（2014）双民一初字第00006号

裁判日期: 2014-04-22

公开日期: 2014-06-26

案件名称

原告魏绍一诉盘锦市龙海城乡建设开发公司、第三人李淑清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

盘锦市双台子区人民法院

所属地区

盘锦市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

魏绍一,盘锦市龙海城乡建设开发公司,李淑清

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国合同法》：第一百三十条

全文

盘锦市双台子区人民法院民事判决书（2014）双民一初字第00006号原告魏绍一，男，1967年9月19日出生，汉族，个体业主，现住盘锦市双台子区胜利街。委托代理人金鹏，盘锦诚义法律服务所法律工作者。被告盘锦市龙海城乡建设开发公司，住所地盘锦市双台子区胜利街。法定代表人张文生，该公司经理。委托代理人姜兴茂，男，1944年10月19日出生，汉族，无职业，现住盘锦市兴隆台区振兴街。第三人李淑清，女1967年1月9日出生，汉族，个体业主，现住盘锦市双台子区创新街。委托代理人谢应桥，辽宁锦城律师事务所律师。原告魏绍一诉被告盘锦龙海城乡建设开发公司及第三人李淑清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏绍一及委托代理人金鹏，被告盘锦龙海城乡建设开发公司委托代理人姜兴茂，第三人李淑清及委托代理人谢应桥到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告魏绍一诉称：2002年1月6日，原告购买被告建设的位于双台子区百货大楼南的住宅（A号楼2单元101室、102室），面积为146.59㎡，单价900元／㎡。原、被告签订房屋买卖协议书后，原告当时支付全部价款131，931.00元。被告将房屋交付原告使用，原告一直占有使用至今，原告使用期间第三人李淑清以该房屋归其己有为由，于2012年强行入住，双方因房屋产权归属问题多次发生争议未果，故原告诉至法院，要求依法确认该争议房屋所有权归原告魏绍一所有。第三人李淑清诉称：2002年1月8日我与被告签订了房屋买卖合同，面积为366㎡，单价1500元／㎡，共计549，000.00元，被告出具了编号为0020365号收款收据并于当日办理了入户手续，第三人实际占有该房屋且已将该房屋出租给他人使用，该租房协议系被告公司的法定代表人张文生亲笔书写，并且第三人已将该房屋办理了贷款抵押登记。2012年第三人发现该房屋被他人占有使用，遂双方发生争议，故请求法院依法驳回原告诉请，确认该房屋归第三人所有。被告盘锦龙海城乡建设开发公司辩称：对原告的诉请我方认可，我公司于2002年1月6日将该房屋以131，931.00元的价格出售给原告，双方已签订了房屋买卖协议，原告已支付了该房屋全部价款，我公司已向原告发放了入住通知，该房屋所有权应归原告所有。我公司经理张文生与第三人李淑清之间系朋友关系，当时虽与第三人之间签定了房屋买卖协议，但该协议的真实目的是为了给第三人李淑清办贷款所用，而非真实的房屋买卖关系，该房屋合同面积366㎡也未经产权部门测量过，合同价款与实际收款收据的数额也并不相符，相关收据及贷款手续也是由第三人伪造的，有公安机关的鉴定，现已做为刑事案件侦查。故我公司同意原告的诉请。原告在举证期限内向本院提供证据如下：证据一，原告与被告签订的房屋买卖协议、入住通知单、收款收据。证明原告方合法购买该房屋并交付全部价款一直占有使用至今；证据二，建设工程规划许可证、建设工程会审表、盘锦渤海商贸公司与被告签订的合作开发协议。证明被告公司建楼是合法的，原告购买手续完备；证据三，证人ＸＸ、毛艳琴证言，证明原告购买该房屋后一直占有使用；证据四，盘锦市公安局双台子区分局鉴定结论通知书，证明第三人提供购房发票上的公章与被告公司提供的公章不符；证据五，第三人李淑清起诉书一份，证明第三人于2012年10月13日才向原告主张权利并强行占有该房屋；证据六，商业用房抵押贷款合同及渤海五金改造建设平面示意图一份，证明第三人的房屋买卖合同里不包括争议房屋；证据七，产权证两份及该争议房屋的楼房建筑图纸，证明本案诉争房屋的走向是东西住宅与南北走向的商业网点是分体。