（2014）沪一中民二（民）终字第528号
裁判日期: 2014-04-09
公开日期: 2014-04-26
案件名称
鲍希林诉上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鲍希林,上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第528号上诉人（原审原告）鲍希林。被上诉人（原审被告）上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司。法定代表人夏。上诉人鲍希林因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人鲍希林及其委托代理人黄正伟，被上诉人上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司（以下简称金山公司）之委托代理人沈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2003年6月28日鲍希林与前身上海金山国际贸易城有限公司签订了营业房联建协议书一份，约定双方联建金山国际贸易城，联建房属国有商业土地，产权分割到户，土地使用权限为40年，联建房工程费，根据初步预算造价为建筑面积每平方米人民币（以下币种相同）600元左右，增减工程费按实际造价计算（以工程各项相关合同及工程计算书为准），鲍希林选定上海金山国际贸易城海秀路A10幢第1、2间共2间的地块联建营业房；双方签订《联建协议书》后，鲍希林即向金山公司交付联建房基础配套建设费，每间价格为138，000元，大路边间加20，000元，边间的第2间加5，000元，合计301，000元。基础配套建设费包括：土地征用费、居民住房拆迁赔偿费、土地平整、联建房外围的排污、排水管道、水电设施、电信电视线路、道路绿化等，不包括联建房内的水、电、通讯、闭路电视等安装配套费用。联建房竣工验收合格后，按鲍希林实际建筑面积，由金山公司代办土地使用证和房产证（二证合一，绿证），有关办证税费等由鲍希林支付，税费按上海市政策规定的标准收取。金山公司于2003年12月底前做好土地平整并动工，于2005年3月底前竣工，如遇人力不可抗拒的自然灾害、战争和社会动乱等，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，其他非金山公司所能控制的因素，可延期竣工时间。如竣工时间延期，第二个月起按已收联建房款按银行同期利息计算利息。开工前一个月，金山公司必须通知鲍希林，鲍希林即向金山公司交付联建房实际面积的建筑工程总造价的50%，工程至二楼再交付40%，其余工程款10%在工程验收合格后3个月内付清。鲍希林如不按时交付建房工程费，金山公司有权向鲍希林收取每天0.5%的滞纳金，同时可采取终止协议、转售及其他相应措施。协议签订后，鲍希林于同年4月19日、6月28日支付金山公司基础建设配套费合计301，000元。2006年5月21日鲍希林与金山公司签订《补充协议》一份，双方鉴于2003年非典疫情及国家对土地政策大调整等因素，重新将联建房竣工日期确定为2007年6月底前，逾期竣工，鲍希林有权要求金山公司按银行同期存款利率计算逾期期间已交联建房工程款的利息；工程费用按1，200元／平方米计算，每间联建房暂测面积136.8平方米，工程款为164，160元，鲍希林分三期支付，第一期在联建房工程至一楼时向金山公司交付50%计82，080元；第二期在联建房工程至三楼时交付45%计73，872元；剩余5%计8，208元在该联建房验收合格后当即交付。原联建房的房号为A10-1、2，鲍希林与金山公司重新确定房号为A29-1、2。2006年9月19日、12月27日，鲍希林共向金山公司支付264，160元。2012年12月27日鲍希林诉至原审法院，请求判令金山公司自2007年7月1日起以301，000元为基数按日万分之五向鲍希林支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止，自2007年7月1日起以264，160元为基数按中国人民银行同期存款利率计算向鲍希林支付工程款利息至实际交房之日止，金山公司向鲍希林交付A29-1、2号房屋。金山公司不同意鲍希林的诉讼请求，但愿意向鲍希林退款并承担一定无效合同造成的利息损失。原审另查明，2003年3月的《上海金山国际贸易城详细规划》未经有关部门批准，2005年原金山区规划管理局以金规规（2005）164号文批准《金山国际贸易城修建性详细规划调整》，2008年9月原金山区规划管理局批准《金山国际贸易城1号地块规划调整》。