（2013）闵民五（民）初字第2112号
裁判日期: 2014-04-08
公开日期: 2014-07-26
案件名称
曹龙海与张宏弛、宋雪峰、蒋爱均确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹龙海,张宏弛,宋雪峰,蒋爱均
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十五条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第2112号原告曹龙海，男，1947年9月13日出生，汉族，住上海市。委托代理人唐勇，上海默燃律师事务所律师。被告张宏弛，男，1986年12月14日出生，汉族，住上海市。委托代理人陶笔一，上海市徐浦律师事务所律师。被告宋雪峰，男，1981年4月10日出生，汉族，住江西省。委托代理人张弘，上海市鸿生律师事务所律师。委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。被告蒋爱均，男，1976年2月20日出生，汉族，住上海市。委托代理人唐鸿生，上海市鸿生律师事务所律师。委托代理人薛圣造，上海市鸿生律师事务所律师。原告曹龙海与被告张宏弛、宋雪峰、蒋爱均确认合同无效纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年3月20日、同年4月1日公开开庭进行了审理。原告曹龙海及其委托代理人唐勇，被告张宏弛的委托代理人陶笔一，被告宋雪峰的委托代理人张弘、王京普，被告蒋爱均的委托代理人唐鸿生、薛圣造到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹龙海诉称，2011年9月，原告的邻居案外人王某找到原告，提出以原告名下的闵行区房屋作为抵押，为王某的亲戚案外人刘某在山东开公司进行借款，即抵押借款人民币（下同）46万元，刘某将其中的10万元作为好处费给原告用于儿子结婚事宜，并表示待还清债务后，再补充支付原告5万元。原告同意上述方案后，王某和刘某即通过一个姓管的人找到案外人孙某操作借款事宜。2011年10月24日下午1点左右，原告与妻子被带到房地产交易中心办理了抵押登记手续。至下午4、5点时被带到杨浦区的一家工商银行，办理抵押的人员将46万元转账给原告后，当即转出6万元作为借款利息，又转出30万元给刘某，留给原告10万元。办理完转账事宜后，原告与妻子及刘某又被带到杨浦区大连西路的一个高层楼上办理公证，公证处上没有铭牌，仅有未穿着制服的一男一女两人办理了拍照、捺印、签字手续。在上述整个操作过程中，原告与妻子只负责签字，对方的人只认识孙某，并且原告仅知道办理的是房屋抵押借款的公证，并不知道办理了委托售房的公证。至2013年1月，经房地产交易中心人员告知，原告才知道因刘某未归还被告蒋爱均的借款，被告宋雪峰以原告委托代理人的名义将系争房屋以明显低于市场价格的55万元出售给被告张宏弛，而被告蒋爱均为方便被告宋雪峰与被告张宏弛办理过户，主动注销了设定于系争房屋上的抵押登记。整个售房过程原告完全不知情，原告也不认识三被告，而三被告未到原告家看过房屋，原告也未收到任何房款，系争房屋为原告一家三代五口人实际居住的唯一房屋，原告根本不可能出售。原告认为，三被告系恶意串通，以借款为名行侵占原告房屋之实，严重侵害原告的权益，原告遂诉诸法院要求判令确认被告宋雪峰以原告代理人的名义与被告张宏弛签订的房屋买卖合同无效。被告张宏弛辩称，不同意原告的诉讼请求。被告张宏弛经动迁仅获得一套房屋，获得补偿也比较少，故想买比较便宜的房屋，遂在其居住的浦东新区附近看房，通过中介了解到系争房屋。2012年9月7日左右，被告张宏弛与中介及被告宋雪峰一起看了房屋，房屋内有一个男的。被告张宏弛对房屋价格和房型都比较满意，于同年9月10日通过中介签订居间合同，并于当日以现金形式支付了16万元定金（银行取款157，000元加上自己带的3，000元），此后于同年9月27日、11月3日分别转账支付25万元和14万元。因为被告宋雪峰有原告的公证授权，且房屋价格较为便宜，故同意在过户前先行支付房款。被告认为，双方之间的房屋买卖合同合法有效且已经履行，仅因被告张宏弛的名字打印错误需补正材料，才导致过户迟延。