（2013）南法民初字第09573号
裁判日期: 2014-04-25
公开日期: 2014-12-30
案件名称
重庆洋世达物业管理有限公司与申晋勇、谢小维物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆洋世达物业管理有限公司,申晋勇,谢小维
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第09573号原告重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪福红路56号，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，总经理。委托代理人谢江东，男，1986年7月17日出生，汉族，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市南岸区。委托代理人宋亚鸣，女，1958年4月8日出生，汉族，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市南岸区。被告申晋勇，男，1962年11月29日出生，无业，住重庆市南岸区。被告谢小维，女，1968年8月14日出生，重庆假日国际旅行社员工，住重庆市南岸区。委托代理人申晋勇，男，1962年11月29日出生，无业，住重庆市南岸区。系被告谢小维之夫。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称“洋世达公司”）诉被告申晋勇、谢小维物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员王贵枫依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洋世达公司的委托代理人谢江东、宋亚鸣，被告申晋勇及被告谢小维的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洋世达公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，被告自2001年7月6日入住阳光华庭小区以来一直接受原告提供的物业服务。2007年7月30日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照双方合同约定履行了己方义务。2010年8月11日阳光华庭小区业主委员会与原告续签了《物业服务合同》，约定由原告继续对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照双方合同约定履行了己方义务，但被告不按时缴纳物业费，于2010年9月1日至2013年8月31日累计拖欠原告物业费4255.20元、水电公摊费306元、违约金6956.97元，共计11518.17元。虽经原告多次催收，被告一直未予支付。故原告诉至法院，要求判令被告支付以上费用。原告提交以下证据：1.原告的资质证书、《重庆市国土房管局关于变更一级物业服务企业资质的函》，拟证明原告是具有壹级资质的物业服务企业，可以从事物业服务活动；2.《物业服务合同》，拟证明原告与阳光华庭小区业委会签订的物业服务合同的期限自2010年8月1日起至2013年7月31日止，合同的主要内容包含原告为阳光华庭小区提供物业服务、被告应交纳的物业服务费等费用的收取标准、违约金的计算方式等；3、（2012）渝五中法民终字第3503号民事判决书，拟证明原告与阳光华庭业委会签订的《物业服务合同》经一审、二审判决确认合法有效；4、《关于阳光华庭小区〈物业服务合同〉到期后相关事宜的通知》，拟证明物业服务合同到期后原告继续在阳光华庭小区提供物业服务；5、欠费清单一份，拟证明被告欠费的构成及金额；6、国内挂号信函收据二份、关于催收物业服务费的函、律师函、公证书，拟证明原告于2011年6月15日、2012年6月15日、2012年8月3日向被告催收过物业服务费、公摊费；被告申晋勇、谢小维辩称：一、2010年8月签订的《物业服务合同》因违法而无效，对原告基于该合同所提供的物业服务不予认可；二、原告长期侵占阳光华庭小区全体业主的公益收入；三、几年来，阳光华庭小区曾出现反动标语、卖淫嫖娼窝点、消防设施验收不合格、盗窃等问题，危害了小区业主的安全；四、阳光华庭（一、二期）业主至今水、电、气表未能单独立户，损害了业主的利益；五、业主缴纳物业费，原告不开具正规发票；六、原告将清洁服务外包给他人，卫生状况不断恶化，严重降低了小区保洁服务标准；七、原告采取欺骗等手段，擅自提高物业费的收费标准。八、对于拖欠的物业服务费和水电公摊费的事实和金额予以认可。九、原告所述的被告的入住时间属实。原告的行为严重违反了《物业管理条例》，严重损害了业主的合法利益。因此，被告要求驳回原告的诉讼请求。被告申晋勇、被告谢小维提交了五张照片，拟证明小区卫生状况不断恶化。经审理查明：原告洋世达公司系具有壹级资质的物业服务企业。被告申晋勇和被告谢小维系重庆市南岸区南坪街道福红路48号阳光华庭小区某房屋业主，该房屋建筑面积90.96平方米。被告于2001年7月6日入住该房。2004年4月24日，原阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。2007年2月13日阳光华庭小区第二届业主委员会成立。2010年8月11日，第二届业主委员会与原告签订了一份《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费。合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。被告从2010年9月开始未缴纳物业服务费、水电公摊费。2011年6月15日原告通过邮寄的方式向被告发函，催收物业服务费、水电公摊费；2012年6月15日原告通过邮寄的方式向被告发出律师函，催收物业服务费、水电公摊费；2012年8月3日原告在小区33个单元入户口粘贴《关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知》，并进行公证。另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为“阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。此后黄文庆等117人向重庆市高级人民法院申请再审未果，至今未果。现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费、水电公摊费，依据《物业服务合同》的约定，被告的物业服务费按电梯房收取，故起诉来院要求判令被告缴纳1、2010年9月1日至2013年8月31日止共计36个月的物业服务费4255.20元（90.96平方米×36个月×1.3元／M2）；2、36个月的水电公摊费306元（8.5元／月×36个月）；3、违约金6490.24元。庭审中，被告认可未缴纳物业服务费、水电公摊费。本院认为：原告与阳光华庭第二届业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。虽然黄文庆等117人已就生效判决申请再审，但被告至今没有提交相反的证据推翻生效判决，故本院对被告关于《物业服务合同》系无效合同的抗辩理由，依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此阳光华庭第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费4255.20元、公摊费306元，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告洋世达公司主张的违约金6490.24元，本院认为，根据被告申晋勇、谢小维举示的照片，原告洋世达公司服务的阳光华庭小区内存在水池中落叶、杂草无人清理，水池内有污泥等情况，说明原告洋世达公司的服务存在瑕疵，故对该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定判决如下：一、由被告申晋勇、被告谢小维支付重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费4255.20元、水电公摊费306元，共计4561.20元（此款于本判决生效之日起十日内付清）；二、驳回重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由原告重庆洋世达物业管理有限公司承担（已缴纳）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 王贵枫二〇一四年四月二十五日书 记 员 刘 春 微信公众号“”