（2013）芗民初字第9094号
裁判日期: 2014-04-30
公开日期: 2014-07-30
案件名称
原告曾祯与被告柯国珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
漳州市芗城区人民法院
所属地区
漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾祯,柯国珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第二百三十二条
全文
福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2013）芗民初字第9094号原告曾祯，女。委托代理人叶庆瑞，福建泾渭明律师事务所律师。委托代理人林丰阳，福建泾渭明律师事务所实习律师。被告柯国珍，男。委托代理人詹俊忠，福建衡评律师事务所律师。委托代理人朱铭烨，福建衡评律师事务所律师。原告曾祯与被告柯国珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶庆瑞、林丰阳，被告的委托代理人詹俊忠等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾祯诉称，原告系芗城区菜市路X号厂第三、四层产权人。2006年4月29日，原告的委托人杨某卿与被告就上述厂房车间签订租赁合同。被告租赁原告的厂房擅自改变用途，存在重大安全隐患，未如期交纳租金，擅自转租等情形。同时，合同未约定具体租赁期限。为此，请求判决1、解除双方租赁合同；2、腾退第三、四层房屋；3、支付尚欠租金4万元。被告柯国珍辩称，一、被告已如期、足额向原告交付了涉案租金，不存在尚欠原告租金4万元的情形。二、不存在原告所谓的重大安全隐患。从被告提供的证据“照片”中可知，被告也已经采取安装、配备了消火栓、灭火器等保证涉案房屋安全的措施，足以保证涉案房屋的安全。自2006年4月29日签订《合同书》开始至今，已7年多时间，在这么长的时间内，也从未放生任何的安全事故。三、被告并未擅自改变房屋的用途。原告与被告2006年4月29日签订的《合同书》也未明确约定被告租赁涉案房屋应用于何种用途。在涉案房屋用途未明确限定的情形下，谈何被告改变了涉案房屋的用途呢？三、被告未擅自转租涉案房屋。从被告承租涉案房屋至今已长达7年多的时间，原告对于被告租赁涉案房屋的用于供他人使用的用途一直是明知的、默示同意的，一直未提出反对或异议，这个时间远远超过6个月的时间，据此，原告依法无权要求解除涉案合同。四、本案合同关于租赁期限的约定是具体的、明确的，同时被告对涉案合同的履行也不违反法律规定。1、据《合同书》，“租期自签订合同起至城市改造拆迁时止（中间除城市改造拆迁需要除外）”、“租期自装饰完毕之日起计算，但最多不超过三个月”，该租期的计算起点和终点是具体、明确的。2、自被告承租涉案房屋至今，才7年多时间，也未超过法律规定的20年的最长租赁期限，符合法律规定。五、被告已如期、足额向原告交付了租金，不存在欠付、未如期向原告支付租金4万元的情形，不构成根本性违约。综上所述，被告对涉案合同的履行符合合同约定及法律规定，不存在原告可以据以解除合同的事实情形，原告的诉求缺乏事实及法律依据，依法不能成立。请求予以驳回。经审理查明，本市区菜市路X号厂第三、四层系原告曾祯所有。2006年4月29日，原告的委托人杨某卿与被告签订租赁合同，双方约定：一、甲方将厂车间第三、四层租给乙方，租期自签订合同起至城市改造拆迁时止（中间除城市改造拆迁需要除外），租金每年贰万元，每半年（第一天）交壹万元。租期自装饰完毕之日起计算，但最多不超过三个月；二、乙方因使用需要，在不影响结构和安全的情况下可进行装修，所投入资金自负；三、乙方对该三、四层楼房的使用应确保安全、合法并负全责，水、电等费用由乙方按月缴清，合同签订之日还应预交壹仟元作为水、电押金，租期满甲方即退回等内容。合同签订后，被告柯国珍进行装修，并用于出租经营。