（2013）温龙民初字第875号
裁判日期: 2014-05-12
公开日期: 2014-06-13
案件名称
浙江省南都物业管理有限公司与项光平物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市龙湾区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江省南都物业管理有限公司,项光平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）温龙民初字第875号原告：浙江省南都物业管理有限公司。法定代表人：韩芳。委托代理人（特别授权）：郑慧君。被告：项光平。原告浙江省南都物业管理有限公司（以下简称南都物业公司）为与被告项光平物业服务合同纠纷一案，于2013年11月28日向本院起诉。因被告项光平需公告送达，本案转为普通程序审理。本案于2014年4月15日公开开庭进行了审理，原告南都物业公司的委托代理人郑慧君到庭参加诉讼。被告项光平经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：被告系温州东方明珠城业主，其所有的房产建筑面积为151.05平方米，原告系温州东方明珠城物业服务企业。2011年6月23日原告入住，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告为被告所有物业提供物业服务，收费标准为1.78元／平方米／月（合同第14.1条），另车位服务费为40元／月（本案被告没有车位）。付款方式如下：首次办理交付手续时一次性预缴纳12个月物业服务费，次年起每半年首月5号前支付半年物业服务费，逾期之日起按逾期费用每日千分之三的标准支付违约金（合同第14.3条）。其后，被告未缴纳2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，经原告多次催告未果。综上所述，原告认为被告理应向原告缴纳物业管理费而不予缴纳，系属违约，同时约定违约金的，应当支付违约金。为此原告诉请判令：1.被告项光平支付原告南都物业公司物业管理费6452.9元（2012年1月1日至2013年12月31日）及违约金（按每日万分之八计算至实际履行之日，暂计至2013年11月30日）；2.本案的诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，提供了如下证据：1.原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书，证明原告的诉讼主体资格。2.被告身份证，证明被告的主体资格。3.催缴通知单、快递单、律师函，证明原告向被告催讨物业费的事实。4.温州市房产管理局龙湾分局出具的房屋权属登记信息查询证明，证明涉案房产的产权于2013年12月31日变更。被告项光平未作答辩，也没有提供证据。原告提供的证据经出示质证。被告项光平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩与质证的权利。原告提供的证据经本院审查，符合证据的真实性、合法性及关联性，具有证明力，本院均予以确认。根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年6月23日，原告南都物业公司作为甲方，被告项光平作为乙方，双方签订一份《前期物业服务协议》。物业名称为东方明珠城，乙方所购房屋为高层住宅，建筑面积151.05㎡，坐落位置为1幢2单元1103室，没有地下车位。合同第十四条，前期物业服务费，1.收费标准（按建筑面积），高层公寓6楼以上（含6楼）：1.78元／平方米／月（含电梯、水泵、景观水系等公共能耗0.5元／平方米／月）；3.付款方式与时间，①自开发商通知交付房屋的次月1日起，甲方向乙方开始计收物业服务费。首次办理交付手续时，乙方应预交纳12个月的物业服务费。次年起每半年首月5号前支付半年物业服务费，逾期之日起按逾期费用每日千分之三的标准支付违约金。②自开发商通知交付房屋的次月1日起，乙方应按物管费标准的100%比例向甲方交纳物业管理服务费。2013年7月21日，南都物业公司东方明珠城物业服务中心向被告项光平发出一份物业服务费用催缴通知单，载明“根据《东方明珠城物业服务合同／协议》约定，我公司为东方明珠城小区提供物业服务，并依约收取物业服务费用。至今为止，您的住宅1幢2单元1103室的部分物业服务费仍未缴纳。敬请您于2013年8月31日前至东方明珠城物业服务中心缴纳上述费用6452.88元。”该通知单所附欠缴费用明细载明所欠物业费为2012年1月1日至2013年12月31日期间。该通知单通过邮政EMS（单号：1020483589302）寄出，但投递情况不明。2013年10月11日，浙江浙杭律师事务所律师姜海斌向被告项光平发出（2013）浙杭律函字第378号律师函，以南都物业公司常年法律顾问的名义，接受南都物业公司委托，向被告项光平催讨2012年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费6452.88元、滞纳金1854.61元。该律师函通过邮政EMS（单号：1020483212902）寄出，于2013年10月12日投递并签收。另查明，涉案的东方明珠城1幢1103室房屋产权原登记在被告项光平名下，后于2013年12月31日变更。本院认为：根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案系原、被告依法签订，对被告具有约束力。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十四条的约定，被告所住的高层公寓应按其建筑面积以1.78元／平方米／月向原告交纳物业管理服务费。现被告拖欠部分物业费未缴纳，原告按1.78元／平方米／月的标准、物业面积151.05平方米及被告欠缴物业费的时间段要求被告支付物业服务费6452.9，被告未作答辩，本院予以确认。被告拖欠至今显已违约，应承担继续履行即向原告支付物业服务费6452.9元的义务。关于违约金。被告逾期未交纳物业费已经构成违约，原告要求被告为此支付违约金符合法律规定和合同约定，应予以支持。原、被告签订的《前期物业服务协议》第十四条第3款第①项对逾期付款的违约金标准作了约定，因该标准过高，原告主动调整降低为日万分之八，调整后的违约金标准基本合理，本院予以确认。原告原诉请从每半年首月1日起计算违约金，但根据该条款约定，违约金系从每半年首月5日起计算，原告诉请超出部分，本院不予确认。经计算，至2013年11月30日违约金为2016元，并应继续以日万分之八的标准计算，原告变更后该部分诉请合法有据，本院予以支持。综上，根据《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告项光平于本判决生效之日起十日内支付原告浙江南都物业管理有限公司物业服务费6452.9元及逾期付款违约金（暂算至2013年11月30日为2016元，并继续以6452.9元为基数，按日万分之八的标准，从2013年12月1日起计算至判决确定的履行之日止）。二、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告项光平负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 丁 虹人民陪审员 吴渊颖人民陪审员 陈进波二〇一四年五月十二日代书 记员 张 璇 来自：