（2014）岳民初字第00635号
裁判日期: 2014-04-09
公开日期: 2014-07-01
案件名称
谭尧与李唯时、张立芬等确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭尧,李唯时,张立芬,徐四勇,李明含
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五十五条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民初字第00635号原告谭尧。委托代理人何云恒，湖南泓锐律师事务所律师。被告李唯时。委托代理人马杰，男，1982年6月19日出生，汉族。被告张立芬。委托代理人陈农农，男，1963年2月19日出生，汉族。被告徐四勇，系长沙市岳麓区阳明山庄家成房屋信息介绍所经营者。第三人李明含。委托代理人陈农农，男，1963年2月19日出生，汉族。原告谭尧诉被告李唯时、张立芬、徐四勇，第三人李明含确认合同效力纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员杨琳于2014年3月24日公开开庭进行了审理，书记员李希担任庭审记录。原告谭尧及其委托代理人何云恒，被告李唯时及其委托代理人马杰，被告张立芬、第三人李明含及其共同委托代理人陈农农，被告徐四勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭尧诉称：原告与被告李唯时于2011年5月30日登记结婚。原告出资以李唯时的名义在长沙市岳麓区按揭购房一套，即长沙市望城坡航天大院205栋404号房（以下简称404号房）。后夫妻两人发生矛盾，李唯时返回老家至今。2013年4月26日，原告将涉案房屋委托长沙市岳麓区阳明山庄家成房屋信息介绍所（以下简称家成房屋介绍所）出租并向其工作人员交付钥匙。2013年11月左右，原告得知李唯时与家成房屋介绍所串通将404号房卖给了被告张立芬。张立芬明知该房屋为夫妻共同财产却未要求全体共有人签字或进行进一步审查，存在重在过错，不属于善意第三人。404号房是夫妻共同财产，李唯时无权单独处分，其处分行为无效。家成房屋介绍所协助其处分房屋，合同中居间部分也无效。原告为维护合法权益，遂提起诉讼，请求人民法院依法判决：一、确认三被告于2013年10月24日签订的0003904号《房屋买卖合同》无效；二、本案诉讼费用由三被告承担。被告李唯时辩称：一、404号房由李唯时个人购买，属个人财产。二、购房后，由于无法偿还银行贷款，才与原告协商，但原告拒绝，李唯时遂卖房。三、原告于2013年4月将404号房钥匙交给家成房屋介绍所，同意出售该房。李唯时售房合法合理，交易真实有效。被告张立芬、第三人李明含辩称：张立芬与李明含系母女关系，为解决李明含的居住问题，张立芬于2013年10月通过网络得知404号房要出售。遂找到家成房屋介绍所，看到该房屋登记的所有权人为李唯时，且为个人所有，无任何共有人。双方经协商签订合同，双方均已履行合同义务，现房屋已过户到张立芬、李明含名下。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告徐四勇辩称：家成房屋介绍所接到委托时，会落实房屋的所有权。原告所称的出租，实际是委托我方租售。经审理查明，长沙市岳麓区家成房屋信息介绍所系2010年4月13日经工商注册登记的个体工商户，被告徐四勇系其经营者。原告谭尧与被告李唯时于2011年5月30日登记结婚。2012年9月2日，谭尧、李唯时通过中介公司从易某处购得404号房，并于当月29日办理房屋所有权登记，登记内容为所有权人李唯时，共有权信息一栏为空白。2013年10月5日，李唯时与家成房屋介绍所签订《委托代理销售协议》，委托家成房屋介绍所为其销售404号房。2013年10月24日，被告李唯时（甲方）与被告张立芬（乙方）、家成房屋介绍所（丙方）签订0003904号《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将位于长沙市望城坡航天大院205栋404号房的房屋一套出售给乙方，总价306000元，乙方于当日支付购房定金5000元给甲方，甲方将房屋的产权证及相关权属证书原件存放于丙方，用于产权过户；二、甲方保证该房屋有合法产权，并保证对该房屋有依法出售权利，同时甲方承诺已取得共有权人同意，有权签订本合同，可依约配合乙方办理过户和交付该房屋；三、丙方接受甲乙双方的委托，提示双方提供相关的文件资料，及时安排双方办理过户手续及进行交接，提醒结清约定的费用；四、过户费用由乙方承担，甲方交房时间为收到全部房款当日；五、基于丙方在促成甲乙双方交易中已提供服务，甲方支付佣金3000元，乙方支付佣金6000元；六、双方同意于2013年11月6日前办理房屋过户、交房手续，乙方必须确保在此前准备好所有房款，乙方同意于2013年11月6日前先将部分款项15万元给甲方还款（在2013年10月30日前，乙方将15万元给丙方，丙方再将款转交给甲方）。合同签订后，李唯时承诺如张立芬按期付款，则房款优惠1000元。后张立芬依约支付给李唯时购房款305000元，李唯时于2013年12月9日将404号房过户给张立芬及李明含。原告认为404号房系其与李唯时的共同财产，李唯时无权单方处分，遂诉至本院。上述事实有企业注册登记资料、结婚登记审查处理表、房屋产权情况表、《委托代理销售协议》、《房屋买卖合同》、收条、银行转账凭条、承诺及当事人的当庭陈述及庭审记录等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：涉案404号房屋系原告谭尧与被告李唯时的夫妻共同财产，现谭尧认为李唯时将该财产出卖给被告张立芬时，其未在《房屋买卖合同》上签字，遂主张该合同无效。对此，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条的规定，在共同共有关系存续期间，部份共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，原房屋所有权证登记的所有权人为李唯时，并未登记有共有权人，故张立芬有理由相信李唯时有权单独处分该房屋。且张立芬已依约支付李唯时全部购房款，李唯时亦已将房屋办理过户登记。因此张立芬系善意、有偿取得404号房，各方所签0003904号《房屋买卖合同》应当认定为有效。综上，原告的诉讼请求不成立，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：驳回原告谭尧的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告谭尧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨琳二〇一四年四月九日书记员 李希 来自