（2013）青民三（民）初字第4728号
裁判日期: 2014-04-25
公开日期: 2014-10-19
案件名称
吴燕卿与上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴燕卿,上海农工商房地产置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三（民）初字第4728号原告吴燕卿，女，1979年10月26日出生，汉族。委托代理人吴浩忠，男，1949年2月1日出生，汉族。被告上海农工商房地产置业有限公司。法定代表人曹晓风，董事长。委托代理人严继成，上海市中天律师事务所律师。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原告吴燕卿诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后，依法由审判员武春华适用简易程序独任审判。本案于2014年2月12日进行了第一次公开开庭审理，原告吴燕卿，被告委托代理人严继成、汪世雄到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭。本案于2014年4月14日进行了第二次公开开庭审理，原告吴燕卿，被告委托代理人汪世雄、严继成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴燕卿诉称：2013年2月27日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定被告将上海市青浦区华新镇某路1331弄《西郊半岛名苑》某号房屋出售给原告，总价为人民币1，259，800元，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规和规章另有规定外，该房屋按照每平方米建筑面积单价计算多退少补，房屋于2013年8月31日前交付原告，到时提前15天书面通知原告交房，如未能按时交房，每日按已支付房款的日万分之三计算。2013年9月5日，原告收到被告的交房书面通知书，通知7号可以交房，并要求补交公共分摊面积增加的房款3，804元。因发现该处房屋面积增加是因公用面积增加导致，原告遂按时前往收房，并表示不缴纳补差款，但是被告以此为由拒不交房。故原告诉至法院请求判令：1、被告立即交房；2、被告支付原告逾期交房违约金（按照每日377.94元的标准自2013年9月1日起计算至实际交付之日止）。被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告未收房的理由并非要求被告提供抵押注销证明及维修基金缴纳证明，被告并未强制要求缴纳补差款，不交补差款也是可以办理入住手续的。经开庭审理查明，原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇某路1331弄《西郊半岛名苑》某室房屋，双方于2013年2月27日签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋暂测建筑面积为89.43平方米，其中套内面积为69.35平方米、公用分摊建筑面积为20.08平方米，每平方米房屋建筑面积单价为14，087元，总房价款暂定为1，259，800元；房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2013年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年8月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应向原告支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止；合同并对其他事项进行了约定。合同前附有“特别告知”，其“特别告知”一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。签订上述合同后，原告按约支付了房款。后原告收到被告《交付通知书》，被告要求原告在2013年9月3日亲临现场办理入户手续，如有其它时间安排请提前与被告联系，并告知集中办理入住手续最后的截止时间为2013年9月8日，如逾期办理将享受不到集中办理服务，可能带来不便，办理收楼手续时须带齐房屋的全款发票，其它办理交付手续需携带资料及费用详见附件，附件为“西郊半岛名苑住宅区入住应缴费用明细表”，该表载明了原告需要交付房屋补差款3，804元，有线电视初装费630元等。原告其后未支付补差款，被告即一直不交付钥匙。另查明，原告所购房屋的实测独用面积为69.19平方米、共用面积为20.51平方米、建筑面积为89.70平方米。还查明，被告于2012年11月23日取得原告所购房屋的预售许可证。2013年8月31日被告取得上述房屋的住宅交付使用许可证。被告于2013年2月向房地部门提出房屋建设工程抵押权终止注销申请。中国农业银行股份有限公司上海市分行、中国农业银行股份有限公司上海长宁支行等盖章证明“……现因办理预告登记事由，上述部分房地产：某路1331弄99号全幢、100号全幢、96号全幢、97号全幢、86号全幢、87号全幢、58号全幢、60号全幢、55号全幢、56号全幢、57号全幢、共计12幢、454套房源抵押关系已告终止，抵押合同仍然有效”。被告于2012年11月交付59万元维修资金（第一期）、2013年4月交付62万元维修资金（三期全部）、2013年3月支付60万元维修资金、2013年8月23日交付45万元维修资金（第四期）。又查明，被告委托代理人在本案的调解过程中向法院陈述，业主要支付房款的差额等费用，才能进行下一步的交房流程，因为业主未缴纳费用，所以交房程序无法进行下去，后面的房屋验收、资料移交、钥匙移交程序不能继续。不交费是可以验房的，但是不交房屋补差款肯定不会向购房人交付钥匙。后经本院释明，双方于2014年2月17日办理了房屋的交接手续，原告未向被告支付补差款。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的预售合同、交付通知书及费用明细表，被告提供的预售许可证、住宅交付使用许可证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于购房款争议，根据合同约定及法律规定，本院认为，因公用面积增加引起实测面积与暂测面积不一致时被告不得向原告收取该部分增加面积的房款，被告不得以此为由拒绝向原告交付钥匙。合同明确约定交房时间，被告无正当理由应当按期交付。被告提出天气原因导致迟延交房，依据不足，本院不予采信。被告在交付房屋时、甚至在本院组织的调解过程中确实要求业主必须付清房屋补差款才交付钥匙，该行为明显不符合合同约定，其应当按照合同约定承担延迟交付房屋的违约责任。双方在合同中约定了逾期交房的违约责任承担方式，本院确定被告应当支付的违约金的金额按照合同约定标准确定，以原告收房前已支付房款为基数，从2013年9月1日计算到原告主张的2014年2月17日，原告的该项诉讼请求本院予以支持。鉴于被告已经交房，原告的第一项诉讼请求本院不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴燕卿逾期交房违约金人民币64，249.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，406.25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 武春华代理审判员 高 原人民陪审员 俞逸辉二〇一四年四月二十五日书 记 员 汪宇婧附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：