原审法院审理的（2007）金民三（民）初字第663号吴一仙诉金山公司等案件中，查明以下事实：在2002年12月23日，自然人俞冯飞、夏灵勇（即后来的金山公司法定代表人）与上海金山卫工业区企业发展有限公司签订《协议书》，约定俞冯飞在上海金山第二工业区设立“上海国际贸易城”（后由夏灵勇接替），规划投资4.8亿元人民币，注册资金1，000万元，项目计划2003年底开工建设，批租土地700亩，上海金山卫工业区企业发展有限公司以每亩9万元人民币的价格批租给投资人，其中包括土地出让金，并约定提供的土地为国有商业用地，使用权限40年（绿证），分割到户的费用由投资人承担。2003年1月29日上海市金山区人民政府以金府发{2003}10号文作出《关于同意成立上海金山国际贸易城有限公司的批复》，同意由上海市金山卫城区市场发展有限公司等出资成立《上海金山国际贸易城有限公司》，同年2月26日经工商登记取得企业法人资格，同年6月3日改名为上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司。2003年7月20日上海市金山区人民政府发出《关于进一步加强建设用地管理的若干意见》，明确根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部、监察部、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》的规定，对于经营性土地使用权的出让必须采用招标、拍卖、挂牌方式，由此金山公司的土地使用权的取得方式发生根本变化，金山公司为此对占用的土地使用权参加了公开的招标、拍卖，2004年8月27日有关部门发布上海市国有土地使用权出让公告，同年12月1日上海市金山区房屋土地管理局向金山公司发出《竞得通知书》，指出土地使用权竞得价格达1.46亿元，通知金山公司签订土地使用权出让合同。至此，使金山公司的土地使用权价格由原来的每亩9万元增加为每亩72万元。2005年3月15日金山公司支付给上海市房屋土地资源管理局出让金4，380万元，同年3月30日金山公司取得建设用地规划许可证，同年5月20日取得建设用地批准书、同年5月25日金山公司缴纳契税438万元，同年11月18日取得建设工程规划许可证。2006年5月金山公司支付征地费1.022亿元及其他费用2万元。2006年12月23日金山公司取得金山区金山卫镇1街坊33／3丘4丘商业用地的初始登记，土地使用权证（即沪房金地金字第2006第14729、第14730上海市房地产权证）载明，金山公司取得的土地使用权的来源为出让、用途为商业、宗地面积为24275、110672、总面积也为24275、110672，在房屋状况栏内为空白。至此，金山公司在土地上交付的征地费、出让金、税金等合计1.504亿元。原审认为，关于法律性质问题。根据有关法律规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋的，应当认定为房屋买卖关系。涉案《联建协议书》，在形式上表现为联建关系，但根据协议约定，鲍希林仅有出资购买及监督等权利，其他事项基本上均由金山公司负责，故实质上为房屋预售关系。金山公司方在无预售许可的情况下与鲍希林依据原规划图签订协议，此后规划调整，原协议约定的房屋被批准后的新的规划图调整取消后，双方尽管又重新签订了补充协议，但补充协议所签订的房号与实际的房屋状况不一致，双方至今不能就鲍希林所购买的具体房屋达成一致，故应视为买卖的标的物不明确，其效力事实上未得到补正，应视为双方签订的联建协议规避法律关于未取得商品房预售许可证明与买受人签订的商品房预售合同无效的禁止性规定，故依法确认涉案协议无效。合同无效后，金山公司应当返还已收取鲍希林的配套费和工程款，并应当根据造成合同无效的过错由过错方承担相应的损失，双方均有过错的，各自承担损失。尽管金山公司因国家宏观调控即土地使用权的取得方式发生变化，无法预见土地使用权价格的上涨，但是金山公司作为房地产开发企业，在商品房尚未投资建造就已开始预售，属违规销售，对造成合同无效的后果应承担相应责任。鲍希林作为一名公民，有义务了解相关法律法规的规定，其明知房屋尚未建造，金山公司之销售行为存在违规，仍然与之签订合同，对造成合同无效的后果也应承担相应责任。关于损失的承担问题，原审法院在受理和判决的吴一仙诉金山公司等涉联建房纠纷案件中，酌定由金山公司赔偿对方一定的损失，考虑到本案的实际情况，酌定由金山公司赔偿鲍希林损失金额218，000元，并酌情支持吴一仙等诉金山公司案件判决后至鲍希林起诉时止所交付基础配套建设费的利息损失。