（2014）东中法民一终字第198号

裁判日期: 2014-04-25

公开日期: 2014-06-13

案件名称

东莞市塘厦申田五金制品厂与东莞市塘厦镇石鼓社区居民委员会、东莞市耀德实业投资有限公司建设用地使用权纠纷二审民事判决书

法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

东莞市塘厦申田五金制品厂,东莞市塘厦镇石鼓社区居民委员会,东莞市耀德实业投资有限公司

案由

建设用地使用权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2014）东中法民一终字第198号上诉人（原审被告）：东莞市塘厦申田五金制品厂，住所地：广东省东莞市塘厦镇宏业工业区宏业北三路*号。法定代表人：戴其春，该厂负责人。委托代理人：ＸＸ明，广东乐而乐律师事务所律师。委托代理人：李始源，广东乐而乐律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：东莞市塘厦镇石鼓社区居民委员会，地址：广东省东莞市塘厦镇石鼓村。负责人：黄再洪，该社区居委会主任。委托代理人：林旭君，广东勤诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市耀德实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇石鼓岭南大道90号。法人代表人：林少尤，该公司董事长。委托代理人：黄传锋，广东诚公律师事务所律师。上诉人东莞市塘厦申田五金制品厂（以下简称申田厂）因与被上诉人东莞市塘厦镇石鼓社区居民委员会（以下简称石鼓居委会）、东莞市耀德实业投资有限公司（以下简称耀德公司）建设用地使用权纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第2479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年6月4日，石鼓居委会向原审法院提起诉讼，请求法院判令申田厂、耀德公司支付石鼓居委会土地管理费142771元。原审法院经审理查明：1993年8月3日，石鼓居委会（原东莞市塘厦镇石鼓管理区）作为甲方，香港昌荣公司作为乙方签订了��份《土地有偿转让合同书》，合同约定：甲方负责转让土地的三通一平；乙方使用转让期限从1993年8月1日起，至2043年7月31日止；土地管理费，乙方在使用转让土地期间每一平方米土地每个月支付五角人民币给甲方，此款项每月三十日前缴清，并每五年递增百分之十五，此款从本合同签订之日起一年后开始计算；乙方在办厂期间，甲方负责委派一人任厂长，负责工厂的有关业务，其厂长工资福利有乙方支付，工资保证每月要有壹仟元人民币以上；乙方在使用转让土地期间，其土地主要作办厂之用，不能移作其他用途，可以转让，但转让时乙方须经甲方作证，甲方要收取转让手续费每平方米土地壹拾元，乙方从本合同签订之日起一年内要开始建筑厂房，逾期不建每拖延一年甲方按土地总造价百分之二十款项处罚乙方；合同期满后，乙方要保护好原有所有物件，不能损坏，在转让土地上所有建筑物和其他有关设施全属甲方所有，机器设备归乙方。2006年1月20日，以石鼓居委会作为甲方、香港昌荣公司作为乙方、申田厂作为丙方签订一份《补充协议》，协议约定：甲方同意乙方将现有工业用地8163平方米土地使用权转让给丙方；因乙、丙双方转让土地使用权是双方自行协定，转让期限界定于2005年8月15日，在此期间的土地管理费由乙方负责缴交，以后的土地管理费则按原土地转让合同的有关规定，由丙方负责向甲方缴交；其他条款仍按原土地转让合同执行。2010年10月29日，申田厂作为甲方、林少尤作为乙方签订一份《土地使用权及房产所有权转让协议书》，协议约定：一、物业转让标的，1、甲方将其拥有100%所有权的东莞市塘厦镇石鼓岭南大道90号的土地（案涉土地）的土地使用权及其上建筑物的房屋所有权及相关设备设施转让给乙方；2、除乙方认可的租约外，甲方应保证上述土地使用权及其上建筑的房屋所有权及相关设备设施在最终转让给乙方之前无任何权利瑕疵或其他法律上的限制；二、物业转让对价，1、乙方支付物业转让对价1350万元，并由乙方按本协议第五条的约定方式按时支付款项给甲方；三、物业转让涉及的费用，1、除物业转让对价外，因物业转让及办理土地证、房产证变更过户所产生的所有费用、税款等均由甲方承担及支付，土地证、房产证变更过户的手续由甲方负责找第三方办理，乙方配合；2、签订协议后，在甲方收到第一期款项的次月起，甲乙双方按租金收益的分配方式及分配比例（见第六条第3项）来共同分担该物业所发生的房产税、土地使用税、土地管理费和因该物业出租而开具租赁发票时所产生的相关税费；四、物业转让手续；…五、付款方式