（2014）佛中法民一终字第570号
裁判日期: 2014-05-12
公开日期: 2014-11-07
案件名称
潘文卿与佛山信捷房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘文卿,佛山信捷房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第570号上诉人（原审原告）潘文卿，男，住江苏省南京市鼓楼区。委托代理人张天祥。被上诉人（原审被告）佛山信捷房地产有限公司，住所地佛山市。法定代表人周安桥，总经理。委托代理人张惠全。委托代理人张亚伟。上诉人潘文卿因与被上诉人佛山信捷房地产有限公司（以下简称信捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回潘文卿的诉讼请求。案件受理费减半收取182元，由潘文卿负担。潘文卿不服上述判决，向本院提起上诉称：本案《商品房买卖合同》之附件四补充协议属于信捷公司单方制作的格式合同，其中第二条第2点之约定因属于排除潘文卿就减少的公摊面积享有的相应价款返还请求权这一主要权利而归于无效。一审依据无效的格式条款作出免除信捷公司返还价款义务的认定错误。1.信捷公司作为开发商，理所当然地已经知晓该商品房的详细信息，其所为“房屋平面图的标尺及房屋数据为暂测值”的说法不能成立。信捷公司隐瞒了实际公摊面积小于合同约定公摊面积的真实信息，再利用上述格式条款，免除其返还减少的公摊面积之价款的义务，即排除了潘文卿享有的价款返还请求权。信捷公司向包括潘文卿在内的众多业主交付的房产普遍出现了公摊面积不同程度的减少。2.当事人双方签订的《商品房买卖合同》及其附件四《补充协议》属于信捷公司单方制作的格式合同，排除潘文卿的主要权利的条款，属于无效条款，对潘文卿无约束力。3.信捷公司要求潘文卿在补充协议上签字时没有就其中第二条第2点等免除自身责任的约定向潘文卿履行提示注意义务。4.补充协议第二条第2点只是约定了公摊面积出现差异的处理，但没有明确建筑总面积出现差异的处理原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，潘文卿可以请求信捷公司返还建筑总面积减少部分的价款。根据《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，应当采用潘文卿对该条款的上述解释。5.信捷公司交付的商品房的公摊面积比合同约定减少了1.59㎡，信捷公司依法应当返还19058元。综上，潘文卿请求：1.撤销原审判决，改判信捷公司向潘文卿返还购房款19058元；2.信捷公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。信捷公司答辩称：补充协议是经过双方沟通后签订的，合同的约定清晰明确，潘文卿作为完全行为能力人，应为其真实意思表示，补充协议第二条第2点的约定是公平合理的。潘文卿称开发商在预售商品房时知晓精确信息是错误的，商品房的面积信息是先由政府部门对房屋的建筑面积进行预测，最后在商品房实际交付时规划局再进行实际测量。其他的意见坚持一审期间的答辩意见。各方当事人均未在二审期间向本院提交新证据。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案二审期间争议的焦点是信捷公司应否向潘文卿返还公摊面积差价款。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第四条第1点约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米15865.78元，总金额（人民币）壹佰壹拾零万叁仟玖佰肆拾壹元”，证实购房款是按套内建筑面积计算的。合同第五条约定：“产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”；同时，合同附件四《商品房买卖合同》补充协议第二条第2点约定“买卖合同约定的面积差异百分比以产权登记的套内建筑面积为计算依据”。经计算，涉案房产的套内建筑面积差异值为-0.4%【（69.29-69.58）÷69.58】，根据上述约定，信捷公司无需作任何补偿。关于双方争议的公摊面积差异的处理，双方在合同附件四《商品房买卖合同》补充协议第二条第2点亦作了约定：“若买卖合同约定的公共部分与公用房屋分摊建筑面积与产权登记的面积产生差异，双方不作任何补偿。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”本案的《商品房买卖合同》及其补充协议对套内建筑面积及公摊面积出现差异如何处理已作了约定，原审判决根据合同约定驳回潘文卿请求返还公摊面积差异款的诉讼请求并无不当。潘文卿主张双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议属于信捷公司单方制作的格式合同，排除了潘文卿请求返还公摊面积价款的权利，该约定无效。经审查，补充协议中明确约定公摊面积差异不作任何补偿，且双方均签名确认，应视为双方真实意思表示，故潘文卿请求返还公摊面积差异款缺乏事实和法律依据，《商品房买卖合同》及其补充协议并未排除潘文卿的主要权利，其主张上述约定无效的依据不足，本院不予支持。综上，潘文卿的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费276.5元，由上诉人潘文卿负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐立伟代理审判员 陈 文代理审判员 翁丰好二〇一四年五月十二日书 记 员 黄金红 微信公众号“”