2010年4月21日，杨某卿向被告柯国珍发出一份通知，载明“合同签订后，我方即将房屋交付你方装修使用，租期按合同约定，至2010年3月29日止已为44个月，依合同约定的租金计算标准，算至2010年3月29日共为7.25万元余元，可经多次催讨，至今仅付3万元租金，尚欠4.25万余元虽经长期、多次追讨，仍不能偿付。已构成根本违约，……为此，通知你方解除租赁合同，并付清尚欠房租4.25万元”等内容。后经双方协商，2010年5月10日，原告母亲陈某萍向柯国珍收取5万元，立下收条一张，载明“收到柯国珍菜市路房租伍万元正”。2010年7月30日，陈某萍向柯国珍收取1万元，立下收条一张，内容均载明“收到菜市路租金壹万元正”，2013年元月2日，陈某萍向柯国珍收取1万元，立下收条一张，载明“收到菜市路柯国珍房租壹万元正”。2013年7月28日，陈某萍向柯国珍收取1万元，立下收条一张，载明“收到菜市路房租壹万元正（柯国珍）”。另柯国珍还提供陈某萍立下的收条4张，内容均载明“收到菜市路租金壹万元正”，但均没有落款时间。柯国珍自己标明收款时间分别为“2011年2月29日、2011年7月29日、2012年2月2日、2012年7月30日”。2013年10月12日下午7点43分及10月15日早上6点12分，陈某萍以自己和女儿曾祯的手机向柯国珍发送短信各一次，内容均为“我：柯，菜市路厂房的事，老人家再次向你催租金了，你要在一周内全部结清”。2013年10月30日，原告诉至本院，要求解除双方租赁关系，收回讼争房屋及拖欠的4万元租金。本案在审理过程中，原告以自起诉以来租金不断增加，待以后根据实际占用时间再一并主张尚欠的租金，申请撤回追讨租金4万元的诉讼请求。以上事实有原告曾祯的房屋所有权证、原被告双方签订的租赁合同、曾祯委托杨某卿签订租赁合同的公证书、柯国珍出租房屋的租赁协议书、计生信息卡、出租房屋治安责任书、手机短信及公证书、现场照片、本院向汪某榕所作的调查笔录、陈某萍立下的收条及原、被告双方的庭审陈述为据。本院认为，本案有以下两个争议焦点。一是被告是否有拖欠原告租金。本案原告母亲陈某萍所写的8张收条，均未载明收取哪一期租金，其中4张有落款时间，4张没有落款时间。原告认为，1、租赁开始，原告方只要有收取租金每次均有书写收条给被告收执；2、2010年5月10日收条，4万元是拖欠的租金，1万元是柯国珍承担的违约金；3、4张没有落款时间收条是支付2010年5月10日之前的租金；4、因被告经常拖欠租金，所以收条没有写明是哪一期的租金。被告认为，1、合同签订后，也不管2010年5月10日之前还是之后，被告从不拖欠原告租金；2、只是2010年5月10日之前，被告支付租金原告方均不打收条；3、后经汪某榕协调后，2010年5月10日5万元收条，其中3万元是额外多补偿给原告，另2万元是支付2009年下半年及2010年上半年租金；4、因双方在2010年5月10日已经协调解决，所以4张没落款的收条是收取之后的租金；5、原告在通知中也自认被告在2010年4月之前已支付租金3万元，加上被告提供的8张计12万元收条，共计15万元。所以，从2006年7月29日至2014年1月28日止被告并不拖欠原告租金；6、只要收集最后一张凭据也可证明没有拖欠租金；7、原告主张租金也已超过一年的诉讼时效。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）?第二十条规定“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”。缴纳租金是被告的义务，被告应对自己所缴纳的租金承担举证责任，缴纳租金，收取租金凭据，是履行租赁合同的正常做法。没有收取租金凭据，应推定未缴纳租金。1、原告主张每次收取租金都有写收条给被告，通知中已付租金3万是与拖欠租金4.25万元等一起的整体意思表示，被告所谓的“再加上原告通知自认已还3万元”，这是被告对原告整份通知主张拖欠租金意思表示的断章取义。也与被告的主张2010年5月的收条其中3万元是补偿的说法互相矛盾的（被告自己只主张其中2万元是租金）。