（2014）穗中法民五终字第261号

裁判日期: 2014-04-09

公开日期: 2014-04-25

案件名称

杜智铿与满堂红（中国）置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈劲诚,周曼清,杜智铿,满堂红（中国）置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2014）穗中法民五终字第261号上诉人（原审被告）陈劲诚，男，1959年10月26日出生，汉族。上诉人（原审被告）周曼清，女，1969年11月24日出生，汉族。两上诉人共同委托代理人李青峰，广东同益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杜智铿，男，1987年9月4日出生，汉族。委托代理人吕传文，广东正觉律师事务所律师。原审第三人满堂红（中国）置业有限公司。负责人陈戎，该司总经理。委托代理人罗凯波、黄漫霞，均为该司职员。上诉人陈劲诚、周曼清因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：座落在本市越秀区麓苑路39号大院5号508房的房屋属杜智铿所有，建筑面积99.28平方米。2011年7月21日，该房屋办理了抵押登记，抵押权人为深圳发展银行股份有限公司广州黄埔大道支行。2012年8月20日，杜智铿、许茵仪作为委托人向龙国梁、陈薇（受托人）出具《委托书》，写明：杜智铿、许茵仪是夫妻，是座落在广州市越秀区麓苑路39号大院5号508房房屋的产权人，现委托受委托人为委托人的合法代理人，上述任一受委托人均可单独代表委托人执行和处理下列事项：一、代向有关部门办理上述房屋的产权登记、转名、测绘、评估、查册、调档、更正、晒图等相关手续，领取房地产证；三、办理上述房屋的涂销抵押再抵押手续，签署相关文件；八、代为出售上述房屋的产权，代理办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记，代为办理网签手续，签署相关文件若交易不成功，有权办理退案手续；十一、如买方需办理按揭，代委托人签署上述房屋银行按揭所需有关文件，收取按揭款；十三、受委托人有权代收售房款；受委托人有转委托权等。同日，广东省广州市南方公证处就该《委托书》出具编号为（2012）粤广南方第84844号的《公证书》，证明杜智铿、许茵仪在《委托书》上的签名、捺指模并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2012年10月13日，陈薇代杜智铿（甲方）与周曼清（乙方）签订《存量房买卖合同（示范文本）》。合同列明：甲方联系地址为广州市天河区林氏大街竹园北一巷7号二楼，委托代理人陈薇，联系地址为广州市天河区林和中路152号1704房；乙方联系地址为广州市东山区麓苑路33号大院8号601房；房地产地址为广州市越秀区麓苑路39号大院5号508房，建筑面积99.28平方米，该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私家电、不带租赁合同；该房地产按整套出售并计价，总金额为1970000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按本合同约定��入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等达达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声明、理解、��诺及协议不一致时，以本合同为准，甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准，本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，本合同空格部分填写的文字与文字具有同等效力等。在该合同的附件《付款协议》中约定：付款方式为按揭付款，1.定金50000元乙方须于2012年10月15日支付给甲方；2.定金余款50000元乙方须于2012年10月15日前支付给甲方；3.