（2014）东民一初南字第00019号

裁判日期: 2014-05-12

公开日期: 2016-01-12

案件名称

卢缨与石家庄市纪元房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

石家庄市桥西区人民法院

所属地区

石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

卢缨,石家庄市纪元房地产开发有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

石家庄市桥东区人民法院民事判决书（2014）东民一初南字第00019号原告卢缨。委托代理人王惠民、董立伟，河北明杰律师事务所律师。被告石家庄市纪元房地产开发有限公司，住所地石家庄市中山东路176号。法定代表人唐利军，该公司总经理。原告卢缨与被告石家庄市纪元房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢缨及其委托代理人王惠民到庭参加诉讼。被告石家庄市房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，2008年3月30日，原、被告签订《内部团购协议书》。协议约定原告购买由被告开发的公寓房一套，房屋坐落于桥东区中京大酒店以西的“蓝拓新世纪大厦”，房号为九层3a号；总金额242210元。付款方式：先交定金壹万，余款签订协议后三日内付清。同时约定“交房时间为2009年10月底前，具体以商品房买卖合同为准”。协议签订后，原告依约交清了房款，履行了合同义务，被告却未能在约定时间内取得《商品房预售许可证》，也没有交付房屋。2008年12月6日经协商，双方又签订了《退还房款协议书》，该协议约定“由于被告违约，被告应支付资金使用费，2009年9月30日被告如未能还清原告房款和资金使用费，原告有权要求因被告违约造成的资金占用费，并有权要房”，同时约定了资金使用费的计算方式，该协议签订后被告再次违约，仍没有履行。2009年10月25日，原、被告双方又签订了《补充协议》，该协议约定，被告为原告下调6%的购房款，承诺于2009年12月15日前支付不低于总额的50%，然而被告又未履行。2013年11月30日，被告交房，原告亦予以接收。但被告一直未能履行其承诺，支付原告资金使用费、赔偿金等款项。故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告资金使用费、赔偿款等款项共计242210元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告石家庄市纪元房地产开发有限公司未到庭、未答辩、亦未提供相关证据。经审理查明，2008年3月30日，原告（以下为乙方）与被告（以下为甲方）签订《内部团购协议书》，载明：“一、乙方自愿参加“蓝拓新世纪大厦”坐落于石家庄市桥东区中京大酒店以西、中山路以南、大石桥路以北、河北经贸大厦以东。二、乙方选择“蓝拓新世纪大厦”九层3a号公寓房壹套进行内部团购，建筑面积为53平方米。（此面积为规划设计面积，最终以房管部门认定的面积为准。）三、乙方同意按以下约定支付内部团购款：1、交款标准：每平方米4570元（此为纯房价格。）。2、交款方式：自协议签订后，乙方先交壹万元定金，余款于三日内交清。甲方承诺于2008年9月30日之前取得《商品房预售许可证》并正式开盘。如逾期，甲方按照银行同期存款利率双倍予以赔偿乙方。六、房屋交付时间：2009年10月底之前，具体日期以商品房买卖合同约定为准。”协议书签订后，被告委托河北明和房地产经纪有限公司向原告和另案原告卢缨收取了5300元的中介服务费（因为另案原告卢惠生与原告为父女关系，所以开具了一张收据）。2008年4月11日，原告向被告交纳了合同约定的全部购房款242210元（交款收据上显示时间为2009年3月30日为笔误），被告未在协议约定的时间内取得《商品房预售许可证》并正式开盘，亦未与原告签订正式的商品房买卖合同。原告要求被告退还购房款。经协商，双方于2008年12月6日达成《退还房款协议书》。约定：“一、甲方承诺于2008年12月31日退还乙方购买“蓝拓”（即“京元大厦”，下同）全额购房款本金242210元（贰拾肆萬贰仟贰佰壹拾元），并自2008年10月1日起至2008年12月31日期间，以未退还的房款为基数按同期存款利率双倍即8.28%向乙方支付违约赔偿金。