（2014）攀东民初字第752号
裁判日期: 2014-04-25
公开日期: 2014-08-04
案件名称
成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司与程学勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市东区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十一条，第十二条第一款
全文
四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2014）攀东民初字第752号原告成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司，住所：攀枝花市东区竹园巷8号3楼301室。负责人余庆生，分公司经理。委托代理人吕庆，四川晓明维序律师事务所律师。被告程学勇，男，1974年3月17日生，汉族。原告成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司（简称：金房物业公司）诉被告程学勇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理，依法由代理审判员白黎瑶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的委托代理人吕庆，被告程学勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金房物业公司诉称，2009年11月27日，原告与台联锦绣时代业主委员会（简称：业委会）签订了《物业服务委托合同》，约定按照每月0.9元／m2的收费标准向业主收取物业管理费以及每月6元的垃圾清运费；当业主或者物业使用人逾期缴纳物业管理费时，原告可从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准收取滞纳金。后因人工成本上涨等原因造成原告经营困难，原告遂向业委会申请上调物业管理费收费标准。后业委会于2011年下半年以书面征集意见的形式召开业主大会，经过专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意物业管理费每月上调0.3元／m2。2012年1月5日，原告与业委会签订补充协议，约定从2012年1月起将住宅的物业管理费上调至每月1.2元／m2。但从2012年1月起，被告就以种种理由不向原告支付物业管理费和垃圾清运费。截至起诉时，被告已经26个月没有向原告支付任何费用。故请求法院判令被告向原告支付2012年1月至2014年2月共计26个月的物业管理费4070.04元以及垃圾处理费156元，并支付从2012年2月起至付清物业管理费止的滞纳金（以每月欠缴物业费为基数按年利率25%计算），并承担本案的诉讼费用。为证明原告主张的上述事实成立，原告向本院提交以下证据予以证明：1.原告的营业执照复印件、公司负责人身份证明书。证明原告的自然情况及具有物业管理的资质。2.原告与业委会订立的《物业服务委托合同》及业委会出具的证明。证明原告对台联锦绣小区的物业服务期限为2009年12月1日至2014年11月30日；原告可代收水电费、生活垃圾处理费；原告从2009年12月1日起至今按照合同约定向小区提供物业服务；业委会有协助原告催缴物业管理费的义务；业主逾期缴纳物业管理费的，原告按每天千分之三收取滞纳金。3.原告与业委会订立的《台联·锦绣时代物业服务补充合同》、《台联锦绣时代物业服务续签协议》、业委会出具的《情况说明》及物业管理费上调征集业主意见表复印件。证明经原告向业委会申请，业委会依法以书面征集业主意见的形式召开了业主大会，同意上调物业管理费至每月1.2元／m2的业主达到67%；原告与业委会签订补充合同，约定自2012年1月起，小区住宅物业管理费按每月1.2元／m2收取。4.攀枝花市物价局攀价费（2007）115号《攀枝花市物价局关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》复印件、攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所与原告订立的委托书两份。证明攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所自2010年起委托原告代收小区住户、商户的生活垃圾处理费，其中居民住户的生活垃圾处理费为每户6元每月。5.照片一张。证明原告曾书面催告欠费业主缴纳物业费等费用。被告程学勇辩称，原告未通过合法程序竞标便入驻小区，其与业委会约定的物业管理费收费标准未经过业主大会通过，亦未召开业主大会并公布物业服务合同，系原告单方面强行要求业主缴纳；后原告上调物业管理费收费标准也未经过业主大会2／3以上业主同意，也未与被告本人签订合同；被告居住的小区楼盘配套设施几乎全被原告出租，但租金收入未交付业主或冲减物业管理费及补充维修基金；原告动用100万元维修基金用于水表改造，未向业主出具收费凭证或相关证据；原告未提供与其收取的物业管理费相当的物业服务，小区门卫形同虚设，业主安全无法保障，绿化面积和绿化覆盖率均不达标，楼道墙面和电梯内随处可见垃圾广告、污物等；原告还聘用不具备物业管理资格的社会闲杂人等，管理行为粗暴。综上原因，被告多次告知原告，愿意仍按每月0.9元／m2的收费标准缴纳物业管理费，但原告拒不回复，现被告不同意原告的诉讼请求。被告就其辩解意见向本院提交2014年3月6日拍摄的小区照片七张，证明小区内消防设施破烂、楼道污物横流、楼道墙壁张贴小广告、绿化面积及效果均未达标、电梯污秽不堪，原告服务质量存在严重问题。本院根据双方当事人举证、质证及陈述，以及对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明以下事实：程学勇居住于攀枝花市东区竹园巷8号台联锦绣时代小区＊幢＊单元＊楼＊号，其房屋建筑面积为130.45m2。