（2014）青民三（民）初字第1202号
裁判日期: 2014-04-25
公开日期: 2014-10-19
案件名称
狮城怡安（上海）物业管理有限公司与李劲松物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
狮城怡安（上海）物业管理有限公司,李劲松
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第1202号原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人徐新，总经理。委托代理人潘文海，男，在狮城怡安（上海）物业管理有限公司工作。委托代理人戴啸翔，男，在狮城怡安（上海）物业管理有限公司工作。被告李劲松，男，1968年11月14日出生，汉族，住上海市青浦区。原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司诉被告李劲松物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后依法由代理审判员陈娟娟独任审判，并于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司的委托代理人潘文海到庭参加诉讼，被告李劲松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司诉称：原告按小区前期物业管理服务合同约定对被告居住的上海市海上湾华庭一期小区进行物业管理。按照物业管理合同约定，被告每月按地上建筑面积人民币4.50元／平方米，地下2.25元／平方米收取物业管理费，该房屋地上建筑面积221.77平方米，地下建筑面积93.77平方米。虽然《前期物业服务合同》约定的物业管理期限为2012年10月23日起，但实际上系争小区的前一个物业公司即上海上实物业管理有限公司于2012年9月15日前就撤离了，原告从2012年9月15日起事实上接管小区。因此被告从2012年9月15日至2013年12月以各种理由拒付物业管理费共计18，739.50元。原告多次反复催告，被告拒绝支付，故诉诸法院，请求判令被告支付物业管理费18，739.50元；判令被告承担本案诉讼费。被告李劲松未作答辩。经开庭审理查明，被告于2011年2月15日取得了上海市房地产预告登记，房屋地上建筑面积为221.77平方米，地下附属面积为93.77平方米。2012年9月17日，上海丰泽置业有限公司与原告签订了海上湾一期《前期物业服务托管协议》，协议约定：鉴于上海上实物业管理有限公司于2012年9月15日强行撤离海上湾华庭一期，上海丰泽置业有限公司将海上湾华庭一期前期物业服务委托原告进行管理，原告根据原有前期物业服务范围内容、服务标准、收费标准实施托管。2012年10月19日，原告与上海丰泽置业有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定，原告对海上湾华庭一期进行物业管理，四至范围为：东至规划水系，西至某路，南至某路，北至规划水系；物业管理服务事项包括：物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，公共区域的清洁卫生，公共秩序的维护等；原告按建筑面积每平方米收取物业服务费4.50元／月，物业服务费按季交纳，业主应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收逾期付款违约金；该合同自2012年10月23日起2年时间。原告按约对海上湾华庭一期进行了物业管理，履行了自己的义务。被告入住系争房屋后，自2012年9月15日至2013年12月底未交物业管理费。另查明，原告具有上海市物业管理企业一级资质。上海丰泽置业有限公司与被告签订的《上海市商品房预售合同》附件五对前期物业的收费标准约定为：独立式别墅地上层收费标准为按建筑面积4.80元／月／平方米，地下层收费标准为按建筑面积2.40元／月／平方米；联体式别墅地上层收费标准为按建筑面积4.50元／月／平方米，地下层收费标准为2.25元／月／平方米。庭审中，原告表示现主张的物业费金额是按照预售合同约定的收费标准计算的，且低于按照前期物业服务合同计算的金额。以上查明的事实，有以下证据证明：原告的陈述、原告提供的《前期物业服务合同》、物业管理企业资质证书、催款通知书、海上湾一期《前期物业服务托管协议》、上海市房地产登记簿及《上海市商品房预售合同》，并经庭审出证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。物业管理主要是指物业公司对该服务区内的房屋建筑共用部位、共同设备、公共设施、附属建筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，公共区域的保洁服务，维持服务区内的公共日常秩序等。本案中，上海丰泽置业有限公司与原告签订的《前期物业服务托管协议》是合同双方真实意思表示，上海丰泽置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》及与被告签订的《上海市商品房预售合同》亦是按照法律规定签订，均系合法有效。因被告系原告实行物业管理小区的业主，故《前期物业服务合同》对被告具有法律约束力。原告依据合同对被告所在小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付相应的物业管理费。按照《前期物业服务托管协议》约定，原告事实上于2012年9月15日开始对系争小区进行物业管理，因此对原告要求被告支付2012年9月15日至2013年12月31日的物业管理费的诉请本院予以支持。现原告要求被告按照商品房预售合同的收费标准支付物业服务费，于法不悖，本院支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李劲松应于本判决生效之日起十日内支付原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司物业管理费18，739.50元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费268.49元，减半收取134.20元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 陈娟娟二〇一四年四月二十五日书 记 员 胡 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”