（2013）杭江民初字第1567号
裁判日期: 2014-04-25
公开日期: 2014-05-06
案件名称
曹宇与许趁心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭江民初字第1567号原告曹宇。被告许趁心。委托代理人陈文明、万敏，浙江剑正律师事务所律师。原告曹宇为与被告许趁心房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月9日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员钱姣独任审判，于2014年2月19日、2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告曹宇、被告许趁心及其委托代理人陈文明、万敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹宇诉称，2012年11月2日，被告承租了原告委托杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）代理出租的位于杭州市江干区xx房屋（租期为2012年12月15日至2015年12月14日止），承租期间，被告违反了租赁合同的第七条第3、5、7项，将房屋分割成七间分租给多人，其中一间还增加了一间卫生间，而且，由于居住人数过多，租住期间还发生阳台漏水等状况，严重影响周围邻居的正常生活及休息，导致周边邻居不满，引发了小区居民联名上书杭州信访办、投诉12345市长公开热线，造成不良影响，现该房屋被列入xx小区二房东转租、群租清理名单中。原告多次与被告联系，要求其尽快搬离，遭到被告拒绝。后原告委托爱家公司于2013年7月17日向被告发出《解除合同函》，要求与被告解除合同，并于2013年7月31日前腾空并搬离该房屋，但被告拒不理会。现原告诉至法院，请求：一、判令原告与被告解除租赁合同，被告限期搬离案涉房屋；二、判令被告支付违约金7200元；三、本案诉讼费由被告承担。被告许趁心辩称，第一，原、被告无合同关系，被告系与爱家公司存在合同关系，合同签订后亦是由爱家公司收取租金，由爱家公司于2013年7月17日发出解除合同函，法院应当驳回起诉。第二，即使原、被告存在租赁关系，被告未违反合同第七条第3、5、7项规定，原告将房屋分割成多间并出租给多人居住符合合同第十一条约定，该条款系合同签订时由爱家公司的经办人赵威武书写，故应驳回原告的诉请。第三，现原告提出解除合同既无约定事由也无法定事由，请求法院驳回其诉讼请求。原告曹宇提交了以下证据：1、房屋租赁合同（白色联）1份，拟证明原、被告存在房屋租赁合同关系；2、授权书及房屋出租托管合同各1份，拟证明原告与爱家公司的委托关系；3、回迁安置选房确认单（复印件）1份，拟证明案涉房屋系原告所有；4、收款收据（复印件）1份，拟证明案涉房屋系原告所有；5、照片1组，拟证明被告已改变房屋结构、将原告的房屋进行分割；6、解除合同函及快递单各1份，拟证明爱家公司发出解除合同函并要求被告限期搬离；7、房屋所有权证1份，拟证明案涉房屋系原告所有。上述证据经庭审质证，对原告提交的证据1，被告对真实性无异议、对关联性有异议；本院认为，该证据的真实性可予确认。对原告提交的证据2，被告认为与其无关、真实性无法确认；本院认为，该证据系原件且与本案相关联，本院予以确认。对原告提交的证据3、4，被告无法确认其真实性，但认为原告系案涉房屋的所有权人；对原告提交的证据7，被告对真实性无异议；本院认为，上述证据相互印证，能证明案涉房屋系原告所有的事实，予以确认。对原告提交的证据5、6，被告对真实性无异议；本院认为，上述证据能证明原告欲证明的事实，予以确认。被告许趁心提交了以下证据：1、房屋租赁合同（黄色联）1份，拟证明被告与爱家公司签订房屋租赁合同，被告分割转租未违反合同约定；2、租金收款收据3份，拟证明案涉房屋由爱家公司收取租金，被告不存在拖延或拖欠租金的情形；3、解除合同函1份，拟证明被告与爱家公司存在合同关系，被告收到该函件后多次与爱家公司进行沟通；4、名片1份，拟证明名片上的赵威武代表爱家公司与被告签订合同，被告提交的证据1上第十一条手写部分系赵威武书写，被告通过赵威武将租金支付给爱家公司。上述证据经庭审质证，对被告提交的证据1，原告表示不知情；本院认为，该证据的真实性可予确认。对被告提交的证据2、3，原告无异议；本院认为，证据2能证明被告支付租金的情况，证据3能证明爱家公司曾向被告邮寄解除合同函的事实，予以确认。对被告提交的证据4，原告对真实性无异议；本院认为，该证据的真实性可予确认。综上，本案事实认定如下：原告与案外人王晖系杭州市江干区xx房屋的所有权人。2012年10月27日，原告授权爱家公司在《房屋出租托管合同》约定的范围内，全权代表原告处理与xx房屋租赁有关的事宜，包括但不限于与承租人洽商、联络、签约、收取租金、起诉、提供附加服务等，受托方在处理上述事宜时可以以自己的名义，但不得超出《房屋出租托管合同》的授权，受托方在不破坏墙体结构的状况下可进行简单装修和添置设施（家具、家电等），等等。2012年11月2日，原告作为甲方与爱家公司（乙方）签订《房屋出租托管合同》，双方就房屋出租托管事宜约定：该房屋坐落于杭州市江干区xx，为三室一厅，建筑面积111.78平方米；该房屋仅作为住宅使用，不得挪作他用；托管期自2012年12月10日起至2015年12月9日止；托管期租金为3000元／月，托管期总租金为101200元整，等等。