，这些款项没有交付反诉原告石忠义，造成了反诉原告石忠义的违约。根据沈阳城市房屋拆迁管理办法第41条1款2项规定，拆迁非住宅房屋的，对被拆迁人按照被拆迁房屋房地产市场评估价格的40%给予补偿，对房屋承租人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的60%给予赔偿。根据补偿协议约定，每平方米按500元计算（500元／平方米×45.92平方米=22，960元）。诉讼请求：1、要求反诉被告张大志给付多支付的房租3，500元、退回押金1，000元、从业人员费800×2=1，600元、有线电视400元、奖励小卖店的钱22，960元（每平方米500元×45.92平方米）、搬迁费800元、预期利益的损失按每个月5，500元×3个半月=19，250元、装饰装修20，000元；2、因反诉被告张大志的欺诈行为（明知动迁，还要签定协议），我方要求反诉被告张大志双倍返还房费24，000元，本案的反诉费由反诉被告承担。2014年5月5日庭审中，反诉原告石忠义变更诉讼请求为：1、要求反诉被告张大志给付多支付的房租3，500元、押金1，000元、从业人员800×2=1，600元、有线电视400元、直接损失费22，960元、搬迁费800元；2、要求反诉被告张大志返还房费12，000元。上述金额共计42，260元。反诉被告张大志辩称：由于反诉原告石忠义至今没有给我腾出房屋，所以我不应当返还租金3，500元。按照合同约定，押金是所有手续都办理完之后，再退押金。该房屋已被强迁，按照合同的约定，反诉原告石忠义应将相应的物品返还给我，我才退回他押金，现上述物品已经丢失，所以我方不再退还押金。拆迁协议签订时，是对方提的营业执照和有线电视收据等手续，拆迁办才在协议里同意给1，600元和400元，但是需要反诉原告石忠义腾出房屋之后，拆迁办才会将这笔钱打到我的卡里才能给付给反诉原告。在租赁协议第6条中明确写明我方不再承担其他费用，同时在拆迁协议中，搬家费是付给房屋所有人的，面积奖励钱是给房屋所有人的。诉争房屋是住宅，根据拆迁补偿方案，仅存在每人800元的补偿，同时该方案中提到的承租人指的是公房的承租代表人，而不是我们之间存在租赁关系的承租人。反诉原告石忠义应当向动迁办主张补偿。其要求的直接损失费22，960元和返还房费12，000元没有事实和法律依据，我方不同意。2013年10月28日法院送达传票的当日反诉原告石忠义仍在营业，截止到上一次开庭2013年11月14日时，反诉原告石忠义仍未腾房，仍在营业。经审理查明：原告张大志系位于沈阳市和平区望湖北路xx号房屋的承租代表人。2012年10月1日，原告张大志（甲方）与被告石忠义（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将位于和平区望湖北路XX号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年10月1日至2013年9月30日止。合同第6条约定：“如租期未到，遇动迁等其他特殊情况，不能继续租给乙方，甲方需提前30天通知乙方，处理货物等事宜，甲方负责退换剩余日期的租金，不再承担其他责任。乙方应按照国家动迁安排及时交还房屋，如因延迟交房给甲方造成损失，应由乙方承担。协议第8条约定，“甲方室内物品：超市货架6组，雪花啤酒箱套酒瓶6箱，汽水箱套3箱，铝合金酒柜1个，烟草专卖零售许可证及副本。租赁期满，乙方应归还上述物品。”协议第9条约定“乙方交押金壹仟元，租赁期满退还”。2013年6月13日，和平区国有土地房屋征收管理办公室下发东北大学旧城区项目1、6号地块房屋征收补偿安置方案，规定对包括涉案房屋在内的房屋进行征收补偿。其中货币补偿包括住宅房屋征收补偿价格、货币补偿标准、签约搬迁奖励、临时安置补助费、搬家补助费、临时安置补助费、电话、有线电视等设施需要迁移的、利用住宅从事生产经营的按人数每人一次性发给征收补助费800元。签约搬迁奖励的条件，为按照被征收住宅房屋建筑面积计算，每户500元每平方米，自公告发布之日起30天内搬迁，全额奖励，第31至60天搬迁，按每户350元每平方米给，逾期不予奖励。2013年6月16日，原告张大志与沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室达成《国有土地上房屋征收与补偿安置协议（非租赁房屋产权调换、实物安置）》，原告张大志选择实物安置房屋，其中实物安置部分包括搬迁补助费800元，电话有线500元，补助和奖励费22，960元，从业人员2人×800=1，600元。后因被告石忠义未能按期腾出涉案房屋，故原告张大志起诉来院。另查：原告张大志于2013年8月8日以特快专递形式向被告石忠义邮寄通知一份，内容为“石忠义先生：你好！距2013年6月13日通知腾房已超过30天了，您还没有腾出本人房屋，现再次通知您即日起把望湖北路xx号房屋腾出，并交还给我。房主：张大志2013年8月8日”，该件于2013年8月9日由被告石忠义签收。