（2014）三中民终字第6189号

裁判日期: 2014-05-12

公开日期: 2014-12-29

案件名称

李金生与北京万方新源物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李金生,北京万方新源物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2014）三中民终字第6189号上诉人（原审被告）李金生，男，1965年12月1日出生。委托代理人袁素萍（李金生之妻），女，1964年5月16日出生。被上诉人（原审原告）北京万方新源物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区夏家园甲6号楼5单元106。法定代表人程继峰，总经理。委托代理人侯志宏，男，1961年11月5日出生，北京万方新源物业服务有限公司第三分公司副总经理。上诉人李金生因与被上诉人北京万方新源物业服务有限公司（以下简称万方新源公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月15日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官李冉、霍思宇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万方新源公司在一审中起诉称：李金生现居住在涉案房屋，该房屋建筑面积为105.34平方米，万方新源公司为顺义区石园东苑提供物业管理服务。现李金生拖欠万方新源公司2007年10月至2012年9月期间的物业管理费和滞纳金。现万方新源公司根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号）文件第十条规定，请求法院判令李金生支付万方新源公司物业管理费3175元和滞纳金3477元。李金生在一审中答辩称：涉案房屋产权登记在李金生名下，房屋建筑面积是105.34平方米，李金生认可欠交物业服务费期间为2007年10月至2012年9月。李金生没有交纳物业服务费的理由是万方新源公司提供的物业服务不到位，且没有物业管理服务合同，具体包括：1.房屋质量问题，李金生住在顶层，经常有漏雨的情况发生，2008年最重，通知物业派人来修，施工人员敷衍了事，根本没有修复，现仍漏雨，李金生为此提交的照片能够证明漏雨情况。2.小区保安形同虚设，保安只是负责看门，根本没有经过专业培训，2009年李金生的汽车在小区监控下停放，被人为损坏，李金生为此找到万方新源公司，公司说摄像头根本没用，结果李金生自己支付了修理费。3.经常有大车进到小区里面停放，造成业主的私家车无处停放。4.小商小贩随意出入小区，造成安全隐患。5.小区卫生环境差，无人打扫，绿地没有人养护，小广告到处都是，没有人擦洗。6.小区晚上的路灯基本上不亮，由于太黑晚上大家都不敢出来。另外，李金生已经一次性交纳物业管理费2579元，上述费用应当从李金生支付的物业服务费总额中予以扣除。综上，李金生不同意万方新源公司的诉讼请求。一审法院审理查明：李金生系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为105.34平方米。北京市顺义区石园东苑小区系顺义区平各庄村旧村改造所建小区。该小区建成后，由北京天源房地产开发有限公司鑫宇东苑物业管理中心提供物业管理服务。2006年9月2日，北京天源房地产开发有限公司鑫宇东苑物业管理中心与万方新源公司签订协议书，约定万方新源公司有权收缴石园东苑2006年10月之前的物业服务费。同期万方新源公司经招投标程序进驻该小区为该小区提供物业管理服务。审理中，万方新源公司要求李金生支付2007年10月至2012年9月的物业服务费3175元及滞纳金。李金生认可万方新源公司主张的收费标准及欠缴年限，但提交了照片11张，欲证明万方新源公司提供物业服务不达标。万方新源公司认可李金生提交证据的真实性。庭审过程中，一审法院对房屋漏雨的几种情况及相应举证责任、责任主体等向双方当事人做了释明工作。上述事实，有双方当事人陈述、北京市物业管理招投标备案表、中标通知书、照片11张等证据在案佐证。一审法院判决认定：万方新源公司为李金生居住的小区提供了相应的物业服务，李金生作为物业管理服务的受益人理应及时履行向万方新源公司交纳物业服务费的义务。审理中，李金生对万方新源公司主张的收费标准及欠缴年限予以认可，一审法院予以确认。但根据李金生及该小区其他业主提供的证据可以认定万方新源公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减万方新源公司主张的物业服务费。关于万方新源公司主张的滞纳金，由于其未提供双方关于迟延交付物业服务费应当支付滞纳金的证据，故一审法院对万方新源公司要求李金生支付滞纳金的请求不予支持。另，李金生主张其已交纳2579元物业费，该款应从需交纳的物业服务费总额中扣除。应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，万方新源公司作为物业服务企业对于业主提出的合理意见应予重视，积极协调，并在今后的工作中不断加以完善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高，为业主创造较好的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决：一、李金生支付万方新源公司2007年10月至2012年9月物业服务费共计2698.75元，扣除已经支付的物业费2579元，余款119.75元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回万方新源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李金生不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、李金生在购买涉案房屋时是一次性交过物业费，有收据为证。现一审法院将此笔款项冲抵这几年的物业费，李金生不认可，也不同意。二、万方新源公司服务不到位，不同意缴纳物业费。1.由于李金生居住顶层，从2003年至今，南北阳台夏季一直出现漏雨现象。李金生多次找万方新源公司解决，但敷衍至今，造成李金生物质及精神损害。2.物业管理法规定，楼道每天必须打扫一次，但万方新源公司一周才打扫一次。3.小区监控系统一直处于瘫痪状态。2009年10月李金生的汽车在小区安置的摄像头下停放，被人撞坏，找到万方新源公司其却说监控坏了，管不了这事，让李金生自己解决。上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一二审诉讼费由万方新源公司负担。李金生未向本院提交新的证据。万方新源公司服从一审法院上述民事判决。其未参加本院庭审亦未提交书面答辩意见。万方新源公司未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人提交的上述证据、陈述意见在案佐证。本院认为：李金生在一审审理中认可万方新源公司主张的收费标准及欠缴年限，并称其已经一次性交纳物业管理费2579元，该费用应当从万方新源公司主张的物业服务费总额中予以扣除。现李金生在二审的上诉意见中不同意将该费用在物业服务费总额中予以扣除，称2579元是购买涉案房屋时一次性交纳的物业费，但其并未针对2579元系一次性交纳的费用一节提交相应的证据，故本院对其该项上诉请求不予采信。关于万方新源公司物业服务存在瑕疵一事，一审法院已经予以指明并对瑕疵部分的费用作出了免除的处理，本院认为，一审法院的处理并无不当，应予维持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二十五元，由北京万方新源物业服务有限公司负担五元（已交纳），由李金生负担二十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由李金生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　蒋　巍代理审判员　李　冉代理审判员　霍思宇二〇一四年五月十二日书　记　员　罗雅竺微信公众号“”