（2013）苏审三民申字第227号
裁判日期: 2014-04-09
公开日期: 2014-05-13
案件名称
南京富腾房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷申诉复查民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
南京富腾房地产开发有限公司,戴斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2013）苏审三民申字第227号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南京富腾房地产开发有限公司。住所地：江苏省南京市江宁科学园金钥匙大厦。法定代表人：程君玲，该公司经理。委托代理人：陈奇峰，该公司职员。委托代理人：嵇红年，江苏上元律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：戴斌，男，汉族。委托代理人：王扬芬，江苏天左律师事务所律师。委托代理人：王晓鹏，江苏天左律师事务所律师。再审申请人南京富腾房地产开发有限公司（以下简称富腾房地产公司）因与被申请人戴斌房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民终字第2719号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。富腾房地产公司申请再审称：（一）由于市场情况的变化，富腾房地产公司承租的房屋一直不能产生效益，无法实现当初签订租赁合同的目的，富腾房地产公司因而向戴斌发出解除函件和公证解除函，具有解除合同的效力。（二）原判决关于诉讼时效的认定不当。1.双方租赁合同约定的租金支付方式是每三个月支付一次，每年的租金递增5%，因此本案的租金不属于同一期债务，应当分段计算诉讼时效。即使按最后一期应付租金的日期2009年7月17日计算，诉讼时效也应截止到2010年7月17日。双方办理交接的时间是2010年7月30日，起诉时间是2012年4月19日，不管以哪个时间计算，戴斌主张权益均已超过诉讼时效。2.二审法院以交接清单中“原租赁合同相关问题暂不解决，以后协调处理”的约定为由，认定富腾房地产公司对租金予以确认，诉讼时效重新开始计算是错误的。该条款并未明确约定是指租金问题，是否包含未付租金，双方对此没有确认。法院推定包含未付租金问题没有证据印证。（三）根据双方租赁合同约定，戴斌要求支付租金的条件是“收到租金当日按照租金数额向乙方（富腾房地产公司）出具发票”，否则其无权主张租金，也无权主张违约金。戴斌从未向富腾房地产公司提供过租金发票，其行为构成违约，富腾房地产公司系依约不付租金，亦不应承担违约金。（四）戴斌未提供证据证明其存在损失，一、二审法院确定违约金的数额不当。戴斌提交意见称：（一）富腾房地产公司所谓的解除函件和公证解除函因没有有效送达戴斌而不具有解除合同的效力。（二）一、二审法院对诉讼时效的认定符合法律规定。（三）戴斌已提供至少三年的发票，虽不是租金发票，但发票内容经富腾房地产公司认可，双方就此形成了一致意见。富腾房地产公司关于发票的申请再审理由不符合事实情况和法律规定，且其一、二审中从未提出过发票抗辩。（四）富腾房地产公司没有证据证明违约金过高，一、二审中也没有申请法院予以调整。本院认为：（一）富腾房地产公司以市场情况变化，没有收益为由向戴斌主张解除合同，这一主张不符合法定或双方约定的解除合同条件，无论富腾房地产公司解除函件或公证解除函是否到达戴斌，均不能发生解除合同的效力。戴斌也始终未对富腾房地产公司解除合同的请求表示同意，双方的租赁合同没有解除，富腾房地产公司应当给付欠付租金并承担相应的违约责任。（二）双方在2010年7月30日签署的交接清单中约定“原租赁合同相关问题暂不解决，以后协调处理”，而取得租金是出租人订立租赁合同的根本目的，租金当然是租赁合同的核心内容，应当认为欠付租金问题包含在双方确认再行协商的内容中，原判决认定诉讼时效重新计算并无不当。双方交接清单中并未约定协商的期限，则应自协商不成之日起计算诉讼时效。本案中没有何时协商不成的证明，诉讼时效应自戴斌起诉主张权利时起算。富腾房地产公司认为戴斌关于租赁合同中未付租金的主张超过诉讼时效的申请再审理由没有法律依据，本院不予支持。（三）富腾房地产公司一审中即认可收到了租赁合同第一、二年的发票，且在一、二审中未提出发票抗辩，本案审查中也未能提交证据证明其在合同履行过程中对发票名目提出过异议。戴斌提交的发票名目虽与租赁合同名称不符，但富腾房地产公司已实际接收，且未在合理期限内提出异议，应当认为其对发票内容实际已予认可。至于富腾房地产公司未付租金的发票问题，因发票是付款凭证，在没有特殊约定的情况下，富腾房地产公司作为承租人在未履行给付租金义务时，无权要求出租人戴斌提供发票。富腾房地产公司在一、二审举证期限内未提出发票主张，本案审查中才提出该主张但并未说明逾期举证的正当理由，应当承担相应的证据失权的法律后果。综上，富腾房地产公司关于戴斌未出具租金发票因而违约的申请再审理由缺乏事实和法律依据。（四）一、二审中，双方当事人对违约金的计算标准均予以确认，并无争议，富腾房地产公司没有向法院提出调整违约金的请求，因此，一、二审法院对违约金数额的认定并无不当。综上所述，富腾房地产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回南京富腾房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 唐 军代理审判员 陈 强代理审判员 蒋 蕾二〇一四年四月九日书 记 员 占书鑫 来源：