（2014）成民终字第1983号

裁判日期: 2014-04-22

公开日期: 2014-09-24

案件名称

成都欧林办公家私有限公司与中国工商银行股份有限公司成都盐、中国工商银行股份有限公司四川省房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

成都欧林办公家私有限公司,中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部,中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2014）成民终字第1983号上诉人（原审原告）成都欧林办公家私有限公司。住所地：成都市锦江区红星路四段*号西藏建银大厦*层。法定代表人傅敏，总经理。委托代理人徐刚，四川蜀都律师事务所律师。委托代理人黄泓敏，四川蜀都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部。住所地：成都市锦江区藩库街*号。负责人王世杰，总经理。委托代理人李海，四川世正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行。住所地：四川省成都市锦江区红星路四段*号西藏建银大厦***楼。负责人张良，行长。委托代理人黎伟。上诉人成都欧林办公家私有限公司（以下简称欧林公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部（以下简称工行四川分行营业部）、中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行（以下简称工行盐市口支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2011）锦江民初字第2471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人欧林公司委托代理人黄泓敏，被上诉人工行四川分行营业部委托代理人李海、工行盐市口支行委托代理人黎伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2006年11月18日，建行西藏分行成都办事处向成都美多商务管理有限公司（以下简称“成都美多公司”）出具授权委托书，授权成都美多公司代其对成都市西藏建银大厦第一层至第三层进行管理。授权权限为：进行出租、出售等方式管理，收取租金、款项，签订各类合同，缴纳各种税款的一切事宜。2006年11月22日，成都美多公司与欧林公司签订《房屋租赁合同书》约定：一、成都美多公司提供面积为5400平方米的成都市红星路四段西藏建银大厦第1-3层的写字楼给欧林公司租用；二、租赁期限为15年6个月，租赁期限自2006年11月22日至2022年5月21日止；三、租赁期间，欧林公司可对写字楼进行转租，但转承租方不得对写字楼进行转租。2007年2月7日，欧林公司与工行四川分行营业部签订《中国工行银行四川省分行营业部房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）约定，一、欧林公司提供成都市红星路四段9号西藏建银大厦1、2楼使用面积为2199平方米的营业用房给工行四川分行营业部租用；二、租赁期限为2006年12月22日至2017年2月21日，共计10年2个月，租赁费用自2007年2月22日起计收；三、租金标准为第一年为2800000元，自第二年起，每年在上年租金基础上递增3%。租金按年结算，由工行四川分行营业部于每年的1月22日前将本年度租金交付给欧林公司。第一次租金（付至2007年12月31日，共计2401100元）在租赁合同签订后30日内支付。以后按年支付。最后一个租赁期（2017年1月1日至2月21日）支付租金520480元；四、工行四川分行营业部支付的房屋租金由欧林公司或其授权的合法代理人收取，并由欧林公司出具合法的委托授权书。欧林公司或其代理人收取租金后，应向工行四川分行营业部开具符合国家有关规定的收款凭证；五、经双方协商一致，可以解除租赁合同。工行四川分行营业部有下列情形之一的，欧林公司有权单方面解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达20万元的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、擅自将该房屋转租给第三人的。6、利用该房屋从事违法活动的。2009年2月5日，建行西藏分行驻成都办事处、欧林公司及工行四川分行共同向成都市锦江区地方税务局出具《情况说明》，确认经三方共同协商一致，西藏分行驻成都办事处出租给欧林公司的房产税由西藏分行驻成都办事处上缴。2010年8月2日，欧林公司与工行四川分行营业部签订《建银大厦物业综合管理服务协议》约定：一、工行四川分行营业部物业服务费、水电周转金等费用全面缴纳的情况下，欧林公司向工行四川分行营业部提供物业综合管理服务；二、协议有效期为2010年1月1日起至2010年12月31日止。