（2013）杨民四（民）初字第2614号

裁判日期: 2014-04-22

公开日期: 2014-05-25

案件名称

上海万达商业广场置业有限公司与北京布鲁德商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海万达商业广场置业有限公司,北京布鲁德商贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条

全文

上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）杨民四（民）初字第2614号原告（反诉被告）上海万达商业广场置业有限公司。法定代表人丁本锡。委托代理人王钧，上海钧正律师事务所律师。委托代理人顾慧敏，上海钧正律师事务所律师。被告（反诉原告）北京布鲁德商贸有限公司。法定代表人赵阳。委托代理人邱晓岚，上海金茂凯德律师事务所律师。原告上海万达商业广场置业有限公司诉被告北京布鲁德商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日受理后，被告北京布鲁德商贸有限公司于2013年9月23日提起反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海万达商业广场置业有限公司之委托代理人王钧、顾慧敏，被告（反诉原告）北京布鲁德商贸有限公司之委托代理人邱晓岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海万达商业广场置业有限公司诉称，原告系上海市x路XXX号万达广场购物中心室内步行街地下一层x号商铺（以下简称系争商铺）的产权人。2012年年底，原告将系争商铺出租给被告使用，双方并签订《上海市房屋租赁合同》及《租赁合同补充条款》。嗣后，被告以系争商铺地址注册办理分公司的营业执照。2013年1月4日，原告向被告交付商铺，被告遂进场装修。2013年5月3日，案外人上海市杨浦区公安消防支队（以下简称杨浦消防支队）以商铺缺少安全出口为由，作出不同意被告投入使用、经营的决定书。原告得知后，立即协调隔壁商户，希望在隔壁商铺内为系争商铺另行开辟一个消防安全出口，以帮助被告通过消防验收，隔壁商铺表示同意考虑。2013年5月20日，原、被告就另辟消防通道一事组织正式会谈，但被告不正面回应原告的建议，却要求原告免除装修期间的租金及物业管理费用，原告拒绝。2013年5月22日，原告收到被告发出的《解除合同通知书》，被告单方了解除租赁合同，并于此前2013年5月16日、5月21日自行撤出商铺内所有货物。2013年5月30日，原告向被告发函，告知虽不认可被告解约理由但同意解除合同，被告应于6日内将店铺恢复原状归还原告，至于违约责任稍后处理。但被告提出原告应赔偿其装修损失后再返还商铺，拒绝恢复原状，双方协商未果。为减少损失，2013年6月29日，原告自行收回商铺、恢复原状，并于2013年7月底8月初另行出租他人。因被告直至2013年10月17日才注销其营业执照，故系争房屋的交付应以该日为准。被告至今未付分文租金，已构成根本违约，办理消防验收手续系被告之义务，不应影响原告收取租金。故诉请判令：1、确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《租赁合同补充条款》于2013年5月22日解除；2、被告支付2013年1月4日至2013年4月30日期间的租金人民币308，693.25元（以下所涉币种均为人民币）以及逾期支付该租金的违约金，按每日千分之一标准计算，从2013年4月27日计算至实际支付之日止；3、被告支付2013年5月1日至2013年5月22日期间的租金57，202.44元以及逾期支付该租金的违约金，按每日千分之一标准计算，从2013年5月6日起计算至实际支付之日止；4、被告支付房屋占用费，按每日5，200.22元标准计算，自2013年6月7日算至2013年10月17日止。被告北京布鲁德商贸有限公司辩称并反诉诉称，房屋交付后，被告立即向原告递交了装修图纸，经原告审核批准后，被告进行了施工装修，共投入设计、装修费用569，990元。装修完毕后，被告申请消防验收但未通过，理由是根据消防规范要求，面积超过50平米的房屋必须开设至少两扇逃生门。因此系因原告交付的房屋不符合消防要求，致被告租赁目的无法实现，被告无奈只得解除合同，故解除合同的责任在于原告，被告不同意支付租金、占用费及违约金，且违约金过高，要求调整。被告投入巨额装修费用，并缴纳了保证金，应由原告赔偿。现反诉要求判令：1、原告赔偿被告投入的商铺设计费、装修费损失共计569，990元（包括装修投入458，177元、形象柜27，000元、空调改造费25，000元、排烟改造费9，000元、消防安装费28，840元、围板制作安装6，800元、施工证押金保证金5，400元、机票住宿费9，773元）；2、原告退还被告已支付的保证金158，173.40元。原告上海万达商业广场置业有限公司针对反诉辩称，被告在全国有50多家专卖店，统一设计统一装修，被告同时在上海其他商场开设分店，被告陆续提供的收据、发票存在作假嫌疑，大部分收据和发票是案外人x（北京）国际贸易有限公司支付给案外人x商业展示设计制作有限公司，不能证明系被告支付，也不能证明系用于系争商铺的装修、设计费用。而且即使根据被告提供的图纸测算，被告装修投入仅为170，000元左右，并没有45万余元。