（2014）浦民一（民）初字第2862号

裁判日期: 2014-04-08

公开日期: 2014-07-19

案件名称

陈卫国、谈秀红与翟炜、翟惠丰等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈卫国,谈秀红,翟炜,翟惠丰,董淑兰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2014）浦民一（民）初字第2862号原告陈卫国。原告谈秀红。上述两原告共同委托代理人季华，上海徐卫红律师事务所律师。被告翟炜。被告翟惠丰。被告董淑兰。被告翟惠丰、董淑兰委托代理人翟炜（系两被告之子），住上海市浦东新区浦莲路***弄***号***室。原告陈卫国、谈秀红与被告翟炜、翟惠丰、董淑兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月13日受理后，本案依法适用简易程序，本院于2014年3月3日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人季华，被告翟炜兼被告翟惠丰、董淑兰委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈卫国、谈秀红共同诉称，2013年5月22日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议，约定原告向被告购买上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋），被告应自系争房屋转移之日起20日内向房屋所在地公安派出所机构办理户口迁出手续，逾期一日按照房屋总价的万分之五支付违约金，直到房屋内户口全��迁出为止，但至今被告未予将户口从系争房屋内迁出，违反合同约定，故原告起诉至法院要求：1、判令被告按照房款人民币304万元（以下币种相同）的日万分之五标准向原告支付从2013年9月4日起至本案开庭日即2014年3月3日的逾期迁出户口违约金；2、诉讼费由被告承担。被告翟炜、翟惠丰、董淑兰共同辩称，被告不同意原告的诉请。根据双方约定，被告的户口在系争房屋产权转移后20日内迁出，但被告对此条款有误解，根据被告的理解，被告的户口要迁入亲戚家中，只要亲戚同意接受，户口就可以迁出，依照该思路，在产权转移后20日内是可以完成这个事情，但在后面实际办理中因为相关政策规定，迁移户口并非仅依据被告及亲戚的意愿，而是要经过相关部门的审核，同时还需要提供大量的各种材料，手续非常复杂，被告在合同约定的时间内就一直在积极办理，但��今未能办妥，被告就此履行不存在恶意及故意。同时，在办理期间被告也于2013年12月25日原告表示过因手续繁杂导致延迟，而且经询问被告的户口没有迁出不影响原告户口的迁入，原告仅表示要被告抓紧时间办理。被告对于原告主张的违约金计算构成也有异议，首先依此计算的房价不对，根据买卖合同约定的房价是180万元，双方也是按照180万缴纳的税费，被告实际收到房款和装修款等共计304万元，超出180万元的部分是装修款等，关于日万分之五的计算标准，被告也认为偏高了，因为权利义务不对等，被告也不存在恶意的不迁出户口，且逾期迁出户口对原告来说没有实际损失，没有影响原告户口迁入，子女读书等，关于起算的时间点合理的应该是2013年12月25日原告与被告打电话开始起算。综上，请法院依法公平裁判。经审理查明，2013年5月22日，原、被告双方就对买��系争房屋签订了买卖合同，约定：房屋转让价款为180万元；原、被告双方确认，在2013年6月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产产权转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；另外，在买卖合同补充条款（一）中又约定，被告承诺在该房屋权利转移之日起20日内向房屋所在地的公安派出所办理原有户口的全部迁出手续，若逾期一日则被告需按照房屋总价的万分之五支付违约金，直到房屋内户口全部迁出为止；……。签订买卖合同当天，双方还签署补充协议一份，表示双方确认此房屋实际成交价格304万元为被告净到手价格，本次交易产生税费均由原告支付；双方确认买卖合同定价180万元为双方买卖该房屋的名义成交价；该补充协议作为买卖合同的附件，具有同等法律效力，如与买卖合同发生冲突以本协议为准��……。签约后，原告向被告付清了304万元，2013年8月12日，系争房屋的权利核准登记至原告名下。双方庭审中共同确认，就买卖合同另行签订补充协议约定房屋价格，是为规避国家税收为目的。至本案开庭当日，被告翟炜、董淑兰及案外人翟某某的户籍仍在系争房屋中，未予迁出。以上事实由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、上海市房地产权证、居民户口薄、常口现实库信息资料等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方签订的买卖合同约定，被告承诺自系争房屋权利转移后20日内向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口的迁出手续，逾期迁出将承担房屋总价的日万分之五的违约金。目前被告仍未将原有的户籍从��争房屋内迁出，被告虽提出在签订买卖合同时对办理相关手续流程及时间预估不足，办理手续繁复等意见，但认为作为买卖合同的缔约一方，在对所履行的合同义务做出了相关的承诺时，应当对合同的履行及后果有着较为充分的预见，原告也正是基于被告的承诺做出了选择与其交易，而作为出卖方的被告，也应该在出售房屋之前做好充分准备，对相关履行有所预计，以确保自行作出的相关承诺能够全部兑现，现被告无法及时向原告履行合同义务，并不构成可以免除责任的抗辩理由，故被告应当对逾期迁出户口承担违约责任。原告要求被告按照实际交易价304万元的日万分之五标准承担从2013年9月4日起至开庭日即2014年3月3日的逾期迁出户口违约金的请求，被告对计算房价的本金有异议，认为应当按照买卖合同签署的180万元计算，对此本院认为，双方为规避国家税收为目的在买卖合同上书写的房价仅为名义成交价，就系争房屋买卖交易成交价双方的真实意思为304万元，故就买卖合同中双方对于房价的条款约定，损害了国家的相关利益，应视为无效，双方应该按照304万元的房款金额予以实际履行并缴纳税费。就本案违约金的计算，按照合同约定应以实际成交价为基础，故对被告的意见，本院不予采纳。被告提出双方约定的违约金标准过高的意见，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，鉴于原告在庭审中并未提供因户籍未迁出造成其实际损失的证据，而户籍未予迁出所造成影响的状态是固定的，但违约金的约定是随着户籍存在状况仍然延续，故对被告认为违约金过高的意见，本院予以采纳，本院将依据被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用��则酌情确定。对于原告所主张的违约金起算时间，被告亦存有异议，提出应从2013年12月25日其与原告电话后开始起算，对此认为，首先被告并无证据证明在该日期前原告就其相关的违约责任已予以免除，其次该时间并无相关的合同依据，故本院不予采纳，就原告主张的起算时间，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告翟炜、翟惠丰、董淑兰应于本判决生效之日起十日内向原告陈卫国、谈秀红支付从2013年9月4日起至2014年3月3日的逾期迁出户口违约金18，100元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费3，036元，减半收取计1，518元，由被告翟炜、翟惠丰、董淑兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　张　盈二〇一四年四月八日书　记　员　李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当��人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义��的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来自