工行四川分行营业部如需继续租赁本物业，应在2010年12月1日至2010年12月31日之间书面通知欧林公司，并签订下一年度物管协议；三、工行四川分行营业部应每年缴纳一次物业服务费，缴费时间为每年第一个月月底之前缴纳本年度全年的物业服务费，费用的起算时间为2010年1月1日；四、物业费服务金额为296640元每年。若工行四川分行营业部拖欠物业服务费，应从逾期之日起每天按每半年应缴物业服务费之百分之三的比例向欧林公司缴纳违约金；逾期二十日以上者，除缴付违约金外，欧林公司可采取法律手段追收工行四川分行营业部欠缴的物管费及滞纳金，且欧林公司有权采取但不限于停止供水供电等强制措施约束违约行为；五、若因工行四川分行营业部原因不能在本年度物管协议到期之前签订下一年度物管协议，由此引发的一切后果由工行四川分行营业部承担。欧林公司有权根据前述规定向工行四川分行营业部收取相关物管费及违约金。2008年1月3日，欧林公司向工行四川分行开具2008年度租金2884000元的税务机关代开统一发票。2008年1月23日，工行四川分行营业部通过工行成都春熙路步行街支行向欧林公司支付2008年度租金2872033元。2009年2月6日，欧林公司向工行四川分行开具2009年度租金2958194元的税务机关代开统一发票。2009年2月13日，工行四川分行营业部向欧林公司支付2009年度租金2958194元。2010年3月22日，欧林公司向工行四川分行开具2010年度租金3046940元的税务机关代开统一发票。2010年4月13日，工行四川分行营业部向成都欧林公司支付2010年度租金3046940元。2011年2月10日，欧林公司向工行四川分行开具2011年度租金3138348元的税务机关代开统一发票。2011年2月24日，工行四川分行营业部向成都欧林公司支付2011年度租金3138348元。2011年2月23日，四川省成都市蜀都公证处出具（2011）川成蜀证内民字第9663号《公证书》，为欧林公司向工行成都盐市口支行营业场所现场送达《解除合同通知函》的行为及过程进行了公正保全。《解除合同通知函》的内容为告知工行四川分行营业部，成都欧林公司与工行四川分行签订租赁合同后至2010年度，工行四川分行营业部多次违反合同约定，延迟支付相应租金及物业管理费等相关费用。时至2011年度租金给付义务之时，工行四川分行营业部仍迟迟不肯按照合同履行支付租金，且已经延迟时间达到双方约定的合同解除条件，即工行四川分行营业部有下列情形之一的，欧林公司有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或按照约定不支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达20万元的。现成都欧林公司通知工行四川分行营业部，双方签订的《租赁合同》因工行四川分行营业部违约已经符合解除条件，欧林公司正式通知该合同解除，终止履行；工行四川分行退还成都欧林公司发票；工行四川分行接到通知函后30日内将使用的房屋腾退欧林公司。2011年2月24日，四川省成都市蜀都公证处出具（2011）川成蜀证内民字第9665号公证书，为欧林公司向工行成都盐市口支行营业场所现场送达《解除合同后续事宜通知函》的行为及过程进行了公证保全。《解除合同后续事宜通知函》的内容为告知工行四川分行营业部和工行成都盐市口支行：欧林公司于2011年2月23日下午15：14分向工行四川分行营业部和工行成都盐市口支行送达了解除合同通知函，而工行四川分行营业部和工行成都盐市口支行于2011年2月23日下午18：04分向欧林公司支付租金，欧林公司认为双方签订的《租赁合同》已经解除，请工行四川分行营业部和工行成都盐市口支行划回租金。2011年3月11日，工行成都盐市口支行向欧林公司发出《关于继续履行房屋租赁合同的函》，称其一直本着诚信原则履行合同义务，按年支付租金，且双方多年来对现有租金支付方式已予以认可，欧林公司解除租赁合同的理由不成立，应继续履行租赁合同。同时，工行成都盐市口支行将继续履行合同义务。2011年7月28日，成都欧林公司提起本案诉讼。2011年8月22日，建行西藏分行、建行西藏分行驻成都办事处向欧林公司送达了《解除租赁合同通知书》，告知因欧林公司损坏写字楼、封闭消防通道以及租赁标的物所有权人发生变更，自该通知发出之日起解除2006年11月22日成都美多公司与欧林公司签订的《房屋租赁合同书》，并让欧林公司于收到通知后90天内返还租赁物。2011年10月31日，欧林公司向成都市中级人民法院起诉，请求确认建行西藏分行成都办事处发出的《解除租赁合同通知书》解除双方租赁合同行为无效，继续履行2006年11月22日双方签订的《房屋租赁合同》。成都市中级人民法院经审理后于2012年12月7日作出（2011）成民初字第1213号民事判决书，认定建行西藏分行成都市办事处解除合同的理由不能成立，并判决欧林公司与建行西藏分行成都市办事处继续履行2006年11月22日的《房屋租赁合同》，同时判令建行西藏分行成都市办事处负担该案的案件受理费198097.6元。2013年9月5日，建行西藏分行成都市办事处将该款支付给欧林公司。2012年12月7日，建行西藏分行成都办事处再次向欧林公司发送解除租赁合同的函件，欧林公司就双方的房屋租赁合同纠纷再次向成都市中级人民法院起诉。