（2014）新孟民初字第0135号
裁判日期: 2014-04-22
公开日期: 2014-09-10
案件名称
张庆与陈建国、蒋玮萍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市新北区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张庆,陈建国,蒋玮萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2014）新孟民初字第0135号原告：张庆，男，1974年12月7日生，汉族，常州市人。委托代理人：梁斌，北京大成（常州）律师事务所律师。被告：陈建国，男，1971年8月13日生，汉族，常州市人。被告：蒋玮萍，女，1971年8月10日生，汉族，常州市人。原告张庆诉被告陈建国、蒋玮萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月20日立案受理，依法由代理审判员陈哲勇适用简易程序，分别于2014年3月25日、4月22日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告张庆及其委托代理人梁斌、被告陈建国和蒋玮萍均到庭参加诉讼；第二次庭审，原告张庆、被告陈建国到庭参加诉讼，被告蒋玮萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆诉称：两被告系夫妻关系。2013年4月18日，我与被告陈建国签订转让协议一份，约定以386000元的价格将新北区春江宏博汽车护理中心的资产转让给对方。2013年4月26日，我与被告及出租人签订房屋转租合同一份，约定我的房屋租赁费已经交到2014年2月27日，由被告退还2013年4月24日至2014年2月27日的租赁费55000元给我。嗣后，被告仅支付了340000元，扣除2013年4、5月份的银行代扣洗车费10000元，余款36000元及房屋租赁费55000元至今未付，经多次催要未果，故向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告支付原告转让款36000元及房租55000元；二、诉讼费由被告承担。被告陈建国答辩称：我与被告蒋玮萍系夫妻关系。我方已经支付了340000元转让费。原告诉请的转让费与房租应该是包含关系，而不是并列关系，因此，房租不应另行计算。此外，2013年4、5月份的代扣洗车费扣除10000元也与实际不符，扣除金额太少。被告蒋玮萍答辩称：我与被告陈建国系夫妻关系。当时口头约定的转让费是380000元，而不是转让协议中的386000元，同时该转让费已经包括房租55000元，因此，房租不应另外计算。此外，其中一间烤漆房的租金18000元也是我方支付的，要求一并处理。经审理查明：2012年2月28日，原告张庆与常州汇春铜业有限公司签订房屋租赁合同一份，约定将常州汇春铜业有限公司所有的坐落于春江镇沿江东路82号的办公楼第一层南共计6间门面租赁给原告张庆；租赁期限从2012年2月28日至2015年2月27日；租金为11000元／年／间，共计66000元／年；租金的支付期限与方式：承租人在2012年2月28日前用现金付清当年租金后进厂使用，第二年承租人在2013年2月28日前用现金付清当年租金，第三年承租人在2014年2月28日前用现金付清当年租金；租赁房屋的用途：汽车装饰及洗车。合同签订后，原告张庆支付了第一年的房租，成立并经营新北区春江宏博汽车护理中心（个体工商户性质），后于2013年3月1日付清了第二年（2013年2月28日至2014年2月27日）的房租66000元。2013年4月18日，原告张庆与被告陈建国签订转让协议一份，约定将上述汽车护理中心的资产转让给被告陈建国，转让费为386000元，包括机器设备、人力资源、店内财产、办公用品、电脑客户信息、经营软件、进货渠道、进货名片、空调、宿舍、床位、油漆设备等所有设施。2013年4月26日，常州汇春铜业有限公司、原告张庆、被告蒋玮萍签订房屋转租合同一份，约定出租人常州汇春铜业有限公司与原告张庆签订的房屋租赁合同于2013年4月26日终止；原承租人（原告张庆）房屋租赁费已交到2014年2月27日，2013年4月26日至2014年2月27日的房租由现承租人（被告蒋玮萍）退还给原承租人，与出租人无关；出租人与现承租人于2013年4月26日重新签订房屋租赁合同，租金由出租人直接收取。承租后，被告重新申领了营业执照经营汽车护理业务。上述转让协议及转租合同签订后，被告陈建国、蒋玮萍仅支付了340000元，余款46000元及2013年4月26日至2014年2月27日的房租55000元未予支付，经多次催要未果，原告遂起诉来院，要求处理。另查明：被告陈建国与被告蒋玮萍系夫妻关系；原告张庆在诉状中自愿将2013年4、5月份的银行代扣洗车费10000元在转让费中予以扣除（因为银行卡没有及时变更，被告承租后4、5月份的部分刷卡洗车业务是被告承接的，但银行返款时仍返到原告的银行卡里）。以上事实，有原告提供的查档证明、房屋租赁合同、中国农业银行借记卡账户明细对账单、转让协议、转租合同、本院调取的户籍证明等证据及原、被告在庭审中的陈述与自认予以证实。本院认为：门面转让费是指承租人（或者业主）将承租（或自己所有）的门面房转租（或出租）给他人、在租金之外收取一定数额的费用，该转让费是对优先续租权的一种购买，是市场经济中一种正常的经济现象。根据合同法司法解释（二）第七条的规定，转让费可以视为店面租赁领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守，只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，如系双方真实意思表示，一般应认定合同有效。本案中，转让协议及转租合同，经审查，不违反法律、法规的强制性规定，系当事人真实意思的表示，应属合法、有效。合同签订后，各方当事人均应遵守诚实信用原则，全面、及时地履行合同确定义务。在合同履行过程中，被告陈建国、蒋玮萍未能及时付清转让费及房租，因此，原告张庆要求支付转让费36000元（已扣除代扣洗车费10000元）及房租55000元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于转让费中是否包含房租的问题，原告张庆认为二者是并列关系，两被告认为系包含关系，因双方先后分别签订了转让协议及转租合同，转让协议中并未提及转让费中包含房租的问题，且两被告均未提供相应证据证实二者是包含关系，故本院对该抗辩意见不予采纳，认定转让费中不包含房租。关于转让费的总金额问题，被告蒋玮萍辩称双方口头约定为380000元，因未提供相应证据予以证实，故本院不予采纳。关于代付烤漆房租金的问题，因与本案不属于同一债务，故本院不作审查。关于代扣洗车费的数额问题，被告陈建国认为扣除10000元与实际不符，扣除金额太少，但没有提供相应的证据支撑其抗辩意见，故本院以原告自认的10000元为准。又因被告陈建国与被告蒋玮萍系夫妻关系，故两被告应对上述债务承担共同偿还责任。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。被告蒋玮萍在第二次庭审时经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对原告所举证据质证权利和对本案实体抗辩权的放弃，依法可以缺席审理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陈建国、蒋玮萍于本判决生效之日起十日内共同支付原告张庆转让费36000元及房租55000元，合计91000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1038元，由被告陈建国、蒋玮萍共同负担。（该款原告已预交，原告同意由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户头：江苏省常州市中级人民法院；开户银行：江苏银行常州分行营业部；账号：80402016138963）代理审判员 陈哲勇二〇一四年四月二十二日书 记 员 倪 超 搜索“”