（2011）诸朱民初字第126号
裁判日期: 2014-04-22
公开日期: 2014-08-13
案件名称
闫红波与李志琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
诸城市人民法院
所属地区
诸城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闫红波,李志琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十四条第一款，第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
山东省诸城市人民法院民 事 判 决 书（2011）诸朱民初字第126号原告闫红波。委托代理人邰同辉。被告李志琴。委托代理人刘琦。原告闫红波与被告李志琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫红波的代理人邰同辉，被告李志琴的代理人刘琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1999年12月5日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将位于诸城市南关路古城南巷的房屋作价50000元出售给原告，且双方已履行完毕。2010年6月17日，被告以房屋买卖合同无效为由诉至法院，法院判决双方间的买卖合同无效。根据法律规定，该合同无效的过错责任应由被告承担。请求判令被告返还原告购房款50000元，并赔偿可得利益损失687365.75元；案件诉讼费由被告负担。被告辩称，原、被告间的争议不属于房屋买卖合同纠纷，双方签订的合同已在2010年11月5日被法院判决无效，该判决已发生效力，根据一事不再理原则，原告不得再以该合同起诉被告。原、被告争议的房屋已被拆除，被告取得的拆迁安置房屋不能客观地反映双方争议房屋的价值，不同意按拆迁安置房屋的评估价值赔偿原告的损失。经审理查明，1999年12月5日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将位于诸城市南关路古城南巷138号的3间平房作价50000元出售给原告，该平房的产权登记人为李志琴（芹），房产权证号为：（89）鲁潍诸字第7**号，换证后变更为：诸城市房权证城区私字第××号，土地使用权证号为：诸集用（1999）字第（22）387号，签订合同当日双方即交付房屋和房款，但一直未办理房产过户手续。2006年，原告在居住使用房屋期间，自建南屋3间，面积72.51平方米。因旧城改造，上述平房面临拆迁，原、被告致成纠纷，经协商未果，被告于2010年6月17日诉至本院［（2010）诸朱民初字第502号］，以原告不系本集体经济组织成员为由，诉求确认买卖合同无效。2010年11月5日，本院做出判决，认定双方间的房屋买卖合同无效。判决生效后，原告向被告返还了房屋，但购房款被告一直未返还原告。2010年12月1日，被告与诸城市密州街道古城子居民委员会、山东鑫城房地产开发有限公司签订房屋拆迁、安置协议，协议约定：被告的房屋正房3间，在证面积61.75平方米，实际拆迁核定建筑面积143.19平方米（含在证3间正房实量面积70.68㎡、不在证3间南屋面积72.51㎡）。被告的总安置面积为186.27平方米，其中，正房安置面积112.2平方米，按21%拆迁面积系数安置面积30.07平方米（143.19㎡×21%），被告向村委会交款26000元，补齐4间正房，取得安置面积44平方米。拆迁安置房屋建成后，经抓阄，被告分得诸城市东武街南段西侧东武古城10号楼2单元703室（74.52㎡）、22号楼3单元402室（121.96㎡）及车库1间（23.17㎡）。2011年6月10日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告返还购房款，并支付可得利益损失，共计500000元。诉讼中，根据原告的申请，本院依法委托山东求实房地产评估有限公司对拆迁安置楼房进行了评估，2014年2月17日，该评估公司出具评估报告：诸城市东武街南段西侧东武古城10号楼2单元703室评估价值408370元、22号楼3单元402室评估价值695172元；车库（3-7号）评估价值92680元。原告支付评估费15000元。原告依据该评估报告，将诉求的损失数额增加至737365.75元。上述事实，有原、被告的陈述及民事判决书、房屋拆迁、安置协议、评估报告等证据在案佐证，足以认定。本院认为，合同无效，因履行合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告之前的诉讼，法院仅认定双方间的买卖合同无效，被告至今未返还原告购房款，亦未按过错赔偿原告的损失，双方间的纠纷尚未处结，原告起诉被告返还购房款，并赔偿损失，其诉讼标的与之前的诉讼标的不同，未违反一事不再理原则。被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。原告起诉被告返还购房款符合法律规定，本院予以支持。被告长期居住于潍坊市潍城区，其起诉确认与原告间的房屋买卖合同无效起因于房屋拆迁，目的在于取得拆迁补偿利益，其起诉带有明显的投机性，不符合民法的诚信原则。原、被告签订的房屋买卖合同涉及的平房土地性质系集体所有，原告购买房屋时无该集体经济组织成员的身份，事后亦未取得该身份，故原、被告间的房屋买卖合同无效，但对于原告不是本集体经济组织成员的事实，在签订合同时，原、被告都是明知的，因此，双方对于合同被认定为无效均存在过错。被告与原告签订房屋买卖合同，致原告丧失同等条件下购买其他房屋的机会，现双方间的买卖合同被认定为无效，原告的信赖利益遭受损失，其诉求被告赔偿该项损失合法有据，应予支持。涉案争议平房已被拆迁不能恢原，不能作为评估对象。被告基于被拆迁平房取得拆迁安置房，扣除其自购部分，剩余部分均系原平房的替代物，可以作为评估对象，以确定原平房的增值。原告依据拆迁安置房屋的评估价值计算信赖利益损失并无不当，本院予以支持。原、被告签订房屋买卖合同在1999年，2010年被告起诉原告返还房屋，期间相隔十年有余，对于评估价值中的增值部分，原、被告按90%：10%的比例分配较适宜。被告取得的拆迁安置房屋中，有部分安置面积（44㎡）系基于被告的集体经济组织成员身份，由被告向村委会交款后取得，该部分归被告个人所有；拆迁安置协议中未涉及车库，被告取得的车库属其自购，归被告个人所有。按拆迁补偿协议，被告应取得安置面积186.27㎡，实际取得196.48㎡，差额面积的房款由被告补缴，该部分归被告个人所有。经评估，两套安置房共价值1104542元，合5616.56元／㎡（1104542元÷196.48㎡）。按拆迁协议中的安置办法，原告自建3间南屋应取得安置面积15.23㎡（30.07㎡÷143.19㎡×72.51㎡），该部分归原告个人所有，计款85540.21元（5616.56元／㎡×15.23㎡）。被告因原平房堂屋、南屋取得安置面积142.27㎡，扣除归原告个人的15.23㎡，剩余127.04㎡系原平房的拆迁安置面积，计款713527.78元（5616.56元／㎡×127.04㎡），扣除买卖合同的价款50000元，余款663527.78元为房屋的增值，原告应分得597175元（663527.78元×90%）。综上，被告应返还原告购房款50000元，并赔偿原告损失682715.21元（597175元＋85540.21元）。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李志琴返还原告闫红波购房款50000元，并赔偿原告损失682715.21元，两项共计732715.21元，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告闫红波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11174元，财产保全费3020元，共计14194元，由原告闫红波负担47元，被告李志琴负担14147元；评估费15000元，由被告李志琴负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费11174元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 周 玲审 判 员 王重明代理审判员 张丹丹二〇一四年四月二十二日书 记 员 刘少卿 来自：