首期楼款（不含定金）1270000元乙方于递件成功当天支付甲方；乙方应于2012年11月1日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方必须提供协助，提供贷款所需资料，乙方双方应在2012年11月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；4.楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的帐户内，若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款不足的，则银行实际贷款额度与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方，乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；6.甲乙双方于签订本合同后__天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用等。陈薇作为杜智铿的委托代理人与周曼清在该合同及附件上签名并捺指模。该合同签订当日，陈薇出具《首期房款收据》收取周曼清支付的首期款50000元。次日，陈薇再次收取50000元。同月17日，陈薇代杜智铿（甲方、卖方）、陈劲诚、周曼清（乙方、买方）及满堂红公司（丙方、房地产中介服务机构）就买卖涉案房屋另行签订了编号为穗存量房合字12100030996号的《存量房买卖合同》，约定：该房地产按整套出售并计价，总金额为1650000元，甲乙双方自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，并按照按揭方式付款方式按期付款，其中首期款乙方应在成功办理产权转移递件登记当天向甲方支付房款1050000元，剩余房款600000元由乙方签订协议后15天内委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入��房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件（如纳税可社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；甲乙双方于签订本合同后10天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用；甲方应在签订本合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用，甲方出资赎契后，因乙方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于乙方违约，则乙方应向甲方支付等额于总楼价20%的违约金等。买卖双方于合同确定的联系地址未变更。上述合同签订后，杜智铿与陈劲诚、周曼清共同委托广州福业房地产代理有限公司（以下简称福业公司）代办按揭手续。陈薇以杜智铿、许茵仪的委托代理人的身��与周曼清、陈劲诚分别签署了《按揭购房意向书》、《交易及按揭费用明细表（买方）》、《同意出售共有财产声明书》、《二手楼划款委托书》以及《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》，上述文件除有陈薇及陈劲诚、周曼清签名及落款时间外，内容均为空白。陈劲诚、周曼清分别提供了《收入证明》、《银行存折》、《广州住房公积金个人住房抵押贷款申请表》《同意抵押声明书》、《贷款抵押承诺书》以及《二手楼按揭贷款申请承诺书》，上述材料除有陈劲诚、周曼清签名外，也均是空白文件。2012年10月23日，平安银行股份有限公司广州黄埔大道支行出具《个人贷款结清证明》，写明：借款人杜智铿向我行申请办理了个人贷款，金额1460000元，期限360月，房产地址为越秀区麓苑路39号大院5号508房，现该笔个人贷款已于2012年10月23日全部结清��2012年10月29日、30日，陈劲诚、周曼清及满堂红公司分别向杜智铿委托代理人陈薇位于合同中写明的联系地址广州市天河区林和中路152号1704房的地址以EMS全球邮政特快专递的方式发出《通知》，通知杜智铿应于2012年11月1日前到广州市房管局办理交易过户手续。对此，杜智铿称其没有收到该邮件，并称其代理人陈薇上述地址是其身份证地址，房屋已出租。同月31日，陈劲诚、周曼清再通过广州亿达按揭服务有限公司办理按揭手续，并签署了相关文件。