（2014）嘉桐民初字第298号
裁判日期: 2014-04-08
公开日期: 2014-04-28
案件名称
范秀芬与桐乡红星世博物业管理有限公司、桐乡市帝豪家居市场开发有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
桐乡市人民法院
所属地区
桐乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范秀芬,桐乡红星世博物业管理有限公司,桐乡市帝豪家居市场开发有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉桐民初字第298号原告：范秀芬。委托代理人：徐德林。委托代理人：董冬。被告：桐乡红星世博物业管理有限公司。法定代表人：张华珍。被告：桐乡市帝豪家居市场开发有限公司。法定代表人：徐延庆。两被告委托代理人：张志林。原告范秀芬诉被告桐乡红星世博物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）、桐乡市帝豪家居市场开发有限公司（以下简称“开发公司”）委托合同纠纷一案，于2014年1月14日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员朱雪江独任审判，于2014年2月26日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人徐德林、两被告委托代理人张志林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范秀芬起诉称，2008年被告开发公司为其开发的位于桐乡市世纪大道西侧、客运中心对面的桐乡家居市场（红星美凯龙家居广场）在宁波地区进行宣传，根据其宣传资料，其开发的家居市场将为红星美凯龙家居连锁店，在嘉兴地区不开设第二家连锁店；该家居市场区位优势明显，市场潜力巨大；承诺出售的商铺十年包租、十年回本，第四年到第十年的租金按每年8%至18%上不封项的回报率在合同中体现，且在订立商品房买卖合同的同时签订委托经营管理合同。原告基于被告开发公司的宣传和承诺，遂与被告开发公司、被告物业公司于2009年2月12日同日分别签订商品房买卖合同和委托经营管理合同各一份。其中商品房买卖合同约定，原告购买被告开发公司开发的前述家居市场第1幢3层3055号房，面积22.30平米，单价13199.55元，合同总价294350元。原告通过支付首付款及银行按揭方式支付了全部房款并取得了该房屋的所有权证。委托经营管理合同约定，原告将所购房屋委托被告物业公司经营管理；委托经营管理期限为十年，自2009年4月1日至2019年3月31日止；经营回报收益自2012年4月1日起至2019年3月31日止的七年经营回报收益在该商铺初次购买合同价和升值基数56057元之和的8%-18%之间；前述经营回报收益为半年一付，支付时间为4月底和10月底。2012年4月1日前的经营回报收益被告物业公司已经按合同约定支付给了原告，但自2012年4月1日起的经营回报收益，被告物业公司仅分别于2012年5月、2012年11月、2013年5月各支付给原告8215元。原告认为，原告与被告物业公司签订的委托经营管理合同为被告物业公司制作的格式合同，对其中约定的“经营回报收益自2012年4月1日起至2019年3月31日止的七年经营回报收益在该商铺初次购买合同价和升值基数56057元之和的8%-18%之间”如发生歧义，应按对制作合同一方即被告物业公司不利的角度进行理解和执行，故经营回报收益应当按18%计算，被告物业公司按照不足5%的比例向原告支付经营回报收益，显然损害了原告的合法收益权，应向原告补足差额款项。被告开发公司作为商铺的开发商，在宣传时作出了实质性的承诺，该宣传内容应理解为合同内容，故被告开发公司应和被告物业公司共同承担向原告支付足额经营回报收益的义务。就此事宜原告多次与两被告进行沟通和协商，但两被告一直不予解决，且不支付已经到期的2013年10月1日至2014年3月31期间的经营回报收益。迫于无奈，原告现请求判令两被告共同向原告支付2012年4月1日至2013年9月30期间的经营回报收益差额款69964.89元、支付2013年10月1日至2014年3月31期间的经营回报收益款31536.63元，合计101501.52元；由两被告承担本案的全部诉讼费用。被告物业公司书面答辩称，1、原告起诉无事实依据，2013年10月1日至2014年3月31日期间的经营回报收益款，物业公司已于12月30日支付。