所以，被告主张原告方通知中自认的3万元作为被告主张收条的依据，不予支持；2、同理，主张已缴纳租金的举证责任在被告，原告庭审陈述2010年5月之前已收取4万元租金与通知书中已收取3万元租金之间的出入，并不能免除被告已缴纳租金的举证责任；3、如果收条载明缴交哪一期租金，可推定之前租金已缴清，但本案8张（包括最后一张）收据并未注明缴交哪一期租金，依合同法有关规定，并不能确认是缴交最后一期租金。所以，不能证明被告没有拖欠租金；4、同理，依合同法有关规定，最后一张收条并不能确认是缴交最后一期租金，所以，本案诉讼时效没有超过；5、关于2010年5月10日收条，该收条的形式内容是收取租金5万元，与原告通知书中自认已缴交3万元租金及开庭中陈述4万元租金之间有矛盾（原告庭审认为其中1万元属违约金）；与被告在第一次庭审中陈述“原告认为在2010年4月份还有欠4万元租金，被告认为已经完全付清，后来在汪某榕的协调下，被告另外补了3万元给原告”，而第二次庭审中陈述“我们从2009年上半年开始有纠纷，纠纷未解决，所以09年下半年租金才暂未支付”，两次庭审陈述亦不一致。为此，原、被告双方就此主张均不予支持。且2010年4、5月间，双方在协调时也未就之前有无收条的事实进行处理。所以，该5万元应认定是缴交租金。综上，原告主张每次收取租金均有打收条给被告收执，被告辩称2010年5月之前均未打收条，该辩称与租赁合同履行的习惯做法相违悖，2010年5月10日5万元收条双方各执一词，原、被告双方对各自主张均未能提供证据予以证明，本院不予采信。8张收条均载明系收取租金，应认定为缴交租金。至2013年10月原告起诉之日，被告应缴交租金15万元，但至2013年10月，被告仅缴交租金12万元，尚欠3万元，已构成违约。二、本案的租赁期限是否明确。原告认为，合同约定“租期自签订合同起至城市改造拆迁时止”，该约定为附解除条件的约定，即条件成就时，合同自然终止。而本案合同双方并没有约定期限，属无租赁期限合同，原告有权随时解除合同。被告认为，合同约定“租期自签订合同起至拆迁时止（中间除城市改造拆迁需要除外）”，该租期的计算起点和终点是具体、明确的，即合同的履行期限至拆迁时止。本院认为，条件是指将来可能发生的事实，其发生具有不确定性，而期限是指将来必然发生的法律事实，是确定必然发生的。合同约定“租期自签订合同起至拆迁时止（中间除城市改造拆迁需要除外）”，该约定只应做两种理解，一为合同有约定终止时间点即到拆迁时终止；二为合同没有约定终止时间点，“中间”遇拆迁时提前解除。拆迁时是一个不确定的时间，不管作何理解，合同终止时间都是不确定的。因此该租赁协议双方当事人约定不明确，应认定为不定期合同。按照法律规定，对不定期租赁合同，原告要求解除租赁协议符合法律规定。综上所述，本院认为，被告尚欠原告租金事实清楚，且本案租赁期限约定不明，原告方于2013年10月间两次短信通知被告缴清租金，被告均未回复。现原告要求解除双方签订的租赁合同，由被告腾退房屋合法有据，应予支持。原告要求对租金另行主张，申请撤回对租金的起诉，不违反法律规定，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）?》第二十条规定、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2006年4月29日签订的租赁合同；二、被告柯国珍应于本判决生效后三十日腾退芗城区菜市路X号厂第三、四层房屋，并归还原告曾祯执掌。本案受理费200元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长 苏海森人民陪审员 林志红人民陪审员 谢 平二〇一四年四月三十日书 记 员 樊泓汶附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）?》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。