，在甲乙双方签订协��的当天内，乙方须支付交易金额的20%（270万元）予甲方账户或者指定的任何账户，在甲方将土地使用证过户到乙方名下并取得新的土地证正本后交给乙方的当日，乙方须再付交易金额的40%（540万元）予甲方账户或者指定的任何账户，在甲方办理好新房产证并交付给乙方的当日，乙方须付清最后交易金额的40%（540万元）予甲方账户或其指定的任何账户；六、甲乙双方的权利和义务，…2、在乙方向甲方支付第一期款项后，乙方在东莞市工商局申领到新公司营业执照的第二天，甲乙双方需到塘厦镇石鼓社区居民委员会办理转让土地和房产的登记备案手续；3、在甲方收妥乙方的第一期款项的次月开始，甲方应按月支付该物业的20%的租金收益给乙方；当甲方完成土地证的变更过户手续并收妥乙方支付的第二期款项后的次月起甲方应按月支付该物业的60%租金收益给乙方，在甲方完成土地证、房产证等所有过户手续并收妥乙方支付的第三期款项后，甲方需正式移交该物业给乙方，在甲方正式向乙方移交上述物业前，该物业的所有损失归甲方承担；…9、乙方在签订协议后在东莞市工商局登记设立一家新公司作为甲方办理土地证和房产证变更过户的新的持有人，公司名称暂不确定，到时以乙方书面向甲方呈交的资料为准，甲方和乙方都同意以此新公司作为土地证和房产证变更过户的相对方；…若甲乙双方有任何一方在对方并未发生违约行为的情况下，无故反悔单方面终止协议的，则无故反悔一方视为违约方，违约方须参照合同的相关约定承担另一方的所有损失并支付270万元的违约金。2011年1月25日，案涉土地的使用权人变更登记为林少尤名下的耀德公司；2011年5月19日，案涉土地上的房屋权属人变更为林少尤名下的耀德公司。石鼓居委会以申��厂、耀德公司从2011年6月份开始未交纳土地管理费为由诉至原审法院，请求申田厂、耀德公司交纳从2011年6月至2013年4月的土地管理费。申田厂提供案涉物业各项税费清单，证明申田厂与耀德公司之间根据《土地使用权及房产所有权转让协议书》的约定，依照租金收益分配比例承担案涉物业从2010年11月至2011年5月的土地管理费、土地使用税、房产税等各项费用；提供石鼓厂房每年（月）应交纳的各项税费明细，其中包括土地管理费、厂长费。石鼓居委会质证认为没有见过清单及税费明细，不清楚。耀德公司确认该清单的真实性，但对关联性不予确认，是申田厂的财务与耀德公司结算时写的，申田厂也不是每月支付租金收益给耀德公司，而是双方在最后进行结算，多退少补，是耀德公司在（2011）东三法民一初字第10594号案件中提交的；对石鼓厂房每年（月）应交纳的��项税费明细不予确认。耀德公司提供（2011）东三法民一初字第10594号民事判决书，证明耀德公司不清楚土地管理费的情况，在石鼓居委会要求其交纳土地管理费后，其以申田厂违约为由起诉申田厂。石鼓居委会质证对判决书真实性没有异议，关联性不予确认。申田厂质证认为判决书真实性没有异议，申田厂明确告知了耀德公司需要承担土地管理费。另《补充协议》原件的右上角注明：“于2011年9月21日复印给林先生留底，此复印件与原件相符”，有黄伟新的签名及石鼓居委会盖章。石鼓居委会陈述是当时林少尤要求石鼓居委会提供一份《补充协议》，由石鼓居委会复印盖章后给了林少尤。据此耀德公司主张申田厂在与其签订《土地使用权及房产所有权转让协议书》时隐瞒了需要交纳土地管理费的情况。庭后申田厂提供由石鼓居委会出具的证明一份，证明石鼓居��会派一人担任该厂厂长，工资福利由该厂负责。石鼓居委会确认该份证明，确实委派一人任企业厂长，工资福利由企业承担，但是认为石鼓居委会没有收取过厂长费。原审法院认定上述事实的依据：《土地有偿转让合同书》、《补充协议》《土地使用权及房产所有权转让协议书》、土地使用权证、房屋产权证、案涉物业各项税费清单、石鼓厂房每年（月）应交纳的各项税费明细、（2011）东三法民一初字第10594号民事判决书以及原审庭审笔录、质证笔录等附卷。原审法院认为：一、石鼓居委会与申田厂于2006年1月20日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律禁止性、强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。该合同约定：申田厂负责向石鼓居委会缴交管理费，其他条款仍按原土地转让合同执行；根据《土地有偿转让合同书》的约定，每月每平方米0.5元，此土地管理费每五年递增15%，2011年至2013年每月土地管理费为0.5元／㎡×1.15×1.15×1.15×8163㎡=6207.45元，所以，申田厂应当依照协议的约定向石鼓居委会缴纳土地管理费。申田厂拖欠石鼓居委会2011年6月至2013年4月份的土地管理费142771元，石鼓居委会请求申田厂支付土地管理费142771元，原审法院予以支持。