原审法院审理后于二○一三年十二月二十七日依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、确认鲍希林与上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司签订的协议书无效；二、上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司应于判决生效后十日内返还鲍希林人民币565，160元；三、上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司应于判决生效后十日内赔偿鲍希林损失人民币218，000元；四、上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司应于判决生效后十日内赔偿鲍希林以人民币301，000元为基数，从2009年2月27日起至2012年12月27日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的损失；五、驳回鲍希林的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6，667.70元，由鲍希林负担人民币1，333.70元，上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司负担人民币5，334元。判决后，鲍希林不服，上诉于本院称：一、一审法院刻意回避了争议房屋已取得大产证及补充协议变更后的房号与之有对应性的事实。双方2006年5月21日签订的补充协议，系根据调整后的规划，双方之间重新确定了新房号。2008年9月9日关于《金山国际贸易城1号地块规划调整》的审核意见，以及金山区规划管理局网上公布的信息，均显示系争房屋为已建建筑，并非被上诉人所称经两次规划变更而无标的房屋之事实。二、一审认定联建协议及补充协议无效并判令上诉人对导致合同无效也应承担责任，存在严重错误，且该判决超出了一审请求，违背了“不告不理”的基本原则。三、一审法院判决被上诉人赔偿的数额不足以补偿上诉人的利息损失，更谈不上赔偿上诉人自签约起长达十多年因房屋升值而产生的差价损失。综上，要求撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人在原审中的诉请。被上诉人金山公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人在未取得预售许可的情况下与上诉人签订的营业房联建协议书，实为商品房预售合同，该协议因违反相关法律禁止性规定而无效。之后双方虽于2006年5月又签订了补充协议，对房屋竣工时间、房号等进行了调整，但由于国家土地政策、规划调整等因素的影响，无论原协议书中依据未经批准的规划图而约定的房屋，还是补充协议中变更后的房号，在经批准后的新规划图中已无从体现，故协议书及补充协议的效力并未因被上诉人取得新标的物的大产证而得到补正，仍应为无效。上诉人称被上诉人已取得大产证的房屋与补充协议变更后的房号之间有对应性，但未能就此提供相关有效证据予以佐证，故本院不予采信。根据法律规定，无效合同从订立时起，就没有法律约束力，故被上诉人应返还上诉人已经支付的基础建设配套费和工程款。因此产生的损失，由过错方承担，双方均有过错的，由各自承担损失。尽管被上诉人因国家宏观调控即土地使用权的取得方式发生变化，无法预见土地使用权价格的上涨，但是被上诉人作为房地产开发企业，在商品房尚未投资建造就已开始预售，属违规销售，对造成合同无效的后果应承担主要责任。上诉人作为一名公民，有义务了解相关法律法规的规定，对造成合同无效的后果也应承担责任。关于损失的承担问题。根据吴一仙诉金山公司等涉联建房纠纷案件中，原审法院酌定由被上诉人赔偿对方一定的损失，故考虑到本案的实际情况，原审法院酌定由被上诉人赔偿上诉人损失金额218，000元及基础配套建设费的部分利息损失，并无不妥。上诉人关于原审判决超出了一审请求，违背了“不告不理”基本原则的上诉意见，因涉案纠纷所涉案件已由原审法院审结多起，为彻底解决纠纷，避免当事人讼累，原审法院按照业已生效的民事判决书的处理原则将合同无效的后果在本案中一并处理，并无不当。综上，原审法院查明事实清楚，判决适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3，744元，由上诉人鲍希林负担。本判决为终审判决。审 判 长 方方代理审判员 孙飞代理审判员 毛焱二〇一四年四月九日书 记 员 王申附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自