2009年11月27日，金房物业公司（乙方）与业委会（甲方）签订了《物业服务委托合同》，双方约定：甲方委托乙方为台联锦绣时代小区提供物业管理服务，委托管理期限为五年，自2009年12月1日0：00起至2014年11月30日24：00止；委托管理事项包括：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等事项；金房物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费、代收水、商场电费及生活垃圾处置费；小区住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，合同期限内管理服务费标准的调整，按市场价调整；对未按时交纳物业管理费的业主，从逾期之日起每日按应缴费的千分之三交纳滞纳金；乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。合同中双方还就各自的权利义务、违约责任、具体服务事项等进行了明确约定。合同签订后，金房物业公司于2009年12月1日入驻台联锦绣时代小区，为该小区提供物业服务。2011年，金房物业公司向业委会申请上调物业管理费。业委会以书面征求意见的形式向业主征求意见，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意上调物业管理费每月0.3元／m2。2012年1月5日，金房物业公司与业委会订立《台联·锦绣时代物业服务补充合同》约定：续签服务期限为2011年12月1日0：00时起至2012年12月31日24：00时止，住宅房屋物业管理费由金房物业公司按建筑面积每月1.2元／m2收取。2012年11月30日金房物业公司与业委会订立《台联锦绣时代物业服务续签协议》约定：续签服务期限为2012年11月30日0：00时起至2014年11月29日24：00时止，住宅房屋物业管理费由金房物业公司按建筑面积每月1.2元／m2收取。2012年1月起至2014年2月，程学勇未向金房物业公司交纳物业管理费和垃圾清运费，尚欠金房物业公司26个月的物业管理费4070.04元和垃圾清运费156元。金房物业公司在2013年9月12日的《告全体业主书》中向业主催收拖欠的物业管理费，并要求欠费业主在2013年10月15日前缴纳。金房物业公司于2014年2月11日起诉来院，请求判如诉请。同时查明：攀枝花市物价局于2007年5月14日发文，规定东区居民住户垃圾清运费为6元／户／月。本院认为，业委会作为台联·锦绣时代小区业主大会的执行机构，其与原告签订的《物业服务委托合同》及《台联·锦绣时代物业服务补充合同》、《台联锦绣时代物业服务续签协议》，均系双方真实意思表示，其内容无悖于法律规定而合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，上述合同对原告和小区全体业主均具有约束力。《物业服务委托合同》签订后，原告按约为台联·锦绣时代小区提供了物业管理服务，被告作为小区物业使用人，实际享受了原告为其提供的物业服务，应当及时按合同约定向原告支付相应的物业管理费用，其未按约交纳相关费用的行为已构成违约。原告主张的2012年1月至2014年2月共计26个月的物业管理费4070.04元和垃圾清运费156元，合法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付以每月欠缴物业费为基数按年利率25%计算从2012年2月起至付清物业管理费止的滞纳金的诉讼请求，本院认为，双方约定的滞纳金其性质实际为违约金。由于双方并未在合同中明确约定物业管理费的缴纳时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，原告可以随时要求被告履行，但应当给被告必要的准备时间。本案查明原告曾于2013年9月12日向业主催收拖欠的物业管理费，并要求欠费业主在2013年10月15日前缴纳，故应从2013年10月16日起算违约金。对2013年10月16日之前的违约金主张，本院不予支持。对原告要求被告以每月欠缴物业费为基数按年利率25%计算违约金的主张，本院认为，双方在物业服务合同中约定按每日千分之三计付违约金，现原告自愿调低违约金支付标准，无悖于法律规定，本院予以支持。对被告的辩解意见，本院认为，业主大会会议可以采用书面征求意见的形式，上调物业管理费收费标准等重大事项应由业主共同决定。本案原告上调物业管理费收费标准经过了物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合相关规定。被告相应辩解理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告就其辩解意见向本院提供的照片系于2014年3月6日拍摄，并非在本案讼争期间，该证据不能证明原告在2012年1月至2014年2月期间有违反合同约定的行为，且该违约行为直接导致业主可以拒交物业管理费的相应后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，因被告负有举证证明反驳理由成立的责任，举证不能的不利后果依法应由被告自行承担，对其辩解意见，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第十一条、第十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、程学勇于本判决生效之日起三日内一次性向成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司支付2012年1月至2014年2月的物业管理费4070.4元、垃圾清运费156元，并以每月欠缴物业费为基数按年利率25%计付违约金从2013年10月16日起至付清物业管理费时止。二、驳回成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由程学勇承担（此款已由成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司垫交，程学勇在履行上述给付义务时连同此款一并支付给成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。代理审判员 白黎瑶二〇一四年四月二十五日书 记 员 孙 伟 微信公众号“”