（2014）同民终字第174号
裁判日期: 2014-04-09
公开日期: 2014-09-15
案件名称
郭启彪等与大同市宇鑫房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省大同市中级人民法院
所属地区
山西省大同市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭启彪,郭宏雄,郭宏伟,大同市宇鑫房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）同民终字第174号上诉人（原审原告）郭启彪。上诉人（原审原告）郭宏雄。上诉人（原审原告）郭宏伟。上列三上诉人的共同委托代理人安凤龙，山西阳和律师事务所律师。上诉人（原审被告）大同市宇鑫房地产开发有限责任公司，住所地大同市雁同西路北侧。委托代理人高景文，山西冠言律师事务所律师。上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏伟、大同市宇鑫房地产开发有限责任公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大同市南郊区（2013）南商初字第62号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司的委托代理人高景文，上诉人郭启彪及委托代理人安凤龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2007年5月4日，三原告与被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》，合同约定，被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司拆迁原告坐落于大同市南郊区＊＊街＊号院落的房屋，其中拆迁的建筑面积为165.48米²＋26.78米²，原告选择位于＊小区最西端底层商铺200米²，并选择该商铺上面二层住宅楼一套面积为82.34米²，安置商铺为200米²，增加面积部分按回迁安置时的市场价为准，安置住宅楼82.34米²，每户优惠价14米²，原告共计三户优惠42米²，增加面积13.56米²，按回迁安置时市场价格结算过渡补偿费为每户200元，当年7200元。合同签订后，被告拆迁了三原告原住房建筑面积165.48米²＋26.78米²。而被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司在将＊小区开发建成后未按双方协议约定的位置为原告进行安置商铺。另查明，原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿协议书》中约定的过渡补偿费每户200元，＊小区开发所涉及的拆迁安置户于2010年开始增加到每户600元。再查明，被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司开发的＊小区由于大同市政府城市整体规划发生变化，由经济适用型住房变更为普通商品房，其中土地出让金为33390000元。原审法院认为，依法成立的合同应当受到法律的保护。本案中，原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，主体适格，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效协议。双方当事人均应按照协议约定的内容履行各自的合同义务，尽管被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司开发的＊小区由于大同市政府城市整体规划发生变化，性质由经济适用型住房变更为普通商品住房，但在规划设计时仍应考虑到与原告签订合同时约定的户型，而被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司并未考虑，导致被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司开发建设的＊小区建成后，不能按合同约定给予原告安置，已构成违约，应承担相应的违约责任。而被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司给予原告安置的商铺位置与双方签订的《房屋拆迁补偿协议》及《补充协议》约定的位置不符，原告不予接受。故被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司应按双方合同约定拆迁安置商铺的拆迁面积，并结合拆迁当时被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司开发房屋性质给付原告安置商铺的价款，综合考虑本案的实际情况，被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司开发的＊小区由当初的经济型适用住房变更为普通商品住房，其土地出让金加大，开发成本有所增加，而原、被告双方签订协议书时约定的内容为，被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司为原告安置商铺的房屋性质为经济适用型住房，其开发房屋性质变更，必然导致管网以及规划成本增加，故应将每平米增加出让金以及其他增加成本予以扣除，综合以上因素，原审法院酌情支持被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司给付原告安置商铺为，被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司开发＊小区商铺的销售价格每平方米在11000元至18000元之间，原审法院酌情考虑按14000元，扣除土地出让金每平方米增加的1000元及其他增加成本每平方米500元，按12500元给付原告商铺价款为12500元×165.48米²=2068500元；关于原告请求被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司给予过渡补偿款86400元，双方于协议中有明确约定，原告的主张亦是比照了被告为其他拆迁安置户标准，故予以支持；关于原告请求被告退还集资房款50000元及利息19800元的请求，因双方仍存在住宅房的安置结算问题，故不予支持。关于原告请求被告交付＊小区最西端二层为82.34米²的住宅楼房一套的请求，因虽双方合同对为原告安置的82.34米²住宅楼房一套的位置、层次均有明确约定，但考虑到＊小区的规划发生重大变化的因素，被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司应按双方协议的整体位置与层次以及优惠价款，并结合实际安置时的市场价格进行结算，给予原告安置。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司给付原告郭启彪、郭宏雄、郭宏伟安置商铺款2068500元；二、被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司给付原告郭启彪、郭宏雄、郭宏伟过渡款86400元；三、被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司给付原告郭启彪、郭宏雄、郭宏伟交付82.34米²住宅楼房一套（按双方协议约定的位置、层次、优惠价款并结合安置时市场价格进行结算，原告已付50000元购房款由被告长退短补）；四、上述三项内容，被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费30713元，财产保全申请费5000元，共计35713元，由三原告承担2979元，由被告大同市宇鑫房地产开发有限责任公司承担32733元。宣判后，原审双方当事人均不服，向本院提起上诉。上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏伟上诉请求撤销原判，依法改判上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司合理给付上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏伟安置商铺款2482200元。理由是原审法院认定安置上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏伟的商铺单价偏低，不具合理性，且上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司将经济适用房改变为商品房是为增加收益，并非出于公益性质，其开发成本中增加的土地出让金不应由上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏伟承担。上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司上诉请求撤销原判，依法改判按上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏伟原拆迁房屋的价值进行补偿。理由是双方当事人签订的《房屋拆迁补偿协议》及《补充协议》因政府规划变化导致原约定的安置房屋面积、位置均发生变化，合同无法履行，原审法院依据《房屋拆迁补偿协议》并折换现金进行判决是错误的，认定商铺单价缺乏依据。经审理查明，双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点为，1、房屋拆迁补偿款依据《房屋拆迁补偿协议》中的补偿房屋的价值来确定是否正确？2、房屋补偿款的折算应如何确定？本院认为，上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司与上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏伟在2007年达成的《房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，无违法性内容，是具有法律效力并受法律保护的合同。该协议中上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏伟对原房屋的拆迁价值与上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司对补偿房屋的价值，双方形成了对同等价值的一致认可，故原审法院依据《房屋拆迁补偿协议》及《补充协议》中上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司同意补偿上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏的安置房屋的价值来确定上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏伟应得的补偿数额并无不当。关于房屋补偿款的折算，上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司由于城市整体规划变化导致原补偿协议履行困难，双方对此亦无法达成一致意见，因原补偿安置房屋性质由经济型适用房变更为商品房，原审法院依据商品房的售价进行酌定，并酌定扣除变更为商品房所增加的成本并无不当，上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏伟与上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司的上诉理由均不能成立，对各自的上诉请求本院均不予支持。综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31545元，由上诉人郭启彪、郭宏雄、郭宏伟负担7506元，由上诉人大同市宇鑫房地产开发有限责任公司负担24039元。本判决为终审判决。审 判 长 马剑峰代理审判员 马祖荡代理审判员 王利东二〇一四年四月九日书 记 员 宁俊艳 关注微信公众号“”