（2013）秦民初字第4787号
裁判日期: 2014-04-29
公开日期: 2014-12-10
案件名称
许华玮与杨建卫、魏金銮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许华玮,魏金銮,杨建卫
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民初字第4787号原告许华玮，男，1979年2月6日生，汉族。被告魏金銮，女，1973年6月18日生，汉族。被告杨建卫，男，1978年3月3日生，汉族。原告许华玮与被告魏金銮、杨建卫合同纠纷一案，原告许华玮于2013年10月29日向本院起诉，本院于原告起诉当日立案受理，依法由代理审判员濮瑞宝适用简易程序于2013年12月12日公开开庭进行了审理，原告许华玮，被告魏金銮到庭参加诉讼。被告杨建卫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后该案依法组成合议庭于2014年4月28日公开开庭进行了审理，原告许华玮到庭参加诉讼。被告魏金銮、杨建卫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告许华玮诉称：2013年1月24日，原告在被告魏金銮的介绍下与被告杨建卫签订《房屋租赁合同》，用于加盟经营“青露馒头”。合同约定杨建卫提供马路街32-513号房屋（以下简称513室）给原告经营使用，合同期限为3年，自2013年1月21日至2016年1月20日。月租金2500元，押金2000元。同日，原告支付魏金銮该房屋出租转让费55000元整。原告从被告处接收房屋，准备装修经营时，却遭到解放军第四五四医院院务处的阻止，称该房屋属于南京解放军第四五四医院所有，早在2012年12月21日就已书面通知包括杨建伟、魏金銮在内的所有租赁户，被告杨建伟、魏金銮均无权转租，不允许原告进行装修和经营，收回513室。原告认为，两被告将没有转租权且产权人已经明确不再续租的房屋转租给原告，属于无权处分行为，据此签订的《房屋租赁合同》是无效的，两被告作为出租方应共同返还财产、赔偿原告因合同无效所遭受的直接损失。请求法院判令：1、确认原告与被告杨建卫签订的《房屋租赁合同》无效；2、两被告共同返还原告各项财产损失共计59800元（房屋出租转让费55000元、押金2000元、租金2800元）；，3、两被告共同赔偿原告损失6461元（面点师傅应聘损失1061元、中介费1000元、房租2400元、加盟“青露馒头”扣款2000元）；4、被告承担本案诉讼费用。被告魏金銮辩称：被告魏金銮并没有和原告许华玮签订租赁合同，魏金銮只存在收取许华玮转让费的事实，房屋押金、租金以及赔偿损失与魏金銮无关。转让行为已经完成，房屋交给许华玮后，事情就与魏金銮无关了，后面发生的事情属于商业风险，转让存在风险，原告应该知道。魏金銮从别人处转得房屋时也是支付了40000元转让费的。四五四医院发通知说513室要收回的时候，魏金銮由于车祸受伤，处于治疗期间，对该通知毫不知情，请求法院依法驳回原告的诉请。被告杨建卫未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2012年1月12日，中国人民解放军第四五四医院（甲方）与薛红梅（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于南京市白下区马路街32-512、513号房屋出租给乙方。租赁用途为经营水果，租赁期限自2012年1月12日至2013年1月11日。合同第十五条第6款约定：“门面房不得转租，如发现转租，医院有权解除合同，所发生的一切损失和后果由承租方负责”。2012年12月21日，中国人民解放军第四五四医院向薛红梅发出《通知》称：“由于医院发展建设需要，后期马路街一侧门面房需拆除。为此，医院门面房合同到期后不再出租。已经到期的商户限2013年3月31日前搬出。其它商户合同到期后不再续签，请提前做好准备。”2012年8月17日，杨建卫将513室出租给魏金銮经营服装生意，租金2500元／月，租期3年。2013年1月，许华玮看到魏金銮发布的513室出租的信息后，联系魏金銮要求承租513室。魏金銮称513室也是自己租杨建卫的，可以介绍许华玮与杨建卫直接签租赁合同，租金会比和自己签合同要低，但是需要许华玮支付转让费。2013年1月24日，杨建卫向许华玮出具《证明》，该《证明》内容为：“兹有位于马路街32-513号门面房面积为24.6平米，产权归解放军第四五四医院所有。特此证明”。同日，杨建卫（甲方）与许华玮（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将513室出租给乙方，租赁期限为3年，自2013年1月21日至2016年1月20日，房屋月租金2500元，乙方应付甲方押金2000元。同日，许华玮支付魏金銮513室转让费55000元，杨建卫将原出具给魏金銮的513室2000元押金收条以及2012年9月1日至2013年2月28日15000元租金收条交给了许华玮。另查明，2013年4月9日，原告许华玮与南京青露餐饮管理有限公司签订《退盟协议书》，将双方于2013年1月30日签订的南京市马路街店《南京青露餐饮管理有限公司加盟协议书》解除。南京青露餐饮管理有限公司将收取许华玮的加盟费、保证金共计35000元，扣除加盟未满3年的保证金1000元和装修款1000元，退给原告许华玮33000元。2012年2月20日，原告许华玮与陈月华、中介南京顺驰不动产网络有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁陈月华南京白下区五福巷33号503室，月租金2200元，中介费1000元。租期为2013年2月20日至2014年2月20日。以上事实有双方当事人陈述、《军队房地产租赁合同》、两份《房屋租赁合同》、《证明》、《通知》、收据、押金收据、租金收据、《退盟协议书》、《收支明细表》等证据予以证实。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，513室房屋产权人为中国人民解放军第四五四医院，其与薛红梅签订的房屋租赁合同2013年1月11日就已经到期，中国人民解放军第四五四医院也在2012年12月21日作出了收回513室，不再出租的《通知》。故被告杨建卫与原告许华玮签订的《房屋租赁合同》，租期为2013年1月21日至2016年1月20日，完全超出了原租赁合同的期限，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于原告许华玮要求被告杨建卫返还房屋押金2000元，2013年1月21日至2013年2月28日房屋租金2800的诉请，本院予以支持。本案中，存在着原告许华玮与被告杨建卫之间的房屋租赁关系，以及原告许华玮与被告魏金銮之间的转让关系两个法律关系。但原告许华玮支付被告魏金銮转让费的目的就是为了取得513室的租赁机会，现租赁合同无效，原告许华玮租赁513室的目的已无法实现，被告魏金銮应返还原告许华玮转让费52200元（55000元转让费中有2800元为魏金銮支付给杨建卫的租金）。当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。本案中，原告主张其赔偿面点师应聘损失1061元，但面点师并没有出庭作证，仅提供了该面点师签字的收条，故对该损失本院不予采信。因房屋租赁合同无效，原告许华玮产生的房租、加盟“青露馒头”扣款、中介费损失共计5400元，但许华玮在与杨建卫签订《房屋租赁合同》时，没有完全尽到对杨建卫是否有权出租513室的注意义务，其对于合同无效所造成的损失也有过错，故对于其要求杨建卫赔偿租赁合同无效的损失，本院酌定为2700元。本案为合同纠纷，原告许华玮要求两被告对于其诉请，承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，第一百四十四条之规定判决如下：一、被告魏金銮于本判决生效之日起十日内返还原告许华玮转让费52200元。二、被告杨建卫于本判决生效之日起十日内返还原告许华玮租金2800元、押金2000元，赔偿原告许华玮损失2700元。三、驳回原告许华玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1455元，由原告许华玮负担50元、被告魏金銮负担1105元，被告杨建卫负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10×××76）。审 判 长 濮瑞宝人民陪审员 李晓理人民陪审员 潘梅娟二〇一四年四月二十九日见习书记员 许梦姣