（2013）浙杭民终字第3638号

裁判日期: 2014-04-30

公开日期: 2014-06-08

案件名称

浙江汇和商业有限公司与陈钢房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈钢,浙江汇和商业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第3638号上诉人（原审被告）：陈钢。委托代理人：殷晋予。被上诉人（原审原告）：浙江汇和商业有限公司。法定代表人：衷淑梅。委托代理人：王沥平、姚钰。上诉人陈钢因与被上诉人浙江汇和商业有限公司（以下简称汇和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2013）杭上民初字第1148号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年12月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2011年9月21日，汇和公司与浙江省电影公司签订房屋租赁合同一份，约定浙江省电影公司将位于杭州市学士路33－1、33－2、33－3、33－4、33－5号浙江龙翔大厦1－5层房屋出租于汇和公司，房屋使用性质为市场服饰摊位自行经营或转租他人经营使用，租赁期限9年，自2012年1月1日起至2020年12月31日等事项。2011年12月31日，汇和公司与陈钢签订杭州新声综合市场龙翔服饰城（浙影）营业房（摊位）租赁合同一份，约定汇和公司将龙翔服饰城（浙影）号营业房2503、2505（摊位）二间出租给陈钢营业使用（建筑面积18平方米），租赁期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止，六年租金合计833274元等事项。2012年2月23日，陈钢向汇和公司出具承诺书一份，载明“本人在公司下属龙翔服饰城摊位2503、2505租赁户，本人已交公司壹拾贰万捌仟壹佰玖拾陆元（128196），剩余未交租金柒拾万伍仟零柒拾捌元正（705078）。其中摊位二间凭签约合同办理银行贷款肆拾壹万元正（410000），办妥后由银行直接汇入公司账户，尚欠租金贰拾玖万伍仟零柒拾捌元（295078），本人在2012年8月1日前交清，如逾期未交，本人愿将摊位无条件由公司收回，租赁合同自然终止。特此承诺”。因陈钢未按承诺书的约定于2012年8月1日前向汇和公司支付剩余未缴租金，2013年7月18日，汇和公司委托律师分别以邮寄（后拒收退回）及张贴送达的方式向陈钢送达律师函，要求陈钢于2013年7月26日之前立即腾退涉案房屋，并支付房屋占有使用费及违约金。因陈钢仍未支付剩余租金，亦未腾退涉案房屋，汇和公司于2013年8月20日向法院提起诉讼，请求判令：1、确认汇和公司与陈钢于2011年12月31日签订的龙翔服饰城营业房（摊位）租赁合同于判决生效之日解除；2、陈钢立即腾退并交还位于杭州市学士路33-2号浙江龙翔大厦2503、2505营业房（摊位）；3、陈钢向汇和公司支付自2012年12月4日起至实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费（暂算至2013年8月2日，共242天，按日380.5元标准计算，为92081元）；4、陈钢支付汇和公司违约金83327.4元；5、由陈钢承担本案的诉讼费。审理过程中，汇和公司自愿撤回上述第四项诉讼请求，予以准许。原审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，汇和公司与陈钢之间的营业房（摊位）租赁合同及陈钢向汇和公司出具的承诺书是其真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行合同义务，陈钢未在2012年8月1日前缴清剩余租金，违反了承诺书的约定，汇和公司有权解除合同，要求陈钢腾退涉案房屋并支付拖欠的租金及合同解除后至实际腾退之日止的房屋占有使用费。汇和公司相应的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，予以支持。