2013年3月13日，成都市中级人民法院向欧林公司发送《告知合议庭人员及诉讼权利、义务通知》告知已受理该案及承办人等相关事项。后欧林公司申请撤诉，成都市中级人民法院于2013年7月8日作出（2013）成民初字第540号民事裁定书，裁定准许欧林公司撤回起诉。2012年1月16日，工行盐市口支行向欧林公司支付2012年度租金3232498元。2013年1月11日，工行盐市口支行向欧林公司支付2013年度租金3329473元。欧林公司认为工行盐市口支行支付的款项系房屋占用费。原审判决认定上述事实所依据的证据有：欧林公司提交的建行西藏分行驻成都办事处出具的《授权委托书》、成都美多公司与欧林公司签订的《房屋租赁合同书》、欧林公司与工行四川分行营业部签订的《中国工商银行四川省分行营业部房屋租赁合同》、欧林公司与工行四川分行营业部签订的《建银大厦物业综合管理服务协议》、建行西藏分行驻成都办事处与欧林公司、工行成都盐市口支行共同向成都市锦江区地方税务局出具的《情况说明》、工行四川分行汇划资金补充凭证四份、工行四川分行网上银行电子回单一张、保全向工行成都盐市口支行送达《解除合同通知函》的（2011）川成蜀证内民字第9663号公证书和保全向工行成都盐市口支行送达《解除合同后续事宜通知函》的（2011）川成蜀证内民字第9665号公证书、（2011）成民初字第1213号民事判决书及建行西藏分行成都办事处支付诉讼费的中国建设银行进账单、（2013）成民初字第540号民事裁定书、《告知合议庭人员即诉讼权利、义务通知》，工行成都盐市口支行出具的《关于继续履行房屋租赁合同的函》，被告工行四川分行营业部和工行成都盐市口支行提交的欧林公司开具的税务机关代开统一发票四张、中国工行银行记账凭证（借方）4张、工行四川分行财务报销单4张、建行西藏分行和建行西藏分行驻成都办事处向欧林公司送达的《解除租赁合同通知书》、工行四川分行营业部支付2012年、2013年租金的支付申请单2张。原审判决认为，2007年2月8日，工行四川分行营业部与欧林公司签订的《租赁合同》，约定成都欧林公司提供成都市红星路四段9号西藏建银大厦1、2楼营业用房给工行四川分行营业部租赁。该租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反我国法律法规的禁止性规定，应属合法有效。欧林公司与工行四川分行营业部签订的《租赁合同》对租金的支付时间约定为：租金按年结算，由工行四川分行营业部于每年的1月22日前将本年度租金交付给成都欧林公司；欧林公司或其代理人收取租金后，应向工行四川分行营业部开具符合国家有关规定的收款凭证。但通过欧林公司出具的工行四川分行营业部用于支付租金的资金汇划补充凭证、工行四川分行营业部以及工行成都盐市口支行提交的欧林公司开具的税务机关代开统一发票、中国工行银行记账凭证、工行四川分行财务报销单，显示欧林公司与工行四川分行营业部自2007年签订租赁合同以来，均由欧林公司先开具税务机关代开统一发票（以下简称“发票”），工行四川分行营业部在收到发票后按照欧林公司核算的租金金额向其支付租金。自2009年度起，欧林公司开具发票的时间均滞后于《租赁合同》约定的交付租金。而工行四川分行营业部分别在欧林公司向其开具发票后的7至22天内支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：……（二）当事人双方经常使用的习惯做法”的规定，欧林公司租赁合同履行期间未向工行四川分行营业部和工行成都盐市口支行就租金的支付方式和时间提出异议，应当认为欧林公司认可由其先行开具发票，再由工行四川分行营业部在收到发票后的一定时间内支付租金的履行方式。欧林公司于2011年2月10日向工行四川分行营业部开具2011年度租金发票，工行四川分行营业部于14日后向欧林公司支付租金，其支付租金的时间与之前双方形成的交易习惯相吻合，不存在迟延的情形。因此，欧林公司认为工行四川分行营业部、工行成都盐市口支行迟延支付租金，没有事实依据，原审法院不予确认。欧林公司与工行四川分行营业部签订的《租赁合同》有关解除合同的约定，工行四川分行营业部不支付或者不按照约定支付租金达30日或欠缴各项费用达20万元的，欧林公司有权单方解除合同，收回该房屋。但欧林公司与工行四川分行营业部、工行成都盐市口支行在履行合同的过程中，形成了欧林公司先行开具发票，工行四川分行营业部在收到发票后一定时间内支付租金的交易习惯。欧林公司于2011年2月10日向工行四川分行营业部开具2011年度租金发票，工行四川分行营业部于14日后向欧林公司支付2011年度的租金，工行四川分行营业部支付租金的行为和时间并不违反双方在实际履行合同中形成的交易习惯。同时，欧林公司若认为工行四川分行存在迟延支付租金的情形，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，欧林公司应催告工行四川分行在合理期限内支付，工行四川分行逾期不支付的，成都欧林公司才能解除合同。欧林公司对双方在合同履行中形成的交易习惯不予认可，又未能举证证明其履行了催告义务。