被告宋雪峰辩称，原告通过孙某介绍向被告宋雪峰借钱，但被告宋雪峰不愿借给原告，遂介绍原告认识了被告蒋爱均，由其向被告蒋爱均借钱，以46万元为本金，月利率为2%，年利率为24%，并以系争房屋作为抵押。被告蒋爱均认为光有抵押不够，后来中间人提议以公证委托的方式将房屋通过双方都认识的被告宋雪峰进行出售，以保证在原告无法还钱又不愿意卖房的情况下，由被告宋雪峰将房屋出售，并将房款全部还给被告蒋爱均。2011年10月23日，原告及其妻子、被告宋雪峰、被告蒋爱均及中间人孙某在原告家里，各方谈妥上述方案，原告也是同意的。同年10月24日，被告宋雪峰并未参与办理抵押和借款转账事宜，仅参与了公证委托。他们上午办的抵押手续，下午3、4点左右通知被告宋雪峰去公证处在大连路的办事处办理公证，办理完公证之后去银行办理转账。至2012年6、7月，被告蒋爱均联系到被告宋雪峰说原告一直没还款，希望能够按约由被告宋雪峰出售房屋将房款还给被告蒋爱均。被告宋雪峰之后电话联系了原告，得到其口头确认同意出售房屋。原告每个月的借款利息是9，200元，到6、7月时利息已经达10万元左右，当时询问房屋价格差不多在60万元左右，被告宋雪峰找了很多中介去卖房，其中一个姓张的中介，说有人愿意买房，希望谈谈价格。2012年9月，被告宋雪峰与被告张宏弛协商房屋出售情况，主要谈价款数额和支付问题。考虑到被告宋雪峰希望快点卖掉房屋，被告张宏弛也并不急着要交付，所以房屋价格比市场价低大概5万元，则卖房所得刚好可以还清欠款及利息。被告宋雪峰就房款也与原告确认过，原告也表示同意。后来双方通过中介去看过系争房屋，当时房屋内原告的妻子在场。被告蒋爱均要求先付完房款再注销抵押，故被告张宏弛于2012年9月10日支付16万元现金，并于同年9月27日、11月3日分别转账支付25万元和14万元。因为当时被告宋雪峰需要用钱，故仅向被告蒋爱均给付16万元，两笔转账没有直接给付被告蒋爱均，剩余的39万元是被告宋雪峰与被告蒋爱均之间的债务关系，被告张宏弛转账付清后，原告与被告蒋爱均之间的债务关系即已消灭。2012年11月1日，被告宋雪峰与被告张宏弛签订网签合同，2012年12月9日，被告蒋爱均到房地产交易中心注销抵押，后由于被告张宏弛的名字打印错误需补正材料导致过户迟延。原告一开始同意卖房，但后来他听到房屋价格上涨，才不同意卖房。被告蒋爱均辩称，2011年国庆节以后原告通过朋友找到被告蒋爱均，说其在山东有一个项目急需钱款，向被告蒋爱均借钱。被告蒋爱均也是做生意的，认为原告年龄比较大，不同意借钱给他。原告提出用系争房屋抵押，并且原告朋友找了双方共同认识的被告宋雪峰，办理了公证委托手续，若原告还不出借款，就让被告宋雪峰卖掉原告的房子还钱。原告对这些事实都是知情的，办理抵押和公证都是同一天。因为钱一直没还，被告蒋爱均就让被告宋雪峰把房子卖掉，将房款还给被告蒋爱均。被告蒋爱均借给原告本金46万元，加上利息后卖房的所有钱款55万元应全部还给被告蒋爱均，还款过程中被告宋雪峰将这笔钱拿去暂用，故又增加了1万元利息，即应当还56万元，目前还剩4万元没有还。虽然当时没有拿到欠款，但为了便于卖房，于2012年12月9日注销了抵押登记。原告与被告蒋爱均是认识的，原告对此过程也均知情。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1、上海市房地产登记信息1份，证明原告是系争房屋产权人；2、《房屋抵押借款协议》、《抵押借款协议书》及2070号公证书各1份，证明原告为刘某投资需要经人介绍与被告蒋爱均签订借款协议并办理具有强制执行效力的债权文书公证的过程；3、2069号公证书1份，证明原告应被告蒋爱均的要求在不认识被告宋雪峰的情况下签订了《委托书》；4、上海市房地产登记申请书2份，证明原告与被告蒋爱均确实就系争房屋办理了抵押登记，此后被告蒋爱均为了配合被告宋雪峰将房屋过户给被告张宏弛，自行注销了抵押登记；5、《上海市房地产买卖合同》1份，证明被告宋雪峰以原告名义与被告张宏弛签订房屋买卖合同，房屋价格低于市场价，被告宋雪峰、张宏弛均未来看过房屋，整个交易过程原告均不知情；6、工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单1份，证明2011年10月24日原告收到被告蒋爱均转账46万元后，当天即转出6万元作为利息给孙某，转出30万元给真实的借款人刘某；7、收条1份，证明刘某于2011年10月24日办完公证后出具给原告的收条。