二、甲方如在2008年12月31日前未全额还清乙方购房款及相应的资金使用费247224元（贰拾肆萬贰仟贰佰壹拾元），自2009年1月1日起，甲方按未还清乙方购房款及相应的资金使用费为基数，以20%／年支付乙方未还清款项的资金使用费，并按月支付。三、若甲方在2009年5月31日仍未还清乙方全部购房款及资金使用费，那么自2009年6月1日起甲方以所欠乙方全部款项（所欠本金及资金使用费）为基数，按日1‰支付乙方因违约造成的资金使用费，按旬支付，直至甲方还清所欠乙方所有欠款。四，在甲方没有全额还清原告购房款及资金使用费前，乙方仍然享有“蓝拓”九层第03号公寓的所有权，直至被告全额还清原告购房款及资金使用费。五、若甲方在2009年9月30日仍未能还清乙方全部购房款及资金使用费而再次违约，乙方除有权按照上述第一至第四款执行外，还有权依据双方签订的《内部团购协议》购房，甲方无条件按原《内部团购协议》约定的价格为乙方签订商品房买卖合同并办理相应房屋手续及证照。”原告称，上述协议第二条中的“资金使用费”即为第一条中的“违约赔偿金”，只是表述不同而已。协议书签订后，被告再次违约。2009年10月25日，双方又签订一份《补充协议》，内容为：本补充协议在甲乙双方承认2009年10月25日前双方签订的合同、补充协议及其他书面材料等双方认可的有效文字材料基础上，补充如下有效协议：一、甲方承诺乙方，在原购房款的基础上，为购房者下调购房款的6%。二、无论甲方自主开发或以任何形式的合作开发及任何形式的转让等，甲方均应保证与乙方签订的任何协议、补充协议、备忘录及本补充协议的有效性，并优先执行兑现乙方的利益。三，此补充协议与双方之前签订的任何协议、补充协议、备忘录等具有同等的法律效力。原告称，补充协议中所称的下调的6%的购房款，被告承诺和资金使用费一并给付原告。2013年11月30日，被告将诉争的“蓝拓新世纪大厦”九层3a号（现为916号）公寓房壹套交付原告，但至今未与原告签订商品房买卖合同及办理任何手续和证照。原告称，按照双方签订的合同计算，被告应向原告支付的资金使用费（赔偿金）远远超过原告主张的数额，现原告只主张了一部分损失。以上事实有原告的陈述，原告提交的《内部团购协议书》、《退还房款协议书》、《补充协议》、收据及开庭笔录予以证实。本院认为，原告认可其与被告之间为购房关系而非投资关系，且被告已于2013年11月30日将约定的“蓝拓新世纪大厦”九层3a号公寓房一套交付原告。现原告主张被告应按照双方订立的《内部团购协议书》、《退还房款协议书》、《补充协议》中的约定向原告支付的资金使用费（也称为违约赔偿金，二者只是在不同的协议中表述不一而已）实质上为被告未能在约定的时间内取得《商品房预售许可证》及按时交房给原告造成的损失。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，可适当减少，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”庭审中，原告主张的资金使用费过高，故原告的实际损失应当比照中国人民银行同期贷款利率计算，二被告应当自违约之日2008年10月1日起至实际交房之日2013年11月30日止，按照中国人民银行同期贷款利率的130%支付原告损失。被告对原告的诉讼请求不作答辩，应视为对原告的请求放弃抗辩权。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告石家庄市纪元房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告卢缨支付资金使用费（自2008年10月1日起至2013年11月30日止，以242210元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4933元，由被告石家庄市纪元房地产开发有限公司负担（已由原告预交不再退回，待被告履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审　判　长　　郭雅丽代理审判员　　许丽娜人民陪审员　　吕　静二〇一四年五月十二日书　记　员　　仇　降搜索“”