2012年11月5日，杜智铿通过广东义法律师事务所向陈劲诚、周曼清发出《律师函》，称双方已通过中介方系统签署了网签合同，杜智铿也配合了陈劲诚、周曼清签署了贷款合同，根据合同附件的约定，陈劲诚、周曼清应于2012年11月1日前取得银行出具的同意贷款通知书并到房屋登记机关办理申请买卖手续，但陈劲诚、周��清至今没有办妥合同约定的贷款手续，致使交易无法进行，故致函陈劲诚、周曼清敦促其尽快办妥贷款手续，以便进行交易。同月8日，杜智铿向陈劲诚、周曼清再次发出同样内容的《律师函》同月7日，陈劲诚、周曼清通过广东正大联合律师事务所向杜智铿合同中写明的联系地址广州市天河区林林氏大街竹园北一巷7号二楼的地址发出《第三次敦促限期继续履行合同义务的律师函》，称根据《付款协议》双方应于2012年11月1日到房管部门办理递件交易手续，但杜智铿拒不配合履行办理递件手续，为妥善解决问题，敦促杜智铿在收到函件后于2012年11月9日前与陈劲诚、周曼清进行联系等。同月12日，陈劲诚、周曼清再次通过广东正大联合律师事务所向杜智铿发出《第四次敦促限期履行合同暨回复陈伟奇律师的律师函》，称收到杜智铿方委托陈伟奇律师发出的《律师函》，按《付款协议》的约定，双方选择的是A项即2012年11月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，而非B项“银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内”，陈劲诚、周曼清已按期办妥了相关付款手续及到房管部门递件所需的文书，完全具备继续履行合同的条件，促请杜智铿方于2012年11月14日前联系陈劲诚、周曼清方完成交易手续等。2012年11月19日，杜智铿代理人陈薇及陈劲诚、周曼清曾再次前往广州市房地产交易登记中心办理递件过户手续，因陈劲诚、周曼清未取得银行同意贷款通知书，未能递件成功。次日，杜智铿通过广东义法律师事务所向陈劲诚、周曼清发出《关于解除存量房买卖合同的律师函》，写明：根据合同的附件（付款协议）中约定，您们于2012年11月1日前取得银行出具的同意贷款通知书并到房屋登记机关办理申请买卖手续。但您们至今没��办妥合同约定的贷款手续，致使交易无法进行……2012年11月19日再次主动联系您们及中介方前去广州市房产交易中心办理递件手续，但双方到了广州市房地产交易中心现场办理递件手续的时候，恰恰是由于您们无法办妥贷款手续的原因而导致无法完成递件手续……因您们的原因造成违约，陈薇女士有权解除上述存量买卖合同等。庭审中，陈劲诚、周曼清表示在11月30日前已收取该函件，但记不得具体的收件时间。同月23日，杜智铿向满堂红公司发出《关于解除存量房买卖合同及撤销网签手续的声明函》，要求满堂红公司配合办理撤销网签手续。同月30日，陈劲诚、周曼清通过广东正大联合律师事务所向杜智铿发出《敦促改正错误解除合同的行为并限期继续履行的律师函》，称杜智铿通知单方解除的行为严重违约，并促请卖方及时改正解除合同的错误行为，于2012年12月4日前依约定无条件协助周曼清签署办理贷款申请的相关文件以达成尽快完成房产交易等。另查明，陈劲诚与周曼清为夫妻关系，于1995年3月30日登记结婚。陈劲诚、周曼清共有一套住宅房屋座落于本市白云区琴韵街7号1706房，陈劲诚另与陈干成、刘善联曾经共有一套位于本市越秀区麓苑路33号大院8号601房的住宅房屋。2012年10月14日，陈劲诚（赠与人）与陈干成（受赠人）签订《赠与合同》，约定：现陈劲诚自愿将属于其个人所有的座落在广州市越秀区麓苑路33号大院8号601房的四分之一产权房屋无偿赠与陈干成，陈干成表示接受。同日，广东省广州市广州公证处就该《赠与合同》出具了编号为（2012）粤广广州第275953号的《公证书》。根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，该房屋已于2012年10月26日办理过户登记至陈干成名下。根据广州市房��产档案馆于2012年10月31日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，周曼清、陈劲诚名下的仅有位于本市白云区琴韵街7号1706房的居住用房。涉案房屋交易过程中，杜智铿与陈劲诚、周曼清以及满堂红公司曾多次进行短信及电话通话。对其中部分短信内容及通知录音内容摘录如下：1.