针对原告提供的上述证据，被告张宏弛发表如下质证意见：对证据1、3、5的真实性表示没有异议，对证据2、4表示不知情，对证据6、7因没有原件，不予质证。针对原告提供的上述证据，被告宋雪峰、被告蒋爱均发表如下质证意见：对证据1-5的真实性表示没有异议，对证据6的真实性难以认可，但认可被告蒋爱均转账支付原告46万元的事实，对证据7认为与本案无关。被告张宏弛为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、39号案传票、行政机关答辩状及证据、销售不动产统一发票、非税收入一般缴款书、契税纳税申报表1组，证明因被告张宏弛的名字打印错误而引发了行政登记纠纷；2、39号案庭审笔录2份及申请登记文件补正书1份，证明曹龙海在该行政诉讼案第一次庭审时陈述同意过户，第二次庭审时陈述看房的人很多，起先不同意过户，后来同意；3、《房屋买卖居间合同》1份、收条3张及农业银行金穗借记卡明细对账单2份，证明被告张宏弛与被告宋雪峰签订居间合同，约定房价55万元为净到手价，被告张宏弛已支付完毕55万元房款；4、行政裁定书1份、民事裁定书1份、民事起诉状2份，证明因原告提起民事诉讼而致行政诉讼中止，原告于上次民事诉讼中多次变更诉请，侵害了被告张宏弛的利益；5、公证处调取的照片及公证文书1组，证明被告张宏弛与被告宋雪峰签订的房屋买卖合同合法有效。针对被告张宏弛提供的上述证据，原告发表如下质证意见：对证据1、2、4、5的真实性均表示没有异议，但认为证据2的第一次庭审笔录中同意过户不是原告本人的真实意思，第二次庭审笔录中原告清楚表示不同意卖房；对证据3的真实性有异议，居间合同上没有居间公司公章，都是个人所签，对于三笔房价款，仅有一笔是转账，被告间以现金方式支付16万元不符合常理，故对被告张宏弛支付房款的真实性表示异议。针对被告张宏弛提供的上述证据，被告宋雪峰、被告蒋爱均表示没有异议。被告宋雪峰为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：银行对账单2份，证明被告宋雪峰于2012年9月27日收到被告张宏弛转账支付的25万元，于2012年11月3日收到被告张宏弛转账支付的14万元。针对被告宋雪峰提供的上述证据，原告认为无法反映账户户名，即不能证明该两笔转账系被告张宏弛支付。针对被告宋雪峰提供的上述证据，被告张宏弛、被告蒋爱均均表示没有异议。被告蒋爱均为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、工商银行转账业务凭证1份，证明被告蒋爱均借给原告46万元的事实；2、可行性研究报告1份，证明原告借款的用途。针对被告蒋爱均提供的上述证据，原告发表如下质证意见：对证据的真实性均表示没有异议，但认为总的借款期限应为2年，借款人已实际支付利息10余万元，故被告所持因原告不还钱而卖房的观点不能成立。针对被告蒋爱均提供的上述证据，被告张宏弛表示不知情，被告宋雪峰表示均没有异议。审理中，应被告张宏弛申请，本院传唤证人张某到庭作证。证人张某述称，其于2012年4月至12月间在上海某房产经纪事务所公司（以下简称某公司）工作，居间了本案系争房屋。被告宋雪峰于2012年9月将系争房屋挂牌出售，过了几天，被告张宏弛来公司说要买一套闵行附近房屋给其父母住，证人遂推荐了系争房屋。被告宋雪峰当时拿了公证委托书，急着出手，最低报价55万元，比市场价便宜5万至8万元。9月8日左右，证人及被告张宏弛、宋雪峰去闵行看房，去的时候门是开着的，证人等没有碰到房东和住户，但看得出里面有人居住。9月10日签订居间协议，约定了关于付款和交易过户的时间问题，当时被告宋雪峰提出急着要钱，需要尽快出手，房价也有优惠，因此被告张宏弛同意先交付房款后办理过户。定金是由他们自己去银行办理，证人没有参与，收取了1，000元现金作为中介费，未开具收据，也未签订看房确认书。证人不具备房地产经纪人资格，没有使用某公司的居间合同是因为公司内部管理不严格，证人当庭表示对原告本人没有印象。对于证人张某的证言，原告表示对被告宋雪峰与张宏弛的交易情况不清楚，三被告均表示没有异议。审理中，应原告申请，本院另传唤证人刘某到庭作证。证人刘某述称，其通过王某认识原告，事实上是证人向被告蒋爱均借钱，由原告提供系争房屋进行抵押。