（2014）镜民一初字第00551号
裁判日期: 2014-04-08
公开日期: 2014-06-03
案件名称
王泉与芜湖市利华房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市镜湖区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王泉,芜湖市利华房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条，第五条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）镜民一初字第00551号原告：王泉，男，1972年10月20日出生。委托代理人：江莉，安徽宇浩律师事务所律师。被告：芜湖市利华房地产开发有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：王宗乐，董事长。原告王泉诉被告芜湖市利华房地产开发有限责任公司（以下简称利华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理，依法由审判员汪晓强适用简易程序独任审判，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告王泉及其委托代理人江莉到庭参加诉讼，被告利华房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泉诉称：2013年12月26日，原、被告签订《商品房补款协议》一份，约定原告购买被告开发的利华·锦绣家园14号楼1单元702室房屋一套。协议中明确了房屋单价、面积、总价款、付款方式、办理产权证有关事宜、违约责任等条款。此后，原告给付被告购房款15万元。2014年1月10日，原告前往被告处支付首付款9万元时，根据协议约定，被告应与原告签订正式的《商品房买卖合同》，而被告不能提供正式的房屋买卖合同。原告通过芜湖市住建委查询得知，原告购买的房屋已经设定抵押权，原告为此向住建委监察科进行了投诉，并委托律师向被告发出催告函，但被告置之不理。故起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房补款协议》；2、判令被告立即返还原告购房款15万元及利息、违约金2万元，合计17万元；3、判令被告承担15万元的赔偿责任。被告利华房地产公司未答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明：2013年12月26日，原被告签订《商品房补款协议》一份。协议约定：1、认购人认购被告开发的利华·锦绣家园14号楼1单元702室房屋一套，住宅，面积141.67平方米；2、商品房单价5646.93元每平方米，总价款80万元，首付款24万元，贷款56万元；3、首付款分两次付清，2013年12月26日付款15万元（含2万元定金，已付），第二次首付款9万元于2014年1月10日前付清；4、出卖人在认购人付清首付款后，签订正式《商品房买卖合同》时需写入以下内容……；5、双方约定：上面第四条内容写入正式的《商品房买卖合同》的单独补充协议中，出卖人如违反本协议，认购人有权要求退还首付款15万元，出卖人应在认购人提出退款要求之日起7天内将认购所付15万元退还给认购人，并赔偿认购人2万元违约金。协议签订前后，原告共给付被告购房款15万元（含已付定金2万元）。2014年1月10日，原告前往被告处支付剩余首付款9万元时，根据协议约定，被告应与原告签订正式的《商品房买卖合同》，而被告不能提供正式的房屋买卖合同。原告通过芜湖市住建委查询得知，原告购买的房屋已经设定抵押权，原告为此向住建委监察科进行了投诉，并委托律师向被告发出催告函，但被告置之不理。另查明：2013年5月，被告已经将锦绣家园14号楼1单元702室房屋抵押给了中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，并办理了抵押登记手续。截止到目前，该房屋抵押权仍未被注销，被告仍未与原告签订《商品房买卖合同》。上述事实，有原告提交的身份证复印件、商品房补款协议及收据、房屋抵押登记簿、律师函等书面证据及庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，自成立之日起生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。原告王泉与被告利华房地产公司签订的《商品房补款协议》中明确了当事人的名称、姓名、住所、商品房的单价、总价款及付款方式等内容，协议已经具备商品房买卖合同的主要内容，根据《商品房销售管理办法》的有关规定，该《商品房补款协议》应当认定为商品房买卖合同。虽双方当事人在协议中明确约定在2014年1月10日前原告交清剩余首付款9万元后再签订正式《商品房买卖合同》，而原告要求签订正式合同时，因被告不能提供正式的商品房买卖合同的正式文本，导致未签订正式的商品房买卖合同，但并不影响此前双方合同的性质。被告利华房地产公司明知出售给王泉的房屋已经抵押的情形下，在未告知原告的情形下仍将该房屋出售给原告，且在原告起诉时仍未注销抵押权，致使原告无法实现合同目的，故原告作为受让人请求解除与被告签订的《商品房补款协议》及返还所付购房款15万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原、被告双方在《商品房补款协议》中约定违反协议的违约责任，故原告请求被告支付2万元违约金的诉讼请求于法亦有据，本院也予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于被告已经支付违约金2万元，故其要求被告赔偿一倍购房款15万元损失的诉讼请求显然过高，本院酌情确定被告再赔偿原告2万元经济损失。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王泉与被告芜湖市利华房地产开发有限责任公司2013年12月26日签订的《商品房补款协议》；二、被告芜湖市利华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告王泉购房款15万元；三、被告芜湖市利华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告王泉违约金2万元，赔偿原告经济损失2万元，合计4万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3050元，由原告王泉负担1400元，被告芜湖市利华房地产开发有限责任公司1650元（诉讼费原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 汪晓强二〇一四年四月八日书记员 丁玉婷附适用法律条款：1、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……。4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。5、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）……。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”