2、物业公司未参与商铺买卖活动，因此也未向原告做过任何承诺。相反物业公司在与原告签订的委托经营管理合同中，已告诫原告投资有风险。3、原告起诉称“……七年经营回报收益在该商铺初次购买合同价和升值基数56057元之和的8%-18％之间”，并按18%的返租比率计算将物业公司诉至法院系断章取义，向法庭隐匿了合同中规定的包含原告应支付的市场运营成本费这一表述内容，说明原告不是实事求是的态度。4、按照物业公司和原告签订的委托经营管理合同第三条第三款规定，2012年4月1日起的后七年，年度风险投资收益在该商铺初次购买合同价和升值基数56057元之和的8%-18%之间，括号内注明“该收益率包含业主需支付的市场运营成本，运营成本每年不超过该商铺初次购买合同价和升值基数56057元之和的3％”。这就是说，在8％-18%之间应减去由业主支付的不超过3%的市场运营成本。2012年、2013年物业公司在生意不好、极端困难的情况下履行合同，确保市场生存和保障业主利益考虑，物业公司迫不得已按照8%减3%，以5%的比率向业主发放租金，虽物业公司为此每年还是要亏损好几百万元，但市场稳定了，绝大多数业主理解了。所以，物业公司认为，在这样的情况下，出于这样的考虑，按照这样的租金比率发放是情有可原，物业公司没有违反合同的约定。5、为什么合同要作8%-18％之间（含市场运营成本）这样不确定性的约定，就是因为在8%-18%之间有不可预测的风险因素存在。从“8％-18%之间”的约定还可看出，之所以作这样的约定，就是因为双方约定按照“年度风险”来决定返租比率，如果按照“年年增加返租比率”来理解，那么只要直接约定“七年间每年递增百分之多少”好了。所以，被告根据“年度风险”即市场经营收益状况按8%减3％来返租，理由正当，无可厚非。6、对原告所谓“格式合同”和“8%-18%之间”的“歧义”问题。至于“格式合同”的问题：根据《合同法》第41条规定，对格式合同的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有二种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。这就是说即使对“8%-18%之间”的约定有争议，也应该首先按照“通常理解”来解释，“通常理解”就是根据市场经营收益状况在8％-18%之间选择返租比率。原告跳开“通常理解”的规定，生搬硬套，作出不利于物业公司一方的解释明显不妥。所谓“歧义”，就是说该句子在理解上有二种以上的解释，换句话说，就是可以这样理解，也可以那样理解的句子。物业公司认为：合同中双方约定的“8％-18%之间”（含运营成本）不存在二种以上解释，含意是清楚的，这就是根据市场经营收益的好坏，可以在8%-18%（含运营成本）之间选择返租比率这一种解释，该约定实际上是不应该存在争议的。因此，原告的起诉没有理由，更没有理由要按18%的返租比率要求被告补差。物业公司认为，返租比率是签约人首先关心重视的主要条款，原告是在充分了解、仔细阅读、认真考虑后，作出的购房决定和签订委托经营管理合同的，否则不会置巨款投资风险于不顾而贸然行事。物业公司与原告于2009年2月签订委托经营管理合同至今已五年，双方是在公开、公平、公正的前提下自愿签订，是合法有效的，物业公司也不存在通过欺骗或赖账的想法来获取利益。同时也诚恳提醒原告，如果原告不承认委托经营管理合同约定的市场运营成本费和房产市场疲软这个事实，也不顾被告方在房产逆境下努力维护培育市场争取“双赢”的事实，继续与物业公司纠缠不清，那么如果造成市场倒闭、害已又害人的后果，除咎由自取外，还将受到广大业主的咒骂，请原告深思。请求驳回原告对物业公司的诉讼请求。被告开发公司书面答辩称，1、开发公司是桐乡家居市场的开发商，物业公司是桐乡家居市场的物业管理公司。两公司系各自独立的企业法人，建、管不相干的两家公司，没有从属隶属关系。2、开发公司自所开发的市场商铺通过销售卖给业主后，与业主无商铺买卖合同之外的关系，事实上业主的委托经营管理合同是和物业公司签订的。3、小业主物业的管理、租金的返还等，一直由物业公司按照双方合同的约定在行使管理，这从原告提供的委托经营管理合同第二条也证实：涉及到商铺经营管理的一切事项全部委托给红星世博处理。即使在业主委员会成立以后，广大业主及业主委员会还是认同物业公司对业主物业行使委托经营管理合同规定范围内的唯一管理权，开发公司从未参与对业主物业的处置，也从未代替物业公司行使管理权。4、原告为达到起诉开发公司的目的，在起诉状的事实部分，罗列不实“事实”和“证据”。