满堂红公司于2012年10月25日23时19分发送给陈劲诚、周曼清的信息，内容为“我经过和业主方两小时的协商，业主方口头给了我三个方案，一，买方支付因为业主方资金调动产生的手续费44000元，则合同可顺延至15号左右，可否再久些待我继续争取。二，如果买家不继续交易，业主方可退部分定金，4-5万左右，则交易立即取消。三、买方按合同如期过首期，则合同顺延，顺延期限协商。以上均为业主方口头方案，具体则以双方协商后书面合同为准。”2.满堂红于2012年10月31日发送给杜智��委托代理人陈薇的信息内容为“陈小姐，买方为表诚意，要求我知会您明天上午他们会在东山口亿达大厦等您出来面谈，希望最终能达成共识：延期或修改网签……以上是我刚发给陈小姐的，我9：30先回分店找文员取之前网签合同，9：50左右到总公司。”3.陈劲诚、周曼清于2012年10月31日发送给杜智铿的委托代理人陈薇的信息，内容为：“陈小姐：您好！由于政府办证程序与合约定的时间有冲突，所以搞到我俩公婆比较被动，为了令到交易顺利进行，所以我们就提出新的方案，将按揭改为一次性付款，希望你接受，加上不想影响你于11月8日前的出国行程，请你定个时间到满堂红总部重新网签，多谢合作。周姨。”4.2012年11月19日，杜智铿与陈劲诚、周曼清及满堂红在亿达公司的谈话录音，其中陈劲诚、周曼清的委托代理人表示要求杜智铿配合重新签按揭，因双方存有分歧未能达成一致等。2013年3月26日，杜智铿以陈劲诚、周曼清违约为由，向原审法院提起诉讼，请求：1.解除双方的房屋买卖合同；2.陈劲诚、周曼清按总房款20%向杜智铿支付因杜智铿出资赎契后陈劲诚、周曼清的违约金，金额为394000元；3.陈劲诚、周曼清承担逾期支付首期购房款至合同解除之日止的违约金（以首期购房款1270000元为基数，按照每日万分之五的标准计付）。一审庭审中，杜智铿明确其诉请第一项的房屋买卖合同是指双方的房屋买卖合同关系，争议的不是居间法律关系。一审诉讼中，杜智铿为证明其积极履约并因办理提前还贷遭受利息损失，向原审法院提交了杜智铿委托代理人陈薇与案外人周翠芳于2012年10月18日签订的《借款合同》，其中约定陈薇向周翠芳借款1400000元，借款期限为60天，借款利息按月息3%计算等。陈劲诚、周曼清为证明福业公司未��工商登记、不具有办理按揭的资格，陈劲诚、周曼清向原审法院提交了：1.周展钊的名片，其中写明其是“福业按揭”、“福业地产”，周展钊区域拓展经理，地址为本市荔湾区中山七路之一建行四楼；2.广州红盾网网络资料，网页显示没有“福业按揭”的登记记录。对此，杜智铿对于周展钊的名片没有异议，但对于网络信息内容不予确认，并提供广州市工商行政管理局出具的《企业注册基本资料》，其中记载，福业公司的地址为海珠区同福中路340号前座7楼（仅作办公用途），成立日期为2006年1月9日，营业期限至2014年10月26日，经营范围为房地产信息咨询、房地产代理、代办银行按揭手续等。一审诉讼过程中，杜智铿及满堂红公司均表示涉案房屋的真实交易价格为197万元。满堂红公司称之所以签订两个价格不同的合同是为在交易过程中降低费用，是应双方要求进��变更的。陈劲诚、周曼清及满堂红均称合同签订后，应杜智铿的提议找了福业公司做按揭，各方均到福业公司签订了按揭合同。至于按揭未能办理成功的原因，陈劲诚、周曼清称福业公司拖延不办理，其于2012年10月20日左右到福业公司催促办理按揭手续，周展钊说不办理了，并撕毁了陈劲诚、周曼清提交的资料；杜智铿称是由于陈劲诚、周曼清未能提供拥有房屋套数的证明，据杜智铿了解是陈劲诚、周曼清在2012年10月22日左右到福业公司取回材料并自行撕毁。至于变更付款方式为一次性付款的问题，陈劲诚、周曼清与满堂红均称陈劲诚、周曼清提出变更付款方式为一次性付款，但杜智铿不同意；杜智铿称确于2012年10月30日收到陈劲诚、周曼清要求一次性支付购房款的短信，但陈劲诚、周曼清此后又多次要求杜智铿配合到亿达公司签署按揭协议，并没有一次性付款的诚意。原审法院认为，一、合同效力问题。根据杜智铿、许茵仪的授权，陈薇作为杜智铿的委托代理人，其有权代其出售涉案房屋。陈薇代杜智铿先后与周曼清于2012年10月13日签订的《存量房买卖合同（示范文本）》以及与陈劲诚、周曼清、满堂红公司于2012年10月17日签订的网签《存量房买卖合同》是合同当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。