此外，合同约定办理消防验收系被告自行办理，与原告无关，且消防验收未通过时，原告积极协调解决方案，系被告不置可否，原告另行出租后承租人顺利办出了消防验收手续，说明原告提供的房屋没有问题。而被告委托的消防施工单位上海八达消防工程有限公司（以下简称八达公司）在2013年1月就向被告指出消防验收风险，故被告对消防风险系明知。综上，原告并无违约行为，相反系被告违约，故保证金应予以没收，不同意被告的反诉请求。经审理查明，原告系上海市x路XXX号地下1层店铺产权人。2012年底，原、被告就租赁系争商铺事宜进行协商，且对相关条款内容达成一致。2013年1月4日，原告向被告交付系争商铺。2013年1月14日，原告在发给被告的《上海万达广场装修图纸审核意见书》中注明，对被告报送的装修申请设计进行批复，要求被告上报上海市有关消防部门审批，并明确以上海市有关消防部门的最终批复为准。2013年1月21日，被告与案外人x公司签订《消防安装工程承包合同》，被告委托该公司对系争商铺进行消防系统改造工程，合同总价为28，840元。被告随后对系争商铺进行装修，并于2013年4月30日左右装修完毕。2013年4月19日，原告（甲方）与被告（乙方）就系争商铺签订正式合同，即《上海市房屋租赁合同》和《上海五角场万达广场租赁合同补充条款》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为商业使用，租赁期限自2013年1月4日至2015年1月3日；第一年月租金为79，086.70元，第二年月租金为85，413.64元；首期租金为计租日起至第三月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期第一个月的5日前（若5日遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日），向甲方一次性足额支付本期租金。本合同项下首期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2013年1月4日至2013年4月30日，应交租金为308，693.25元；本合同项下的进场日为2013年1月4日，乙方应当于进场日前付清全部应付费用，办理房屋交接手续；乙方必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续，乙方装修竣工时，必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，该房屋不得开业经营（但不影响计租日的起算）；乙方延迟交纳租金等费用，每延迟一日，乙方应向甲方支付欠付金额的1‰的延迟履行违约金；本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还保证金；如乙方未能将该房屋按约定条件交还甲方，则自交还日次日起，乙方应按照合同终止时该房屋租金标准的200﹪向甲方支付占用费等内容。2013年5月3日，上海市杨浦区公安消防支队向被告出具《不同意投入使用、营业决定书》，内容为：……我支队于2013年4月28日派员进行了消防安全检查，经检查，你单位存在消防安全问题，即缺少安全出口，不符合《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查规定》，决定不同意投入使用、营业……。2013年5月6日，被告发给原告《关于开通消防通道安全出口事宜的情况说明》，内容为：关于贵司于今年5月初提出希望在屈臣氏内消防栓处旁开设一个900mm消防安全出口与被告商铺共同使用、协助被告通过消防安全验收一事，被告表示同意有条件配合贵司工作开通消防安全出口，由两个店铺共用。具体条件为：被告不承担因此产生的任何费用，包括施工及装饰等；因开设此消防门导致被告相应专柜撤离的损失以及专柜制作的费用需要贵司承担；施工过程中，安保费用需要贵司承担。因双方就费用分摊未能达成一致意见，致协商未果。2013年5月20日，被告向原告发出《解除合同通知书》，称：根据贵司审核批准的图纸，我司对系争商铺进行施工装修，但是杨浦消防支队告知，贵司交付的租赁场所不符合消防规范要求，在未通过消防验收前该商铺不得对外营业。由于贵司交付不符合合同约定的房屋，导致我司租赁商铺的预期目的不能实现。现正式通知贵司终止该商铺的全部租赁合同及其附件，并赔偿我司相关损失。原告于2013年5月22日收到该函件。2013年5月29日，原告回函称：暂不论你司解约理由是否成立，鉴于你司现已无承租意愿，出于尽快招商止损的考虑，请你司于收函之日起6日内恢复原状，并向我司归还系争商铺。2013年5月31日，被告回复原告，称，本次解约系因你司原因而导致，关于你司提出要求我司将系争商铺恢复原状并且归还的要求，我司认为这必然导致我司对该商铺已经发生装修费用的实际损失，并且可能进一步扩大该损失，若你司同意对上述损失予以赔偿，我司可以考虑同意你司的要求。嗣后，双方就房屋返还、赔偿损失等未能达成一致意见，原告遂自行于2013年6月17日对系争商铺加锁，并于2013年6月29日进入系争商铺、拆除被告原有装修。2013年7、8月左右，原告将系争商铺出租给案外人上海x商业有限公司，后该公司消防验收通过。另查明，2013年4月26日，被告在系争商铺内注册分公司，2013年10月17日该分公司被注销。被告向原告支付保证金共计158，173.40元，被告未支付过租金给原告。