汇和公司自愿撤回对违约金的诉讼请求，是其真实意思表示，不违反法律规定，予以准许。陈钢经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、浙江汇和商业有限公司与陈钢于2011年12月31日签订的杭州新声综合市场龙翔服饰城（浙影）营业房（摊位）租赁合同于判决生效之日起解除；二、陈钢于判决生效之日起十日内腾退位于杭州市学士路33-2号浙江龙翔大厦2503、2505营业房（摊位），并交还于浙江汇和商业有限公司；三、陈钢于判决生效之日起十日内向浙江汇和商业有限公司支付自2012年12月4日起至实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费（按每日380.5元标准计算，暂算至2013年8月2日为92081元）。如果陈钢未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3808元，减半收取1904元，由浙江汇和商业有限公司负担853元，由陈钢负担1051元，退回浙江汇和商业有限公司1904元。宣判后，陈钢不服，向本院提出上诉称：一、主体不适格。龙翔大厦2503、2505摊位，从2008年9月开始，一直有一家贸易有限公司驻在那里，贸易有限公司注册地址就在2503、2505摊位，因此，陈钢无权签2503、2505摊位，汇和公司与陈钢合同无效，汇和公司理应找2503、2505这家贸易有限公司主张权利。二、汇和公司设套，违反承诺在先。2011年12月30日，陈钢私自与汇和公司签订合同后，汇和公司以各种理由不给陈钢合同，推翻原先可以每年付租金的承诺，逼迫陈钢必须交六年租金。陈钢无奈之下写了承诺书，为了能拿到合同去银行抵押贷款，不料汇和公司居心巨测，就是不给合同，致使陈钢无法办理银行货款，无法按承诺书约定履行下去，陈钢提出让汇和公司作适当赔偿，合同不再履行，汇和公司篡改文字（承诺书对陈钢失效），在多次交涉无果，汇和公司置之不理的情况下，陈钢另谋有发展，去了贵州，直到汇和公司一纸上诉状告上法庭，陈钢均不知情，陈钢认为汇和公司不给合同，违反承诺书内容约定在先。没有履行义务，事实上合约已自行终止，汇和公司理应赔偿陈钢相应损失，返回租金。因此，按照合同与承诺书内容，汇和公司不遵守合约与承诺书内容约定，胁迫陈钢交了一年之后再一次性交六年租金，在陈钢写了承诺书后又不履行己方义务，“签约合同自然终止”，汇和公司无权要求陈钢再履行合同，请求撤销原判，依法改判驳回汇和公司原审诉讼请求并由汇和公司承担案件受理费。被上诉人汇和公司辩称：一，陈钢是本案的适格主体。汇和公司一审中提供的租赁合同和承诺书都为陈钢本人所写，而且，在第一年的租金是其本人支付，摊位也是陈钢和其妻子实际使用；双方当事人在二审中提供的租赁合同，期限是2011年12月31日届满，该证据证明汇和公司和陈钢的租赁合同起始于2012年1月1日，因此，本案所涉的租赁关系就是汇和公司和陈钢；根据陈钢的上诉状，其行为不是代表公司的行为，因此，这也并不是一种代理公司的代理行为；无论是否杭州伽联贸易有限公司注册在这个地址，这和本案的租赁合同关系没有任何法律关系。二，根本不存在逼迫陈钢缴纳六年租金的情形，一次性缴纳六年租金，是汇和公司对大部分承租户的要求，而不是对陈钢一个人的要求，所以，不存在强迫缴纳的情形。根本不存在使得陈钢无法办理银行贷款的事情，作为出租人，汇和公司当然希望陈钢取得银行贷款来交租金，而且，事实上，汇和公司为了配合其办理银行贷款，主动地将租赁合同的原件交给了银行的信贷员，无法取得贷款的原因是陈钢本人的资信情况严重恶化。如果陈钢认为租赁合同已经终止，其应当履行终止后的义务，即腾退房屋，并缴纳使用费。在上诉状中所称的要求赔偿损失的主张是缺乏事实和法律依据的。在二审期间，上诉人陈钢向本院提交了1、中广建设集团有限公司2014年2月26日出具的证明一份，欲证明陈钢在与汇和公司签订合同的租赁期限内，其并未在杭州，而是在贵州地区，为中广建设集团有限公司工作，由此证明陈钢并未实际使用该房屋；2、杭州伽联贸易有限公司2014年2月26日出具的证明一份，欲证明在杭州伽联贸易有限公司和原承租人杭州影龙市场服务有限公司合同履行完毕以后，汇和公司已经接替了杭州影龙市场服务有限公司作为二房东，但合同签订以后，汇和公司未将摊位交付给陈钢，因此，陈钢不负有交付租金的义务。