意思表示作为民事法律行为的核心要素，在前后两份合同就涉案房屋交易价格约定不一致时，应以双方当事人真实意思表示为准。结合本案案情来看，虽然陈劲诚、周曼清于庭审中称《存量房买卖合同》签订时间在后，应以该合同的约定为准，但杜智铿及居间方均称涉案房屋的实际成交价应为1970000元，之所以在网签的《存量房买卖合同》中约定较低的成交价格是为了减少交易之税费。而陈劲诚、周曼清亦在庭审中表示同意按1970000元的价格一次性支付涉案房屋的购房款余额。因此，涉案房屋的实际成交价格应为1970000元，《存量房买卖合同》中关于涉案房屋的成交价为1650000元的合同条款应为无效合同条款。此外，前述杜智铿与周曼清签订的《存量房买卖合同（示范文本）》与杜智铿、陈劲诚、周曼清以及满堂红公司三方共同签订的《存量房买卖合同》，其除增加陈劲诚为共同购房人外，前后两份合同在涉案房屋的成交价格、违约责任等方面均存有不一致之处。而根据双方签订的《存量房买卖合同（示范文本）》关于“甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准”的约定，杜智铿、陈劲诚、周曼清之间的权利、义务关系应以《存量房买卖合同（示范文本）》的约定为准。二、违约责任归属问题。基于前述分析，涉案的房屋买卖合同为有效合同，各方当事人均应遵循合同约定，积极全面履行合同义务，以保证合同目的实现。因本案是房屋买卖合同关系，杜智铿作为出卖人，其合同利益体现在以出售的涉案房屋获取相应的对价，陈劲诚、周曼清作为买受人负有依约及时支付购房款的合同义务。根据前述合同附件《付款协议》的约定“.乙方应于2012年11月1日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方必须提供协助，提供贷款所需资料，乙方双方应在2012年11月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续”。即陈劲诚、周曼清作为购房人，其选择按揭方式支付购房款，其应于2012年11月1日前与抵押权人签订《购房抵押贷款合同》，并在此基础之上协助杜智铿共同办理涉案房屋的交易递件手续，杜智铿给予相应的协助。然而考察陈劲诚、周曼清的履约情况，由于陈劲诚于签订合同时名下已有两套房屋，而广州市人民政府办公厅颁布的《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》则规定对于本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其发售房屋。即陈劲诚、周曼清在签订合同时暂不具备继续购买房屋的条件。虽然陈劲诚、周曼清于合同履行期限内积极履约，陈劲诚将其名下与他人共有的一套房屋赠与他人，在合同约定的交易过户期限前即2012年11月1日前具备了购房资格，但是陈劲诚、周曼清因此障碍并不能及时办理银行按揭贷款手续。陈劲诚、周曼清在约定的办理交易递件手续前并未能依约签订《购房抵押贷款合同》已构成违约。至于陈劲诚、周曼清辩称杜智铿指定的福业公司未经工商登记，不具备办理按揭的资格。对此，根据杜智��提交的《企业注册基本资料》，福业公司已在工商部门办理了工商登记手续，其经营范围包括有办理银行按揭手续，故陈劲诚、周曼清该项辩解意见，缺乏依据，原审法院不予支持。反观杜智铿，2012年10月17日合同签订后，杜智铿已协助其在福业公司办理按揭的相关文件中签名，陈劲诚、周曼清作为购房人负有付款义务，如果福业公司未能及时办理按揭的，那么陈劲诚、周曼清也应积极寻求其他途径。因此，对陈劲诚、周曼清关于杜智铿拒不配合办理按揭的意见，原审法院不予采信。三、变更付款方式的问题。根据合同三方当事人往来短信及谈话录音内容可见：合同约定的履行期限前，双方当事人即已预见到期限届满前可能存有阻碍合同正常履行的障碍，并就变更合同的履行期限及付款方式进行过协商。杜智铿与陈劲诚、周曼清双方曾于2012年11月19日共同到房地产交易登记中心再次办理递件手续，但因陈劲诚、周曼清至该日仍未取得同意贷款通知书而未能完成递件手续。因此，杜智铿与陈劲诚、周曼清双方实际变更了合同的履行期限，即顺延至2012年11月19日。但因各方当事人就变更付款方式并未最终达成一致意见，虽然陈劲诚、周曼清提供证据证明其具备一次性付款的能力，且变更为一次性付款方式支付剩余购房款于杜智铿并无不利，但合同的订立以及变更依赖于合同双方的意思表示一致。