二、耀德公司有无向石鼓居委会交纳土地管理费的义务。对此，分析如下：1、根据《土地有偿转让合同书》的约定，申田厂作为土地使用权人可以转让土地，但是须经石鼓居委会作证，申田厂将案涉土地的使用权及地上建筑物转让给耀德公司时，并没有通知石鼓居委会，石鼓居委会不清楚申田厂与耀德公司之间的转让情况，故耀德公司不是《土地有偿转让合同书》及《补充协议》的合同相对人，该协议对耀德公司没有约束力。2、根据申田厂跟耀德公司《土地使用权及房产所有权转让协议书》的约定，“在甲方收到第一期款项的次月起，甲乙双方按租金收益的分配方式及分配比例（见第六条第3项）来共同分担该物业所发生的房产税、土地使用税、土地管理费和因该物业出租而开具租赁发票时所产生的相关税费”，“在甲方收妥乙方的第一期款项的次月开始，甲方应按月支付该物业的20%的租金收益给乙方；当甲方完成土地证的变更过户手续并收妥乙方支付的第二期款项后的次月起甲方应按月支付该物业的60%租金收益给乙方，在甲方完成土地证、房产证等所有过户手续并收妥乙方支付的第三期款项后，甲方需正式移交该物业给乙方。在甲方正式向乙方移交上述物业前，该物业的所有损失归甲方承担。”以上约定的是申田厂在收到第一期款项至移交物业给耀德公司前，双方按照租金收益的分配方式和比例承担“房产税、土地使用税、土地管理费和因该物业出租而开具租赁发票时所产生的相关税费”，并没有约定由耀德公司向石鼓居委会缴纳土地管理费。3、申田厂与耀德公司在上述协议中约定“在甲方收到第一期款项的次月起，甲乙双方按租金收益的分配方式及分配比例来共同分担该物业所发生的房产税、土地使用税、土地管理费和因该物业出租而开具租赁发票时所产生的相关税费”中的“土地管理费”是否指的就是申田厂要向石鼓居委会交纳的土地管理费的问题合同中没有明确。申田厂主张签订转让协议时已经明确告知耀德公司关于需要交纳土地管理费的问题，但是没有提供相关的证据证明与耀德公司协商过土地管理费的单价、交纳的期限以及承担方式，其提交的案涉物业各项税费清单并没有注明各项税费的计算方法，即使能够与石鼓厂房每年（月）应交纳的各项税费明细相对应，也只能证明申田厂在计算案涉土地及物业的税费时包括了土地管理费，耀德公司同意按照双方约定的比例分担在物业交接之前的费用，但是对于物业交接之后的土地管理费的承担，双方没有明确的约定，从《土地使用权及房产所有权转让协议书》的第三条第二款、第六条第三款的约定来看，没有关于申田厂与耀德公司双方对申田厂要向石鼓社区交纳的土地管理费进行协商的内容，没有关于耀德公司同意向申田厂缴纳从案涉土地物业移交之日至2043年的土地管理费的内容，亦没有耀德公司同意承接申田厂向石鼓社区缴纳从案涉土地及物业移交之日至2043年土地管理费的义务的内容。4、耀德公司转让取得案涉土地使用权及地上建筑物所有权时按照市场价格向申田厂支付了对价1350万元，石鼓居委会和申田厂没有主张也没有证据证明该价格低于市场价，并且耀德公司已经办理了土地使用权证及房产证权属证书，取得案涉土地的使用权和地上建筑物所有权，该权利并没有需要交纳土地管理费的限制，耀德公司可以按照法律规定将其权利转让。综上，石鼓居委会请求耀德公司支付土地管理费，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：一、东莞市塘厦申田五金制品厂于判决生效之日起五日内支付东莞市塘厦镇石鼓社区居民委员会从2011年6月至2013年4月的土地管理费142771元。二、驳回东莞市塘厦镇石鼓社区居民委员会对东莞市耀德实业投资有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间��债务利息。案件受理费3156元，由申田厂负担。上诉人申田厂不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）案涉《土地使用权及房产所有权转让协议书》明确约定了有土地管理费等相关税费，对相关税费的承担时间、分担比例进行了约定。（二）案涉《土地使用权及房产所有权转让协议书》约定了案涉物业交接前后甲乙双方对于房产税、土地使用税、土地管理费和因案涉物业出租而开具租赁发票时所产生的相关税费的分担，且在履行中林少尤一方刚开始也是按照前述约定实际交付包括土地管理费等相关税费的。（三）2011年5月19日起，林少尤一方已将案涉物业登记在耀德公司名下，取得了案涉物业100%的使用权，收取了100%的租金，依协议，林少尤一方应按100%的比例承担案涉物业所发生的房产税、土地使用税、土地管理费等相关��费。即使依照公平原则，根据谁使用谁收益谁承担，亦应当由林少尤及耀德公司承担相关土地管理费。据此，申田厂请求本院：撤销原审判决第一项、第二项，改判由耀德公司向石鼓居委会支付从2011年6月至2013年4月的土地管理费。