被告对以上证据均无异议。第三人对原告提供的以上证据认为一号证据其买卖合同的时间并非2002年1月6日。对二号证据无异议，对三号证据认为证人未出庭不具有真实性，对四、五、六、七号证据有异议，认为与本案不具有关联性。本院认为，原告提供的一号证据，被告以全部认可且原告对其合同内容以全部履行完毕，第三人并未向本院提出相反证据证明原、被告之间有恶意串通并损害其利益的行为。二号、四号、六号、七号证据系相关行政部门出具的证实材料具有客观真实性，来源合法，与本案具有关联性。故对原告提供的1、2、4、5、6、7号证据本院予以认定。第三人李淑清在举证期限内向本院提供证据如下：证据一，房屋买卖协议、收款收据、鉴定结论、证明第三人以549，000.00元的价格购买366㎡一二层商业网点包括本案诉争房屋；证据二，入住通知单一份，证明第三人实际占有该房屋；证据三，租房协议一份，证明第三人实际占有、使用收益该房屋，没有其他人主张该房屋所有权；证据四，银行调查一份，证明该时间段房屋所有人是第三人，期间没有其他人占有该房屋；证据五，查档收据、抵押备案登记、公证书、抵押清单及银行抵押贷款合同担保代扣工资协议书，证明争议房屋已在产权处备案登记在第三人名下，第三人拥有合法物权，第三人从购买该房屋后一直享有该房屋收益；证据六，录音证明两份，证明第三人与五金公司的买卖是真实的。原、被告对第三人提出的以上证据均提出异议。本院认为，第三人提供的一号证据其合同内容与收款收据的内容不符，其客观真实性不足。而证据四中银行调查报告内容中叙述第二项抵押物情况表述为“房款已分期交完16457，000.00”明显与事实不符，说明银行出具的调查报告不具有真实性，综合第三人提供的其他二号、三号、五号证据其内容均系第三人办理银行贷款需要所用，均不能证明第三人对其争议房屋享有权利。另外证据六系录音资料，根据我国法律规定，当事人在不知情的情况下采取的录音资料不能做为证据使用。综上，本院认为第三人提供的以上证据均不具有客观真实性及关联性，故对第三人提供的证据，不予采信。被告在举证期间内未向本院提出证据。本院在审理期间依职权调取如下证据：证据一、盘锦市双台子区五金公司及盘锦渤海商贸公司的法定代表人ＸＸ及毛艳琴证实，证明该争议房屋一直由原告魏绍一占有，用于仓库存货使用。证据二、现场勘察照片，证明本案争议房屋内有货物存放，经庭审调查，双方均认为该货物系原告所有。原、被告及第三人对本院提供的以上证据均未提出异议。经审理查明，盘锦市双台子区五金公司及盘锦渤海商贸公司系全民所有制公司，于1998年10月25日以险房改造综合楼名义申请建设工程规划许可证（编号1998046，建设位置双台子区渤海路西）。1998年12月12日及1999年6月，两家公司分别与被告盘锦龙海城乡建设开发公司签订了合作开发协议，由被告对该险房改造项目进行开发建设并对外售楼。该楼建成后，被告盘锦龙海城乡建设开发公司以双台子区渤海五金基建办公室的名义对外售楼，并于2002年1月6日与原告魏绍一签订了购销商品房协议书，协议约定：“被告将双台子区百货大楼南A号楼2单元101、102室，建筑面积146.59平方米，销售单价900元／平方米，以总价款131，931.00元的价格出售给原告魏绍一”，被告出具了收据后并于当日向原告发放了入户通知单，原告将该房屋作为库房使用存放货物使用至今。2002年1月8日，被告又与第三人李淑清签订了销售商品房协议书，协议约定：“被告将双台子区渤海商贸公司正面一二层网点建筑面积366平方米，销售单价4500元／平方米，以总价款1647，000.00元的价格转让给第三人李淑清”，李淑清交付房款549，000.00元后被告于当日向第三人发放了进户通知单。第三人李淑清于2002年8月20日将该房屋抵押贷款。另查，第三人李淑清与被告之间签订的销售商品房协议中所约定的房屋面积366平方米，部分面积与原告魏绍一所购房屋重合。2012年10月原告与第三人之间，因房屋所有权问题发生争议，故原告诉至法院，要求依法确认争议房屋归原告所有，第三人李淑清请求法院驳回原告诉请，依法确认争议房屋归第三人所有。