由于双方并未就变更付款方式达成一致意见，且从双方往来函件及实际履行情况来看，陈劲诚、周曼清虽曾表示过要求一次性支付购房款余额，但其并未实际完成该付款行为，且在2012年11月19日最后一次前往办理过户手续时仍坚持要求杜智铿协助办理按揭手续。故对陈劲诚、周曼清辩称杜智铿存在拒不协助的故意，缺乏依据，原审法院不予支持。四、违约责任负担问题。如前述，因陈劲诚、周曼清未能依约办理按揭致使在合同约定的交易期限届满不能办理交易过户手续，已构成违约，杜智铿有权解除合同。杜智铿已于2012年11月20日向陈劲诚、周曼清发出了《关于解除存量房买卖合同的律师函》。根据前述合同关于送达文件的约定“本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等达达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。”虽然陈劲诚、周曼清称其不记得具体的收件时间，但从陈劲诚、周曼清于2012年11月30日发出的《敦促改正错误解除合同的行为并限期继续履行的律师函》来看，陈劲诚、周曼清在2012年11月30日前即已收取杜智铿发出的解除通知，具体时间酌定以11月30日为准。因此，前述的《存量房买卖合同（示范文本）》及网签的《存量房买卖合同》自该日起已解除，杜智铿再向法院提起诉讼要求解除双方之间的合同原审法院不作处理。至于违约责任的标准问题。根据前述《存量房买卖合同（示范文本）》关于“乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”的约定，违约责任标准应以合同成交价1970000元的10%计付。但是民事责任的设定是以实现民事权利救济为主、以对民事违约行为惩罚为辅作为其出发点。结合本案实际情况来看，虽然涉案房屋的交易未能实现，但该房屋的市场价值在交易期间不断上升符合客观情况，而且陈劲诚、周曼清作为购房人其为促成交易已作出必要的努力，并无恶意违约的主观故意。鉴于杜智铿并无证据证明其遭受的实际损失的事实，故对本案的违约责任原审法院酌定调整为按100000元计算为宜。因此，杜智铿诉��要求陈劲诚、周曼清负担394000元的违约金，原审法院予以调整为100000元。至于杜智铿主张的逾期支付首期购房款的违约金，根据双方合同的约定“乙方未能按照合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同”，即该逾期支付购房款的违约责任约束的是双方当事人在合同继续履行情况下因陈劲诚、周曼清逾期付款行为，现因杜智铿已解除其与陈劲诚、周曼清签订的买卖合同，故杜智铿诉请陈劲诚、周曼清支付违约金缺乏依据，原审法院不予支持。至于杜智铿举证称其为履约借款遭受利息等损失，但由于该《借款合同》的借款人是杜智铿的委托代理人陈薇，且该借款合同也未明确借款用途等，故对杜智铿该项意见，原审法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条��一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条的规定，于2013年11月13日作出如下判决：一、陈劲诚、周曼清应自本判决发生法律效力之日起十日内向杜智铿支付违约金100000元。二、驳回杜智铿的其他诉讼请求。本案一审诉讼费8116元由杜智铿负担6330元，由陈劲诚、周曼清负担1786元。判后，陈劲诚、周曼清不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈劲诚、周曼清不存在违约行为。根据《存量房买卖合同（示范文本）》付款协议第4条的约定，导致交易不成功的直接因素是杜智铿自始至终拒绝接受一次性付款并修改网签合同所致。其次，据一审的庭审记录可知，杜智铿在签约前已知悉我方两套房产的状况，我方于2012年10月14日即办理转名手续，积极消除交易障碍，并办理相关按揭手续，但房管局于2012年10月31日才出具《个人名下房地产登记情况查询证明》。因此杜智铿并无履行《合同》付款协议第3条的约定，责任不在我方。再者，我方于2012年11月1日接到中介方满堂红公司发出敦促双方到场交易的快递通知后，带齐现金及文件准时到达交易现场，但杜智铿没有到场，已违约在先。