对于原告提供的部分书证，无法证明系开发公司所为，开发公司不予认可。原告仅以开发公司“在宣传时作出了实质性的承诺”，而要求开发公司承担责任，缺乏事实依据。5、本案系委托合同纠纷案，不是商铺买卖合同纠纷案。开发公司与业主之间仅是商铺买卖合同关系，不存在委托合同关系。综合上述理由，开发公司认为原告起诉开发公司不符合法律规定，也缺乏事实依据，请求法庭驳回原告对开发公司的起诉。原告对其主张的事实，向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同1份，证明原告于2009年2月12日向被告开发公司购买了桐乡市世纪大道西侧、客运中心对面第1幢三层3055号房。2、委托经营管理合同1份，证明原告与被告物业公司签订委托经营管理合同，原告把其购买的商铺给物业公司进行管理，租金约定为：2012年4月1日至2019年3月31日七年期间经营回报收益为该商铺初次购买合同价和升值基数56067元之和的8%-18%之间，支付时间为每年的4月和10月底。3、房产证、土地证各1份，证明原告取得了房产证、土地证，原告有主体资格和被告物业公司签订委托合同。4、银行卡帐户历史明细清单复印件2份，证明2012年11月、2013年5月被告物业公司向原告各支付经营收益款8215元。5、被告开发公司商铺宣传资料广告纸原件2份、复印件2份，证明开发公司在宁波地区进行宣传，对出售的商铺作出了明确说明，称“十年包租、十年回本；第四到第十年的租金按每年8%到18%上不封顶；同时签订委托管理合同”。两被告质证对原告提供的证据1、2、3、4均无异议，本院予以确认。对证据5商铺宣传资料、广告纸两被告有异议，认为其没有到宁波去做过这样的宣传，本院认为原告提供的宣传资料原件与被告开发公司有关联性，根据商业常识，系被告或其委托的销售者发放的广告；对复印件部分，不符合证据的形式要件，本院不予采信。两被告提供了网上银行电子汇款凭单复印件1份，证明被告物业公司于2013年12月30日向原告支付了半年的租金8215元。原告质证无异议，本院予以确认。本院经审理，认定事实如下：原告于2009年2月12日与被告开发公司签订商品房买卖合同一份，购买了被告开发公司开发的桐乡家居市场第1幢3层3055号房，合同总价294350元；同日原告与被告物业公司签订委托经营管理合同一份，约定：原告将所购房屋委托被告物业公司经营管理；委托经营管理期限为十年，自2009年4月1日至2019年3月31日止；经营回报收益：为培育市场，2009年4月1日至2011年3月31日为房价的1％；2011年4月1日至2012年3月31日为房价和升值基数56057元之和的8％；自2012年4月1日起至2019年3月31日止的七年期间内年度风险投资收益在该商铺初次购买合同价和升值基数56057元之和的8%-18%之间（该收益率包含物业公司需支付的市场运营成本，运营成本不超过前述基数的3％）；经营回报收益为半年一付，支付时间为4月底和10月底。到2013年12月30日被告物业公司给原告支付的近二年的“经营回报收益”为每半年8215元。原告认为应按（294350＋56057）＊18％÷2＝31536.63元／半年来支付“经营回报收益”，同时被告开发公司承诺“十年回本”，故应承担共同支付责任；被告物业公司认为其按（294350＋56057）＊（8％-3％）÷2＝8760元，扣除相应税收后，按每半年8215元支付原告已履行合同义务。协商未果原告遂诉讼来院。本院认为，两被告对本案所涉租金条款是否为格式条款未提异议，故本院从格式条款的主张成立的角度分析。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。结合租金条款的上下文，从固定的1％到8％再到浮动的8％-18％，原告认为应按最高比例支付租金显然不是一种合理的解释，对其通常的理解应该为“根据市场经营收益情况在8%-18%（含运营成本）之间决定返租比率”，在有通常理解的情况下，自无再适用“作出不利于提供格式条款一方的解释”前提。当然该条款有被被告利用其优势地位滥用权利的可能，故被告物业公司有向业主公开经营情况之义务，原告自有监督之权利。综上，对原告的诉讼请求本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告范秀芬的全部诉讼请求。本案受理费2330元减半收取1165元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。审判员 朱雪江二〇一四年四月八日书记员 沈 坚 更多数据：