2011年10月24日，证人陪同原告先后参与了房产抵押、银行转账和公证办理，对方去了5个人，被告蒋爱均、宋雪峰、张宏弛均在场，行政诉讼时孙某与张宏弛也是一起来法院的。被告蒋爱均将钱拿出来由孙某操作转账支付原告46万元，其中6万元转出给孙某，30万元转出给证人，证人向原告出具了收条。被告蒋爱均对证人说以后什么事情都找孙某，故此后都是孙某和证人联系，证人也是将钱还给孙某。当时说好借2年，证人自2011年11月至2012年6月共还款10余万元，均能提供转账凭证。对于证人刘某的证言，原告表示没有异议，被告张宏弛表示与其无关，被告宋雪峰仅认可证人在2011年10月24日见到原告与被告宋雪峰、蒋爱均在一起的事实，对于被告张宏弛是否出现不清楚，被告蒋爱均同意被告宋雪峰的质证意见。上述证据均经庭审质证，本院对其认证如下：对原告提供证据的效力均予以认可，原告提供的证据6，因能与被告蒋爱均提供的银行转账凭证和刘某的证言相印证，证据7能与证人刘某的证言及其提供的银行转账凭证相印证，故对于三被告对该2份证据的质证意见不予采信。对被告张宏弛提供的证据1、2、4、5的效力予以认可，但证据2中行政诉讼第一次庭审时曹龙海本人未到庭，因刘某作为其代理人对该案基本事实不清楚，法院重新安排庭审，第二次庭审时曹龙海本人到庭，其在陈述是否同意将房屋抵押借款时才作出了“起先不同意，后来同意，来看房的人很多”的表述，并非是对于是否同意出售房屋的表述，故对于被告张宏弛对证据2的证明目的，本院不予采信。对被告张宏弛提供的证据3，被告张宏弛与被告宋雪峰签订的《上海市房地产买卖合同》中载明的居间方为某公司，而居间合同使用的是某某房产的合同范本，却未加盖某公司的公章，并且居间合同中约定中介费为5，500元，而证人张某当庭陈述收取1，000元中介费，且未开具收据，证人张某仅将上述矛盾之处归结为某公司管理的不严格，对此本院难以采信；对被告张宏弛提供的农业银行金穗借记卡明细对账单，其无法显示账户户名为张宏弛，而被告宋雪峰提供的工商银行交易明细清单中25万元的转入账户户名为孙某，故被告张宏弛均未能提供证据证明其三笔房款的支付情况，故本院对于被告张宏弛提供的证据3的证明效力不予采信。对被告宋雪峰提供的农业银行金穗借记卡明细对账单，未显示账户户名，14万元的转账也未显示转入账户，本院对其证据效力难以采信；对其提供的工商银行交易明细清单，25万元汇款显示的对方账户经查系孙某的账户，故对于被告宋雪峰所持该笔25万元由被告张宏弛支付的证明目的，本院不予采信。对被告蒋爱均提供的证据效力，本院均予以认可。对证人张某的证言，其本人不具备房地产经纪人资格，未能提供看房确认书，却将居间过程中的种种矛盾之处均归结为某公司的管理不严格，对其陈述的看房和居间经过本院难以采信。对证人刘某的证言，关于其系真实借款人的陈述，能与曹龙海提供的银行明细清单相互印证，关于其与被告蒋爱均及孙某之间的债务关系，与本案审理的房屋买卖合同系属不同的法律关系，本院在此不作认定。综上，本院结合双方当事人的陈述，认定如下案件事实：原告系位于上海市房屋的产权人。2011年9月，证人刘某为经营融资需要向原告提出要求以涉案房屋作为抵押进行借款，并要求以原告名义签订抵押借款协议，由刘某承担实际还款义务，并给予原告相应回报。原告同意上述方案后，遂经刘某介绍认识了案外人孙某，并由孙某具体操作借款事宜。2011年10月24日，原告（作为借用人、抵押人，签约乙方）与被告蒋爱均（作为出借人、抵押权人，签约甲方）签订《房屋抵押借款协议》1份，约定乙方向甲方借款46万元，利息2%一个月计9，200元；借款期限2个月，自2011年10月24日至2011年12月23日；乙方自愿用其名下房产进行抵押担保，房产面积57.14平方米，房产协商价值65万元；乙方于2011年12月23日前一次性归还甲方全部出借款，借款实际月数不足一个月，按照一个月计算；并约定了乙方的其他义务和违约责任。签约后，原告与被告蒋爱均当即在房地产交易中心办理了涉案房屋的抵押登记手续。随后，被告蒋爱均通过工商银行将46万元转账至原告账户，原告账户当即转出6万元给案外人，同时转出30万元至刘某账户。同日，原告与妻子在孙某等人的安排与陪同下至杨浦区房屋处与被告蒋爱均签订了《抵押借款协议书》，并办理了公证手续。