本案经本院审判委员会讨论认为，本案的争议焦点系原告与第三人之间谁对该争议房屋享有所有权，其房屋买卖合同效力应如何认定及本案原告或第三人谁对该房屋享有实际上的合法占有控制权利。根据我国《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力。本案中原告魏绍一及第三人李淑清均未对该争议房屋在产权部门办理产权登记公示，应视为该房屋的物权效力未发生转移。第三人李淑清虽主张对其争议房屋已办理了银行抵押登记，应视为对其房屋享有物权。本院认为，本案系确认之诉，其房屋争议的物权属性应为所有权自物权，而非抵押权他物权。第三人李淑清所提供的对争议房屋在银行的抵押登记，只能证明银行对其争议房屋享有抵押权，而不能证明第三人李淑清对该抵押物享有所有权。该抵押登记并非我国《物权法》所规定的所有权登记。故第三人李淑清主张对其争议房屋享有所有权的主张，本院不予支持。被告盘锦龙海城乡建设开发公司将争议房屋先后以两个买卖合同出卖给原告及第三人，属一房二卖。本案中原告及第三人均没有办理房屋产权登记，物权未发生转移，故本案应遵循双方真实意思表示、交易习惯及实际占有等观客事实，来确认合同的优先性及房屋归属问题。根据原告及第三人向本院提供的销售商品房协议中可以看出，原告与被告之间签定的房屋买卖合同，原告以履行了合同项下的全部义务，即支付了全部购房款，且庭审中被告亦同意将该争议房屋出卖给原告方，说明原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。第三人李淑清虽主张原、被告之间系恶意串通，但未能向本院提供证据来支持自已的抗辩主张。而第三人提供的房屋买卖合同中所约定的房屋价款与第三人实际支付的（即收款收据上的）房屋价款并不相符，说明第三人未能将合同义务履行完毕，且被告抗辩称其与第三人之间签定的房屋买卖合同实为帮助第三人办理银行贷款所用，而非真实的买卖关系，庭审中第三人亦承认该合同的总价款是为办理银行贷款而与被告之间做了改动。另外，根据原告提供的四号证据“盘锦市公安局双台子分局鉴定结论通知书”证明第三人提供的购房发票上的公章与被告公司提供的公章不符的结论，说明第三人与被告之间签定合同的意思表示并不真实，其房屋买卖合同的真实性不足。另外从合同的签定时间效力上看，第三人与被告之间所签定的合同晚于原告与被告之间签定的合同。综上，本院认为原告魏绍一与被告之间的房屋买卖合同效力优于第三人李淑清与被告之间的合同效力。被告将该争议房屋出卖给原告后，并向原告发放了进户通知书。经庭审质证，盘锦市双台子区五金公司及盘锦渤海商贸公司的法定代表人ＸＸ及毛艳琴证实，原告魏绍一对其争议房屋一直处于实际占有的控制状态。另外，根据原告提供的第五号证据“第三人起诉状一份”，从该证据的内容表述中可以看出，第三人于2012年10月13日才发现有他人物品存放在争议房屋内并报警。说明第三人李淑清对该争议房屋未处于实际上的控制状态。第三人李淑清虽主张称其对该争议房屋早期曾使用并对外出租，并向本院提供了银行出具的调查报告及租赁协议，但银行出具的调查报告内容中的第二项抵押物情况表述为“房款已分期交完1647，000.00元”，其内容表述与事实不符，且租赁协议中的承租人亦未出庭，其证据效力不具有客观真实性，故本院对第三人主张一直实际占有争议房屋的事实，不予采信。综上本院认为，原告与被告之间签定的房屋销售合同系双方真实意思表示，且以实际占有该房屋，故对原告的诉讼主张，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”具此，本案中第三人李淑清因合同目的不能实现的，可另案向被告盘锦龙海城乡建设开发公司主张违约责任。综上依照《中华人民共和国合同法》第130条之规定，判决如下：原告魏绍一与被告盘锦龙海城乡建设开发公司（合同名称为：双台子区渤海五金基建办公室）之间签定的购销商品房协议书合法有效，合同中约定的位于双台子区百货大楼南渤海商贸公司A号楼二单元101、102室，合同面积146.59平方米房屋归原告魏绍一所有。被告应协助办理房屋权产登记手续。案件受理费2，900.00元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审　判　长　　王　飞人民陪审员　　刘荣胜人民陪审员　　冯艳超二〇一四年四月二十二日书　记　员　　王晓明搜索“”