2012年11月2日，被告与爱家公司签订《房屋租赁合同》，该合同载明：出租人为原告，代理方（甲方）为爱家公司，承租人为（乙方）被告，甲方将坐落于杭州市江干区xx房屋，为三室一厅，建筑面积约111.78平方米的房屋出租给乙方使用；该房屋租赁期自2012年12月15日起至2015年12月14日止，甲方应于2012年12月15日前将房屋交付乙方使用；该房屋仅作为住宅使用，居住人数1人，租金为3600元／月，租金采用先付后租、按半年支付，每期房租到我爱我家各门店交纳；甲方必须保证经该房屋所有权人授权，拥有对该房屋进行代理出租的权力；乙方发生以下行为之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方须支付甲方二个月租金作为违约金，（1）乙方在承租期内，未经甲方同意，单方面退租，（2）未按约向甲方支付租金的，（3）擅自改变承租房屋用途，居住人员发生变动，居住人数超出合同约定，（4）乙方在承租期内，逾期二个月未支付水电煤等相关费用，（5）未经甲方书面同意而将房屋转租或变相转租（即仍然以乙方名义交付房租，但是居住人不是乙方或乙方的直系亲属），（6）利用房屋进行扰乱社会治安或危及他人生命财产安全等违法违纪活动，（7）改变或破坏房屋内部结构及附属设施设备，并在甲方之规定期限内不予以维修及恢复；租赁期内乙方若需转租，应征得甲方书面同意；等等。另查明，原告向本院提交的《房屋租赁合同》第十一条其他约定为空白，被告向本院提交的《房屋租赁合同》第十一条其他约定处还载明：如资金紧张，可三个月一付，可分割转租（但是在租期内出现任何事情与我爱我家无关，由乙方承担责任）。被告陈述爱家公司工作人员在其《房屋租赁合同》第十一条处填写上述内容，因该内容不想让房东（原告）、总公司知道，故仅在黄色联的《房屋租赁合同》上填写，未在白色联的《房屋租赁合同》上填写。被告承租上述房屋后，将房屋分割为7个房间、2个卫生间并分别转租给七户租户。被告支付爱家公司第一期半年租金后，按季度支付爱家公司租金，爱家公司按月支付原告托管租金。2013年7月17日，爱家公司向被告邮寄《解除合同函》，载明：2012年11月2日你方承租了我司代理的位于杭州市江干区xx房屋《房屋租赁合同》，租期为（2012年12月15日至2015年12月14日）。签订合同后你方改变房屋结构，并将该房屋转租、分租他人，居住中还发生阳台漏水等状况，并因居住人数过多，影响周围邻居的正常生活及休息……鉴于你方的行为已违反《房屋租赁合同》第六条、第七条之约定，现特书面函告你方，自2013年8月1日起我司与你方解除编号为TC0010208的《房屋租赁合同》，请你方于7月31日前腾空并搬离该房屋。被告陈述其已收到上述函件。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时应当知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，原告委托的代理人爱家公司与被告签订的《房屋租赁合同》抬头明确写明出租人为原告，爱家公司为代理方，被告在订立上述合同时应当知道爱家公司与原告之间的代理关系，因此爱家公司与被告签订的《房屋租赁合同》能直接约束原、被告，原告可依据上述合同向被告主张相关的权利，被告辩称原、被告无合同关系理由不能成立。关于被告是否违约的问题。被告主张其将案涉房屋分割成多间并进行转租的行为未违反合同约定的依据系其向本院提交的《房屋租赁合同》第十一条内容，而该条款系被告与爱家公司工作人员私自订立，内容明显与《房屋租赁合同》中的其余条款不符，而且，在原告所持有的《房屋租赁合同》中并没有该项约定，故被告提交的《房屋租赁合同》第十一条内容不能约束原告。因此，根据本案《房屋租赁合同》关于承租人违约责任的约定，被告将案涉房屋分割成多间并进行转租的行为已构成违约，原告有权终止合同、收回房屋并向被告主张违约金。原告的代理人爱家公司据此向被告邮寄《解除合同函》要求解除房屋租赁合同，被告收到该函件后的三个月内未向人民法院或仲裁机构提出异议，故本案《房屋租赁合同》已于被告收到《解除合同函》之日解除，无需本院再行判决，本院对原告主张的判令原、被告解除租赁合同的诉讼请求不予支持。因原、被告的租赁关系解除，被告应自行处理转租事宜并将租赁房屋腾退给原告，故对原告要求被告腾退房屋一项诉讼请求，本院予以支持，腾退租赁房屋所需的合理期限由本院酌情确定。又因本案《房屋租赁合同》约定违约金为2个月租金7200元（3600＊2），故本院对原告主张的违约金的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告许趁心于本判决生效之日起三十日内将杭州市江干区xx房屋腾空交还给原告曹宇。二、被告许趁心支付原告曹宇违约金人民币7200元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告曹宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由被告许趁心负担。被告许趁心应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 钱姣二〇一四年四月二十五日书 记 员 王麟 微信公众号“”