（2014）丰民一初字第111号
裁判日期: 2014-04-25
公开日期: 2014-06-29
案件名称
吉林市天成物业服务有限公司与吕蕊物业服务合同纠纷民事判决书
法院
吉林市丰满区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林市天成物业服务有限责任公司,吕蕊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十一条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民一初字第111号原告：吉林市天成物业服务有限责任公司被告：吕蕊原告吉林市天成物业服务有限责任公司（以下简称天成物业）与被告吕蕊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员于海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天成物业的委托代理人王金武、桑德强到庭参加诉讼，被告吕蕊经本院依法送达开庭传票，没有理由拒不到庭，本院依法缺席审理，该案现已审理终结。原告诉称：被告拖欠原告2011年-2013年的物业费4420.17元，经原告多次催要未果，现原告根据相关法律规定告诉来院，请求被告给付拖欠的物业费4420.17元，并由被告承担诉讼费用。被告未予答辩。根据原告诉称本庭认为本案争议焦点问题是：一、原告要求被告给付拖欠的物业费4420.17是否有事实及法律依据，应否予以支持。针对本案争议焦点，原告提供如下证据：1、原告与吉林市苏宁环球有限公司（建设单位）签订的前期物业服务合同一份，用以证明原告通过招标、中标的合法途径与吉林市苏宁环球有限公司签订了前期物业合同，合同中规定前业主与吉林市诚信恒远物业服务有限公司签订的合同在原、被告间适用；2、被告吕蕊与吉林市诚信恒远物业服务有限公司签订的前期物业管理服务协议一份，用以证明被告认可的物业费标准等条款内容，该协议适用于原、被告之间的事实；3、入住手册，证明前期物业服务协议中有物业服务费的标准。4、吉林市商品房买卖合同一份，用以证明被告是原告服务范围内的业主及其被告所居住的房屋面积；5、资质证书一份，用以证明原告自2006年8月起即具有从事物业管理活动资质的事实；被告未予质证。本院认为原告提供的以上证据形式合法，内容客观、真实。故对以上证据本院予以确认。被告未提供证据。经审理查明：被告系苏宁天润城小区28-4-3-52号楼业主（建筑面积101.597平方米），入住伊始，由吉林市诚信恒远物业服务有限公司为苏宁天润城小区的业主提供相应的物业服务（建设单位吉林市苏宁环球有限公司与吉林市诚信恒远物业服务有限公司签有物业服务合同），吉林市苏宁环球有限公司与吉林市诚信恒远物业服务有限公司签订的物业服务合同解除后，原告通过招标、中标的合法途径与吉林市苏宁环球有限公司签订了前期物业合同，合同中规定前业主与吉林市诚信恒远物业服务有限公司签订的合同在原、被告间继续适用。合同项下约定：物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，多层住宅为0.9元／月／平方米，高层、小高层住宅为1.3元／月／平方米，花园洋房为1.3元／月／平方米。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日前履行交纳下一年度物业服务费的义务。被告住宅为普通小高层住宅，至今尚欠2011年-2013年度的物业费4754.70元，在原告诉请范围内支持4420.17元（自2011年至2013年共计三年，每月每平方米1.3元，建筑面积为101.597平方米）。本院认为：（一）原告与吉林市苏宁环球有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，被告应缴纳相应数额的物业费。前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。本案系关于前期物业服务管理过程中产生的纠纷，业主在购买房屋时即承诺遵守建设单位签订的前期物业服务合同。而建设单位与原告签订的物业服务合同合法有效，且已在相关部门登记、备案，则此合同对相关当事人均有约束力。作为业主的被告虽然以其未与原告签订前期物业合同，但其当初签订商品房买卖合同时即已承诺遵守建设单位签订的前期物业服务合同，综上，被告应承担交纳物业费的责任。（二）被告张国君应当承担给付原告物业服务费4420.17元（自2011年1月1日起至2013年12月31日止，每月每平方米1.3元，建筑面积为101.597平方米，即101.597平方米×1.3元／月／平方米×12个月×3=4754.70元，在原告诉请范围内支持4420.17元）。综上，依《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吕蕊于本判决生效后十日内一次性向原告吉林市天成物业服务有限责任公司交纳物业服务费4420.17元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吕蕊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。代理审判员 于海二〇一四年四月二十五日书 记 员 刘卓 关注微信公众号“”