又查：2013年9月4日，原告张大志（乙方）与东北大学（甲方）签订《出售公有住房协议书》一份，内容为“……根据《沈阳市出售公有住房办法》（沈政发（1994）52号）的有关规定，甲方将座落在和平区望湖北路xx号……建筑面积45.92平方米的一套住房出售给乙方，成本价（标准价）为990元／平方米。地段调节系差率10……，工龄折扣90.00元／平方米，折旧45%，结构调节系数5%，朝向调节系数为0%，楼层调节系数为3%，设施调节系数为6%，购买现住房折扣0元／平方米，一次性交款折扣率0%，离休干部折扣0%，建筑面积折扣率为0%，每平方米实际售价330.44元，室内装修另加0元，总计房价为15，220.00元，乙方按每月每平方米建筑面积0.00元的标准交纳公共部位和设施维修管理费或按建筑面积每平方米成本价990元缴纳0%的公共部位和设施维修基金计0.00元……”再查：案涉房屋于2014年4月4日被强制拆除。上述事实，有原告张大志向法庭提供的《房屋租赁协议》、东北大学旧城区项目1、6号地块房屋征收补偿安置方案级补充方案、单位自有住宅使用证、《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》、邮件及查询单、《出售公有住房协议书》，被告石忠义提供的《房屋租赁协议》、《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。合同第6条规定了在涉案房屋遇动迁情况时，原告张大志需提前三十天通知被告石忠义并退还剩余日期租金。根据该条规定，原告张大志应当告知被告石忠义动迁事宜，被告石忠义在知晓动迁事宜后于三十日内腾出房屋后原告退还剩余租金。本案中，动迁公告于2013年6月13日下发，庭审中被告石忠义亦表示其在当日与原告张大志协商过此事，因此可以认定被告石忠义于2013年6月13日知晓动迁事宜，即被告石忠义应当在2013年7月12日前腾出案涉房屋。因被告石忠义未能依约腾房，导致案涉房屋在2014年4月4日被强制拆除，故原告张大志要求被告石忠义给付自合同到期日起至房屋被强制拆迁日止的房屋占用费的主张，本院予以支持。但因涉案房屋周边区域涉及拆迁，房屋的使用价值下降，原告张大志主张按每月1，000元的标准计算的依据不足，本院酌定按每月500元从2013年10月1日起计算至2014年4月4日止，即500元／月×6月＋［（500元／月÷30天）×4天］=共计3，067元。又依据原、被告签订的《租赁协议》第8条、第9条的约定，因被告石忠义未能依约返还原告室内物品，故原告张大志可不退还押金1，000元。关于原告张大志提出的要求被告石忠义腾房的诉求，因案涉房产已经被强制拆除，腾房已无事实依据，故本院不予支持。关于原告张大志提出的要求被告石忠义承担因晚腾房而可能出现的动迁进度赔偿的诉求，因该赔偿事项尚未实际发生，该项诉求本院不予支持。关于原告张大志主张的不能选号的损失，因该项诉求不明确，本院亦不予支持。关于反诉原告石忠义提出的要求反诉被告张大志退回其多支付的房租3，500元的诉讼请求，因双方签订的租赁协议已经实际履行完毕，且反诉原告石忠义占用反诉被告张大志案涉房屋至房屋被强制拆除之日，故反诉原告石忠义该项诉请无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告石忠义提出的要求反诉被告张大志给付押金1，000元的诉请，因反诉原告石忠义未能依约返还反诉被告石忠义室内物品，双方又未能就室内物品损失达成一致，而押金的作用就是在一方未能依约定履行责任的补偿，故反诉原告石忠义该项诉请无法律依据，本院不予支持。关于反诉原告石忠义提出的要求反诉被告张大志给付从业人员经营补助及有线电视费用（1，600元＋400元），反诉被告张大志在庭审中认可两笔费用，故本院对于反诉原告被告的此项诉讼请求予以支持。关于反诉原告主张的直接损失费22，960元、搬迁费800元，房费12，000元，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告石忠义于本判决生效后十日内，给付原告张大志自2013年10月1日起至2014年4月4日止的房屋占用费3，067元；二、驳回原告张大志其他诉讼请求。三、反诉被告张大志于本判决生效后十日内，给付反诉原告石忠义从业人员费1，600元、有线电视费用400元，共计2，000元；四、驳回反诉原告石忠义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费474元，由被告石忠义负担63元，由原告张大志承担411元。反诉费856.50元，由反诉被告张大志承担41元，由反诉原告石忠义承担815.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吕 红 娇人民陪审员 于 颖人民陪审员 周 宁二〇一四年五月十二日书 记 员 宇文思宁本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”