二、杜智铿没有出售房屋的诚意。我方与杜智铿签订合同后，杜智铿始终没有出售房屋的实际行动，不但不同意我方提出的一次性付款交易方式，且在一审调解阶段，主审法官提出在约定房价的基础上，再增加10万元进行交易的调解方案，我方表示愿意接受，杜智铿同样拒绝。周曼清、陈劲诚上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回杜智铿的违约金请求。杜智铿二审答辩称：同意原审判决，不同意周曼清、陈劲诚的上诉请求。理由如下：第一、原审已清楚��明陈劲诚、周曼清违约的事实，交易不成功是因为陈劲诚、周曼清没有签订按揭贷款合同，没有在合同约定的时间内办理同贷书，导致无法过户，造成交易不成功，且双方并无变更付款的约定，所以陈劲诚、周曼清存在违约行为。第二、我方已经于2012年10月23日还清贷款，证明我方是积极履行合同，有诚意出售房屋，我方曾提出三个方案解决，但陈劲诚、周曼清都没有采纳，对于该事实中介方可以予以证明。满堂红公司二审述称：由于原审判决对我司并无产生影响，我方不发表意见。对于陈劲诚、周曼清的上诉意见，我方坚持原审的陈述，请法院依法处理。各方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。本院二审另查明：一审中，陈劲诚、周曼清陈述：2012年11月19日，双方及中介方共同去了交易中心，双方有递件，但是因为没有同贷��，所以没有递件成功，不需要重新签订网签合同，递件不成功后双方到亿达公司，我方要求重新签订贷款合同……，我方在11月1日之前已经向杜智铿提出一次性付款，其拒绝，而且11月19日也向杜智铿提出一次性付款，当天不可能从银行提款200万元，需要提前预约，当天确实无法一次性付款。二审中，陈劲诚、周曼清承认不能办理银行同意贷款通知书的原因是其名下有房产。本院认为，本案二审争议的焦点为陈劲诚、周曼清的行为是否构成违约，应否承担违约责任的问题。根据本案查明的事实，首先，双方合同约定陈劲诚、周曼清应于2012年11月1日前签订《购房抵押贷款合同》，双方应在2012年11月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，但直到约定的办理交易时间，陈劲诚、周曼清未能签订《购房抵押贷款合同》。在合同约定的办理交易递件时间之后，双方还于2012年11月19日到房地产登记中心办理手续，但陈劲诚、周曼清也未能取得银行同意贷款通知书，导致双方未能递件过户成功。本案陈劲诚、周曼清没有提供证据证明其未能获得银行贷款是由于第三方原因或者是因其本人之外的原因造成的，并且，二审中陈劲诚、周曼清也承认不能办理银行同意贷款通知书的原因是其名下有房产，因此，陈劲诚、周曼清应对未能取得银行贷款批准，导致无法如约办理递件手续承担责任。其次，关于陈劲诚、周曼清称杜智铿拒绝其变更一次性付款的问题。从陈劲诚、周曼清一审确认的事实显示，2012年11月19日，双方到房地产交易部门递件过户不成功的原因是由于陈劲诚、周曼清没有取得银行同意贷款通知书，而且，双方之后还到亿达公司准备重新签订贷款合同。另外，2012年11月30日，陈劲诚、周曼清向杜智铿发函要求杜智铿于2012年12月4日��依约无条件协助周曼清签署办理贷款申请的相关文件以达成尽快完成房产交易。从以上事实反映，变更为一次性付款的方式不是陈劲诚、周曼清的真实意思表示，陈劲诚、周曼清也无实施一次性付款的行为，且陈劲诚、周曼清也未能提供杜智铿拒绝其一次性付款的证据，因此，陈劲诚、周曼清称杜智铿拒绝接受一次性付款，没有售房的诚意，导致交易不成功，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，原审认定陈劲诚、周曼清的行为构成违约，杜智铿有权解除合同，陈劲诚、周曼清应承担违约责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈劲诚、周曼清上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，��持原判。本案二审受理费1786元，由上诉人陈劲诚、周曼清负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张燕宁审　判　员　　张　怡代理审判员　　黄春成二〇一四年四月九日书　记　员　　郝　烨潘羽栾更多数据：