该《抵押借款协议书》约定，原告（作为借款人、抵押人，签约乙方）及妻子（作为借款人、抵押物共有人，签约丙方）为调剂资金余缺，与被告蒋爱均（作为出借人、抵押权人，签约甲方）签订本协议，甲方自愿将闲散资金出借给乙方，乙方、丙方愿意用房地产为借款提供担保；借款金额为46万元（收款以收条为准），借款期限自2011年10月24日起至2011年12月23日止，借款月利息为银行同期贷款利率（按中国人民银行同期同档次基准利率）的四倍计算，利随本清；乙方应于2011年12月23日前归还借款本金和利息；为确保甲方的债权利益，乙方、丙方自愿为本协议书项下的借款及利息提供房地产抵押担保，房地产座落于闵行区，房地产建筑面积57.14平方米，房地产协商价值65万元；本协议签订之日起五个工作日内，双方共同向房地产登记部门申请办理房地产抵押登记，申领房地产登记证明；乙方如不按本协议规定履行还款付息义务时，乙方、丙方愿意直接接受有管辖权的人民法院强制执行，并承担申请实施执行过程中的各种费用；乙方未按本协议约定期限归还借款本金的，每逾期一天，应向甲方支付应付借款本金的千分之三违约金。同日，原告还在被告宋雪峰等人事先准备好提供给原告的《委托书》上签名、捺印，并办理了公证手续。该《委托书》载明，委托人曹龙海在征得配偶同意后，全权委托宋雪峰代为办理上海市房屋中的如下事宜：一、代为办理上述房地产的抵押登记手续，签订抵押合同，办理相关公证手续；二、代为办理上述房地产的提前还款或转按揭手续，领取银行相关材料，办理注销抵押登记手续，签署相关文件、合同；三、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费；四、代为办理上述房地产的看管、出租等相关事宜；五、代为办理上述房产证的领取、挂失、更改、补办、原始资料调阅及房产证的密码领取、挂失、更改、补办；六、代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款、并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；七、代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；八、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；九、代为办理上述房地产的水电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；十、代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均以认可。委托期限自2011年12月24日起至2012年12月23日止。2011年11月1日，上海市公证处出具2070号具有强制执行效力的债权文书公证书1份，公证赋予前述《抵押借款协议书》强制执行效力，并出具2069号公证书1份，公证证明曹龙海于2011年10月24日在上海市大连路，在前述《委托书》上签名、捺印。2012年11月1日，在原告不知情的情况下，被告宋雪峰以原告代理人的身份（作为出售方）与被告张宏弛签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由出售方以55万元的转让价款将涉案房屋转让给被告张宏弛，并约定被告张宏弛于签订本合同当天一次性支付房款，出售方于2013年2月1日前向被告张宏弛交付房屋等内容。2012年12月9日，被告蒋爱均向房地产交易中心申请注销了设定在涉案房屋上的抵押权。2012年12月17日，被告张宏弛、宋雪峰向房地产交易中心申请办理涉案房屋的产权变更登记，房地产交易中心受理后经审核发现上述《上海市房地产买卖合同》中买受人的姓名被打印为“张宏驰”，与被告张宏弛的身份证明不一致，遂向张宏弛及曹龙海出具了《申请登记文件补正书》。嗣后，房地产交易中心根据相关规定作出了视作未受理的决定。张宏弛对该行政行为不服，提起了第39号案行政诉讼。2013年1月14日，原告至上海市公证处签署《声明书》1份，要求撤销2069号《委托书》。原告认为其对签署《委托书》及被告宋雪峰与张宏弛的整个交易过程均不知情，遂提起本案诉讼。诉讼中，本院通知孙某作为证人出庭，但其无正当理由拒绝到庭。本院认为，本案的争议焦点是被告宋雪峰以原告代理人的身份与被告张宏弛就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题。