工行四川分行营业部按往年做法，在欧林公司开具发票后不久即付清当年租金，欧林公司亦已全额收取。现欧林公司再以工行四川分行营业部迟延支付租金为由要求解除租赁合同，有悖于诚信原则和不利于保护交易稳定安全。故如前所述，原审法院认为，不能认定工行四川分行营业部支付2011年度租金的行为已经达到约定或法定的合同解除条件。欧林公司认为，其于2011年2月23日及2月24日发出解除合同通知函和解除合同后续事宜通知函，工行四川分行营业部与工行成都盐市口支行虽然拒绝确认合同解除效力和腾退房屋，但未依法在三个月内向人民法院请求确认合同效力和继续履行合同，故双方合同的解除已经生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定。依据合同的相对性原则，欧林公司与工行四川分行营业部签订《租赁合同》，成都欧林公司主张解除合同，应向工行四川分行营业部发送通知。本案中，根据欧林公司提交的证据显示，欧林公司前往工行成都盐市口支行营业场所向其工作人员现场送达《解除合同通知函》和《解除合同后续事宜通知函》。但工行四川分行营业部与工行成都盐市口支行不属于同一主体，二者工商登记的机构地址以及工作人员并不相同，故欧林公司向工行成都盐市口支行送达《解除合同通知函》和《解除合同后续事宜通知函》的行为，不能视为其向工行四川分行营业部已经发送解除合同的通知。欧林公司未提交其他证据证明其向工行四川分行营业部发送以及何时发送有关解除房屋租赁合同的通知。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。起诉后，工行四川分行营业部依约支付2012年、2013年的租金，欧林公司亦予以收取。故对于欧林公司请求确认其与工行四川分行营业部签订的租赁合同已经解除，且发生法律效力，以及欧林公司请求判令工行四川分行营业部、工行成都盐市口支行向其腾退成都市锦江区红星路四段西藏建银大厦1、2楼房屋的诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条第一款、二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第七条（二）、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决驳回原告成都欧林办公家私有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告成都欧林办公家私有限公司负担。宣判后，原审原告欧林公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其在一审中的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人工行四川分行营业部、工行盐市口支行负担。其主要上诉理由是：原审判决认定双方就先开发票后付款形成所谓“交易习惯”系适用法律错误；欧林公司系行使约定解除权，不需要按照法定解除权的规定先行催告；欧林公司在诉讼期间收取的不是租金而是房屋占用费等。被上诉人工行四川分行营业部答辩称，双方已就租金支付事宜达成了事实上的谅解，从2008年至今一直遵循先开发票后付款的原则，欧林公司在明知工行四川分行营业部有继续履行合同意愿的情况下，在交付发票5日后就解除合同的行为有违诚实信用原则。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人工行盐市口支行同意工行四川分行营业部的答辩意见。双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，在二审中亦无新证据提交。本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人自《租赁合同》签订以来的实际履行情况来看，欧林公司并无证据证明其曾就工行四川分行营业部在收到欧林公司开具的发票后才支付租金的方式和时间提出过异议，双方实际上形成了欧林公司先开具发票、工行四川分行营业部后支付租金的交易习惯，故工行四川分行营业部在收到欧林公司开具的发票后支付2011年度租金的时间虽然与《租赁合同》约定的时间不符，且超过了合同约定的欧林公司有权解除合同的期限，但符合双方之间已经形成的交易习惯，工行四川分行营业部并无恶意迟延履行合同约定的给付租金义务的情形。由于双方在实际履行合同中已经形成了不同于合同约定内容的交易习惯，欧林公司再以原合同相关内容主张行使约定解除权的理由不能成立。欧林公司并无证据证明其将解除合同的通知送达至工行四川分行营业部的工商注册地址或实际营业地址，亦无证据证明工行四川分行营业部签收了解除合同的通知，故欧林公司主张工行四川分行营业部未在收到解除合同通知三个月内起诉、双方之间的《租赁合同》已解除的上诉理由不能成立。综上，欧林公司的上诉主张均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元由上诉人欧林公司负担。本案一审诉讼费负担方式不变。本判决为终审判决。审　判　长　黄　寅审　判　员　余　杨代理审判员　毛　星二〇一四年四月二十二日书　记　员　谈光丽关注公众号“”