被上诉人石鼓居委会口头答辩称：案涉合同相对方是申田厂，申田厂未经石鼓居委会同意将案涉物业转让给耀德公司，耀德公司是实际所有人，根据合同约定，申田厂与耀德公司应共同承担原合同义务，支付土地管理费。被上诉人耀德公司答辩称：（一）耀德公司无须支付土地管理费。耀德公司是通过合法途径取得案涉土地使用权及房产所有权，根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条及《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，耀德公司依法取得的土地使用权受法律保护，并依法享有占有、使用、收益的权利。耀德公司无需向任何第三方支付土地管理费。（二）应由申田厂向石鼓居委会支付案涉土地管理费。1、案涉《土地有偿转让合同书》及《补充协议》的相对方是石鼓居委会和申田厂，并非耀德公司。2、申田厂与林少尤签订《土地使用权及房产所有权转让协议书》时隐瞒其与石鼓居委会签订的《土地有偿转让合同书》及《补充协议》，根据《土地有偿转让合同书》第十条的约定，申田厂转让土地需要石鼓居委会作证，重新签订三方《补充协议》。由于案涉房产租户办理营业执照等相关手续时需要石鼓居委会出具相关手续，但石鼓居委会以没有收到土地管理费为由不予配合，导致耀德公司出租厂房受限，为此林少尤已另案起诉申田厂。（三）申田厂称林少尤与石鼓居委会对交纳土地管理费有过书面约定并非事实。1、耀德公司对案涉《土地使用权及房产所有权转让协议书》真实性、合��性无异议，对关联性有异议，该份《协议书》中的含有“土地管理费”的第三条第二款仅指在办理完所有土地及房产过户和申田厂在收完所有转让款之前双方对现有出租租金收益分配时共同分担的费用所作出的约定，该“土地管理费”应理解为向政府部门缴纳的费用。2、若耀德公司或林少尤需要向石鼓居委会支付土地管理费，应当签订至少三方参与的协议，对交纳土地管理费进行详细约定，但本案没有相关证据。3、结合合同约定及法律逻辑，耀德公司不可能同意支付其他费用。4、耀德公司签订《土地使用权及房产所有权转让协议书》之前未见过《土地有偿转让合同书》及《补充协议》。综上，请求本院驳回申田厂的全部上诉请求。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权纠纷，各方当事人对于原审法院认定2011年6月至2013年4月期间的土地管理费共计人民币142771元无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对申田厂上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：应由何主体向石鼓居委会支付2011年6月至2013年4月期间的土地管理费。首先，石鼓居委会与香港昌荣公司签订的《土地有偿转让合同》、申田厂与石鼓居委会、香港昌荣公司三方签订《补充协议》均是各方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应属合法有效。根据《土地有偿转让合同》和《补充协议》约定，2005年8月15日之后的土地管理费应由申田厂向石鼓居委会支付。其次，林少尤与申田厂签订《土地使用权及房产所有权转让协议书》时，石鼓居委会并非该合同的参与主体，申田厂主张其与林少尤、耀��公司就案涉土地使用权及厂房的转让事实及土地管理费交纳主体变更的情况，石鼓居委会均已知悉，但申田厂未提供任何证据予以证明，且现有证据亦不能证明石鼓居委会已同意2011年6月至2013年4月期间的土地管理费的承担主体由申田厂变更为耀德公司，石鼓居委会对此亦不予确认，故申田厂应承担举证不能的不利后果。至于林少尤、耀德公司与申田厂之间就案涉土地管理费如何负担的问题则属另一法律关系。综上，根据合同的相对性原理，石鼓居委会依约向申田厂主张案涉期间的土地管理费用，符合双方的合同约定，于法有据，原审法院认定应当由申田厂向石鼓居委会交纳土地管理费是正确的，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。申田厂的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一��七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3155元，由上诉人申田厂负担（已预交）。本判决为终审判决。审　判　长　高　斌代理审判员　杨　浩代理审判员　廖志明二〇一四年四月二十五日书　记　员　郑惠琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重��，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第14页共14页微信公众号“”