第一，原告是为刘某借款同意以涉案房屋为抵押，而以原告的年龄和认知能力，其在2011年10月24日一天的时间内，在孙某等人的安排下先后至房地产交易中心、工商银行及大连路房屋处办理了抵押登记、转账及公证等一系列签名、捺印手续，其并不能清楚区分抵押借款债权文书公证和委托被告宋雪峰代为办理涉案房屋相关事宜公证的后果。并且，合同法第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”原告虽然签署了《委托书》并办理了公证手续，但《委托书》仅载明被告宋雪峰有权代为原告签订涉案房屋的买卖合同，并不代表原告已授权被告宋雪峰在未经原告同意的情况下，直接决定是否出售房屋以及决定房屋的出售价款等买卖合同的重要事宜。房屋买卖系重大交易事项，被告宋雪峰作为受托人，理应按照原告的要求处理委托事务，不得损害委托人的利益，而被告宋雪峰在原告不知情的情况下，背着原告对外出售，擅自决定以55万元的房屋售价与被告张宏弛签订买卖合同，且在事后直至房屋过户时也未将上述房屋买卖情况告知过原告，其行为显然已超越了代理权，且事后也未得到原告的追认。被告宋雪峰辩称其在出售房屋与确定房屋售价前均电话获得原告的确认，却未能提供相关证据予以证实，本院对其该项辩称意见不予采纳。第二，合同法第五十二条第（二）项规定：“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的行为，合同无效。”从本案整个事情经过能够反映，刘某系向被告蒋爱均借款的实际借款人，被告蒋爱均为保证借款的清偿，提出以原告名下的涉案房屋进行抵押，并让原告签署对被告宋雪峰的委托书，以确保在刘某未能清偿债务的情况下由被告宋雪峰直接出售原告的房屋。上述借款事宜均由孙某具体操作，而孙某与被告宋雪峰及被告蒋爱均相互认识。被告宋雪峰在原告不知情的情况下，与被告张宏弛签订房屋买卖合同。纵观整个签约过程，双方未能提供证据证明其存在具体的看房及磋商房价的过程，而被告张宏弛、宋雪峰亦承认55万元的房价确实低于市场价格。被告张宏弛辩称其分三次支付被告宋雪峰房款，但未能提供相应的支付凭证予以证明，被告宋雪峰提供的工商银行转账明细显示的付款方亦为孙某。本院同时注意到，涉案房屋位于闵行区，而被告宋雪峰与张宏弛却通过位于浦东新区的中介公司居间房屋交易，被告张宏弛关于购房用途存在不同陈述，而证人张某陈述的居间过程亦存在诸多矛盾之处，故被告张宏弛与被告宋雪峰之间的房屋交易明显不合常理。本院认定三名被告存在恶意串通、损害原告利益的行为。综上，被告宋雪峰以原告的委托代理人名义与被告张宏弛签订的房屋买卖合同无效。因涉案房屋的产权未发生实际变更，而被告张宏弛亦未能举证证明其与被告宋雪峰之间发生房款支付的事实，并且三被告之间存在恶意串通，故关于三被告间的钱款支付问题，三被告可另行处理，本案不作处理。对于被告蒋爱均所持因原告未履行到期债务才将房屋出售还债（即实现抵押权）的辩称意见，根据物权法第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”被告蒋爱均在其债权未实现的情况下应当依法实现其抵押权，而本案被告蒋爱均、宋雪峰的上述行为显然不符合该法律规定，至于被告蒋爱均与原告及刘某之间的借款关系，可另行通过其他合法途径进行解决，故对被告蒋爱均的上述辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（二）项及《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，判决如下：被告宋雪峰以原告曹龙海的代理人名义与被告张宏弛就房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费80元，由被告张宏弛、宋雪峰、蒋爱均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈春芳代理审判员 袁白薇人民陪审员 陆家寿二〇一四年四月八日书 记 员 林 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……二、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 来自