（2014）沪二中民二（民）终字第159号
裁判日期: 2014-04-08
公开日期: 2014-04-20
案件名称
上海迈田电器设备制造有限公司与上海市嘉定区教育局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海迈田电器设备制造有限公司,上海市嘉定区教育局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第159号上诉人（原审被告、反诉原告）上海迈田电器设备制造有限公司。法定代表人万玉琴。委托代理人徐次文，上海宝淳律师事务所律师。委托代理人孙瑶，上海宝淳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市嘉定区教育局。法定代表人姚伟。委托代理人才浩，上海问学律师事务所律师。上诉人上海迈田电器设备制造有限公司（以下简称迈田公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人迈田公司的委托代理人孙瑶，被上诉人上海市嘉定区教育局（以下简称嘉定教育局）的委托代理人才浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，迈田公司原挂靠校办企业，后于2001年左右脱离校办企业系统。为租赁涉案房地产，2005年、2006年、2008年迈田公司与嘉定教育局校舍设备管理站、2009年、2010年迈田公司与上海市嘉定区安亭镇教育委员会（以下简称安亭镇教委）分别签订了房屋租赁合同。在最后一份租赁合同中，双方约定嘉定教育局下属安亭镇教委将涉案曹联支路XXX号1020平方米房地产出租给迈田公司，租赁期限为2010年10月1日起至2011年9月30日止，年租金人民币（以下币种均为人民币）49，000元，一次性付清；每逾期一日的，迈田公司应当按照日租金的50%支付违约金；租赁期满后出租方有权收回房屋，迈田公司应当如期归还，如未经出租方同意逾期返还的，每逾期一日，迈田公司应按每平方米0.5元向出租方支付占用期间的使用费。该合同到期后，嘉定教育局、迈田公司未续签合同。但迈田公司仍一直占用涉案房屋至今。期间，2012年10月，嘉定教育局向迈田公司发出告知书称，由于房屋租赁合同到期，双方合同关系终止，涉案房地产已由教育局规划改建为外来务工子弟幼儿园，故双方不再续签合同，要求迈田公司2013年1月31日前搬离。对此迈田公司回复称要求嘉定教育局给予补偿后可以搬离。由于双方未能就补偿达成一致意见，嘉定教育局遂于2013年6月19日诉至原审法院，要求判令：一、解除双方间房屋租赁合同，迈田公司腾出承租房屋与场地；二、迈田公司按照每年49，000元的标准支付2011年10月1日起至搬迁之日实际发生的租金；三、迈田公司支付违约金57，121.9元。迈田公司遂提起反诉，要求判令嘉定教育局支付迈田公司在承租期间内获其同意而建造的房屋及配套建筑所花费的费用共计2，580，240元。原审法院另查明，1990年3月30日，嘉定县教育局取得了涉案1020平方米房屋的房地产权证，由嘉定区黄渡镇淞滨小学（以下简称淞滨小学）使用管理。1993年12月，淞滨小学就涉案房屋占用土地取得了国有土地使用证。此后，由于淞滨小学取消，涉案房地产依次由嘉定教育局下属校舍设备管理站、安亭镇教育委员会进行管理并对外出租。原审法院又查明，在迈田公司使用涉案房屋期间，2000年左右，迈田公司在涉案场地上搭建了建筑物、附属设施等，但未取得相应的规划许可。原审审理中，嘉定教育局明确，由于双方租赁合同已到期，且到期后并未续签，双方租赁合同关系终止，故明确其第一项诉请为要求迈田公司搬离承租房屋与场地。此外迈田公司提出的补偿请求，嘉定教育局表示由于其收回后要改建民工子弟学校，建设操场，故不同意利用迈田公司的搭建物，也不同意给予补偿。原审法院认为，嘉定教育局下属的安亭镇教委与迈田公司签订的租赁合同到期后，双方未再续签新的合同，且嘉定教育局明确不再出租，故双方间租赁关系终止。此后，迈田公司理当按照合同约定及时向嘉定教育局返还房屋，故嘉定教育局要求迈田公司搬离涉案房地产的诉讼请求，合法有据，法院对此予以支持。自合同到期后至迈田公司搬离期间，因迈田公司的占有导致嘉定教育局的使用费损失，迈田公司应当比照租金偿付嘉定教育局。故对嘉定教育局要求迈田公司按照年租金49，000元的标准支付自2011年10月1日起至其实际搬离之日的使用费损失的请求，法院予以支持。由于合同已终止，终止后嘉定教育局并未与迈田公司约定支付使用费的期限，故嘉定教育局比照原合同逾期付租违约金的约定，要求迈田公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院对此不予支持。对于迈田公司的反诉，虽然迈田公司在使用涉案房屋期间搭建了建筑物和附属设施，但其自搭建至今已使用长达十多年，且按照法律规定合同到期终止后，对承租人的搭建物不予补偿。故对迈田公司的反诉请求，法院不予支持。原审法院审理后作出判决：一、上海迈田电器设备制造有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区安亭镇曹联支路XXX号（原黄渡镇淞滨小学）房屋与场地；二、上海迈田电器设备制造有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每年49，000元的标准支付上海市嘉定区教育局自2011年10月1日起至搬迁之日止的使用费损失；三、驳回上海市嘉定区教育局的其他诉讼请求；四、驳回上海迈田电器设备制造有限公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4，055.76元，减半收取2，027.88元，反诉受理费13，720.96元，合计诉讼费15，748.84元，由上海市嘉定区教育局负担608.36元，上海迈田电器设备制造有限公司负担15，140.48元。上海迈田电器设备制造有限公司负担之款应于本判决生效之日起十日内交付上海市嘉定区人民法院。迈田公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，迈田公司原系校办企业，2000年4月接到校方的危房通知，后基于双方共同利益，应校方要求，于2000年7月经校方许可，迈田公司出资2，580，240元建造了厂房及配套设施。原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中有关处理装饰装修的条款作出判决属适用法律不当，因为该厂房及配套设施属永久性建筑，并非装饰装修。现嘉定教育局要求迈田公司搬离系争房屋与场地，就应当赔偿迈田公司经济损失。请求二审法院依法改判，撤销原审判决主文第四项，判令嘉定教育局赔偿迈田公司2，580，240元。被上诉人嘉定教育局辩称，迈田公司称其出资2，580，240元用于搭建永久性建筑，缺乏相应证据予以证明。当初双方约定迈田公司可在系争场地上搭建临时建筑，而迈田公司擅自搭建永久性建筑，若有相关损失应由其自行承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：嘉定教育局下属的安亭镇教委与迈田公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，现嘉定教育局明确表示不再出租系争房屋及场地，双方之间的租赁法律关系终止。迈田公司应当搬离系争房屋及场地，并支付嘉定教育局占用系争房屋及场地期间的使用费。使用费的标准可参照租赁合同约定的年租金标准。迈田公司上诉认为其曾在系争场地上经出租方同意搭建了永久性建筑及配套设施，若其搬离系争场地，则嘉定教育局应当给予经济赔偿。迈田公司搭建的建筑物没有产权证，亦未经相关职能部门审批同意，属违章搭建。况且迈田公司搭建至今已使用逾十年，租赁合同到期终止后，嘉定教育局不愿给予迈田公司搭建物的补偿，于法不悖。迈田公司上诉要求嘉定教育局赔偿其搭建物损失2，580，240元，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15，748.84元，由上诉人上海迈田电器设备制造有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威代理审判员 姚 跃代理审判员 俞 璐二〇一四年四月八日书 记 员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自