以上事实，由原、被告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》和《上海五角场万达广场租赁合同补充条款》、《不同意投入使用、营业决定书》、函件以及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争商铺签订的《上海市房屋租赁合同》和《上海五角场万达广场租赁合同补充条款》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按约履行，但当事人协商一致，可以解除合同。事实上，被告提出解除合同的通知于2013年5月22日到达原告，后原告同意解除，故首先应予确认该日即为合同解除之日。被告虽主张合同解除，但未交还房屋。根据庭审查明的事实，原告于2013年1月4日向被告交付了房屋，合同解除后，因被告拒绝交还房屋，原告于同年6月17日自行将房屋上锁。故该期间应系被告占用系争房屋的期间，被告应按约支付占用期间的对价。原告自愿免除被告2013年5月23日至2013年6月6日期间的使用费，系其真实意思表示，本院予以尊重。被告辩称其在2013年5月即对房屋失去控制，但从被告2013年5月31日的回函内容可以确认，在此日期前被告因原告未能同意补偿其损失，仍拒绝向原告交付房屋，故被告该辩称意见本院不予采信。原告称应以被告分公司注销日期即2013年10月17日作为房屋返还之日，该主张没有法律依据，且事实上原告于2013年7、8月就将房屋另租他人，故本院不采信原告上述意见。合同签订、房屋交付后却未能继续履行，现原、被告就解约原因与责任承担意见相左。对此，本院认为，首先，合同明确被告装修竣工时须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，该房屋不得开业经营，但不影响计租日的起算。故承租房屋装修之后的消防验收责任主体及风险主体均系被告；其次，被告在签约、装修之前即与消防工程公司签订消防合同，故对系争商铺存在的消防风险应系明知。在消防验收未予通过时，原告提出了相应解决方案，该方案具备可操作性，但被告未予配合，相反提出解除合同，故由此产生的后果应由被告承担；最后，原告将房屋另租他人，并顺利办出消防验收手续，说明经过整改是可以办出消防验收手续的，原告提供的房屋没有根本性缺陷，租赁目的不受影响。故被告相关辩称，本院不予采信，合同未能继续履行的主要责任在于被告。考虑到消防门事宜虽可事后补救，但原告作为地下一层商铺产权人，对于分割出租商铺可能产生的消防验收问题应有预见，但原告对此却有疏漏，原告对于合同不能继续履行，亦有一定责任。故被告延期付款的违约金由本院予以调整，且原告应将收取的保证金返还给被告。同时，在未就租赁事宜协商解决前原告就自行拆除被告装修，且未能进行合法的证据保全，确有不妥，故被告装修损失由本院予以酌定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海万达商业广场置业有限公司与被告（反诉原告）北京布鲁德商贸有限公司就上海市杨x路XXX号万达广场购物中心室内步行街地下一层x号商铺签订的《上海市房屋租赁合同》及《上海五角场万达广场租赁合同补充条款》于2013年5月22日解除；二、被告（反诉原告）北京布鲁德商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万达商业广场置业有限公司2013年1月4日至2013年4月30日期间的租金人民币308，693.25元以及该款项逾期付款违约金（自2013年4月27起算至实际支付之日止，按照日万分之五标准计算）；三、被告（反诉原告）北京布鲁德商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万达商业广场置业有限公司2013年5月1日至2013年5月22日期间的租金人民币57，202.44元以及该款项逾期付款违约金（自2013年5月6日起算至实际支付之日止，按照日万分之五标准计算）；四、被告（反诉原告）北京布鲁德商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万达商业广场置业有限公司2013年6月7日至2013年6月17日期间的房屋占用费人民币28，601.21元；五、原告（反诉被告）上海万达商业广场置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京布鲁德商贸有限公司装修损失人民币150，000元；六、原告（反诉被告）上海万达商业广场置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）北京布鲁德商贸有限公司保证金人民币158，173.40元；七、被告（反诉原告）北京布鲁德商贸有限公司其余之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币10，671元，由原告（反诉被告）上海万达商业广场置业有限公司负担人民币4，545元，被告（反诉原告）北京布鲁德商贸有限公司负担人民币6，126元；反诉受理费人民币5，540.80元，由原告（反诉被告）上海万达商业广场置业有限公司负担人民币2，345元，被告（反诉原告）北京布鲁德商贸有限公司负担人民币3，195.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　王　　 芩　　 菲审　判　员　李　　　　　　威人民陪审员　徐　　 力　　 勤二〇一四年四月二十二日书　记　员　尉蔚书记员居文璟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：