被上诉人汇和公司向本院提交了1、营业房（摊位）租赁合同，欲证明2005年，杭州影龙市场服务有限公司（系龙翔服饰城原转租人）与杭州伽联贸易有限公司签订《营业房（摊位）租赁合同》，涉案租赁摊位的租赁期限自2005年6月26日至2011年12月31日。杭州伽联贸易有限公司租赁期限已届满，陈钢为租赁合同的适格主体。2、杭州伽联贸易有限公司公司工商基本情况及变更登记情况，欲证明周菊红曾为杭州伽联贸易有限公司法定代表人。3、银行汇款凭证，欲证明租金是陈钢本人打给汇和公司的，如果其没有使用摊位，为何要本人缴纳租金。经质证，被上诉人汇和公司对上诉人陈钢提交的证据认为对证据1、2三性都有异议，就真实性来说，是陈钢单方提交，真实性无法核实。证据1，证明陈钢在该单位工作，但这无法证明陈钢没有使用租赁房屋，如果说涉案的单位，陈钢没有租赁，为何要打钱给汇和公司，还亲笔签名了租赁合同和承诺书；证据2，该份证据无法证明涉案摊位的实际使用方是杭州伽联贸易有限公司，在一审起诉的过程中，原审法院在证据送达的过程中，直接送达给陈钢的妻子，陈钢的妻子直接撕掉了传票，这足以证明陈钢夫妇实际使用了涉案摊位，如果说认为汇和公司的行为侵犯了杭州伽联贸易有限公司的优先承租权，应另案解决，与本案无关。上诉人陈钢对被上诉人汇和公司提交的证据，认为证据1，真实性无异议，证明对象有异议，杭州伽联贸易有限公司在租赁期限届满后，仍然在实际使用该摊位，其与汇和公司形成事实上的租赁关系，在此情况下，租金不应由陈钢承担，陈钢也不是适格的主体，汇和公司理应起诉杭州伽联贸易有限公司。证据2，真实性无异议，证明对象有异议。证据3，陈钢打款是对汇和公司诚信履约的信赖，陈钢打款不代表陈钢在实际使用摊位。本院认为对陈钢提交的证据1，该证据虽证明从2012年4月起陈钢由中广建设集团有限公司派往贵州工作，但并不能证明陈钢并未实际使用该房屋，两者之间无关联；证据2，杭州伽联贸易有限公司出具的证明，与本案无关联；汇和公司提交的证据1，该合同系汇和公司与杭州伽联贸易有限公司所签订的合同，与本案无关联性，证据2亦是证明杭州伽联贸易有限公司的法定代表人是周菊红，与本案无关联性，证据3，银行汇款，并不能单独证明陈钢是否使用摊位。故本院对上诉人陈钢和被上诉人汇和公司所提交的证据均不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，陈钢与汇和公司在2011年12月31日签订的《杭州新声综合市场龙翔服饰城（浙影）营业房（摊位）租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律强制性规定，应属有效；双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务；违反合同约定的，应承担相应的责任。双方在合同签订后，陈钢于2012年2月23日向汇和公司出具承诺书，明确陈钢尚欠的租金295078元，在2012年8月1日前交清，如逾期未交，愿将摊位由公司收回。该承诺书是由陈钢亲笔书写，是其真实意思的表示，内容亦并不违反法律禁止性规定，应属有效。因陈钢未按承诺书的约定于2012年8月1日前向汇和公司支付剩余未缴租金，汇和公司要求解除合同，原审法院予以支持并判决陈钢腾退摊位及判决陈钢向汇和公司支付自2012年12月4日起至实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费具有事实和法律依据。陈钢上诉认为在租赁合同签订后，汇和公司并未实际向陈钢交付营业房（摊位），但根据陈钢出具的承诺书，明确愿将摊位由公司收回，可确定营业房（摊位）已由汇和公司交付给陈钢。综上，陈钢的上诉的理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3808元，由陈钢负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　盛　峰代理审判员　　睢晓鹏二〇一四年四月三十日书　记　员　　项　琳 来源：