（2014）华民初字第00262号

裁判日期: 2014-04-22

公开日期: 2014-07-24

案件名称

原告华容县万佳商业管理有限公司与被告邓明房屋租赁合同纠纷民事裁定书

法院

华容县人民法院

所属地区

华容县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

华容县万佳商业管理有限公司,邓明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十七条

全文

湖南省华容县人民法院民事判决书（2014）华民初字第00262号原告华容县万佳商业管理有限公司，住所地华容县城市广场。法定代表人杨雷，公司执行董事。委托代理人贺先明，湖南卓夫律师事务所律师。委托代理人刘岳璨，湖南金球律师事务所律师。被告邓明，住华容县。原告华容县万佳商业管理有限公司与被告邓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理。依法由审判员李虎适用简易程序公开开庭进行了审理，原告华容县万佳商业管理有限公司的委托代理人贺先明、刘岳璨，被告邓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华容县万佳商业管理有限公司诉称，2013年7月4日，我公司与被告邓明经协商，签订了《商业经营租赁合同》和《华容城市广场商业经营管理协议》各一份，约定被告承租华容县城市广场潮流百货第二层B58、59、60号商铺，租期为2013年10月1日至2015年9月30日，月租金为3285元，物业管理费1028元，签订合同时交纳3个月租金和物业管理费，营业三个月届满前交纳6个月租金和物业管理费，并约定了违约责任的追究方式。合同签订后，我方依约向被告交付了租赁物，而被告使用租赁物至今，虽经我方多次催促，仍未按约交纳第二期6个月租金和物业管理费，现已逾期达三个月之久，请求按照合同约定依法判决解除原、被告所签上述合同和协议，被告在合同解除后七日内退还原告方租赁场地，被告支付自2014年1月18日起至实际交还商铺日止按每月4313元计算的租金和物业管理费；并同时支付此期间每日按第二期应交款项25878元的1%计算的违约金，被告所交履约保证金6570元不予退还；赔偿原告因解除合同的损失预期收益3个月租金计9855元。被告邓明辩称，我没有按期交付租金和物业管理费属实，但我没有交付的原因是由于原告没有按招商宣传资料上的经营范围规划商铺业务，原我旁边的商铺宣传资料上写的是经营美容美发，而实际却改成了5D影院，影院放演时的噪音严重影响了我的身体健康和生意经营，要求原告方改善我的经营环境降低噪音并赔偿我己交纳租金经营的三个月的适当损失后，我才同意支付租金。经审理查明，2013年7月4日，原、被告签订了一份《商业经营租赁合同》及一份《华容城市广场商业经营管理协议》。根据合同约定，被告承租华容城市广场潮流百货第二层的B58、59、60号商铺，租期为2013年10月1日至2015年9月30日（起算日以商场正式营业日为准，如正式营业日与约定日期有异，则顺延），租金为每月3285元，物业管理费每月1028元，签订合同时应交3个月租金及物业管理费，承租三个月届满前应交6个月租金及物业管理费，后期租金按每次3、3、6、3个月一次的方式交纳。另外，合同还约定如被告逾期支付租金和物业管理费，自逾期之日起每日按应付款项的1%支付违约金，逾期30日原告有权终止合同，责令被告即时退出所租赁商铺另行出租，保证金不予退还，并有权要求被告支付相当于三个月租金数额的赔偿金作为原告预期利益的赔偿；合同解除或租赁期满，承租人应在7日内将其拥有所有权的资产和商品撤出，退还租赁场地；同时，合同及协议还就商铺装修、“潮流百货”商业业态进行调整等其他事宜进行了约定。合同签订时，被告按约定交纳了第一次三个月的租金及物业管理费，即12939元，同时也交纳了租赁履约保证金6570元。2013年10月18日，华容县城市广场潮流百货正式营业，被告方经营使用租赁物至今。被告经营所租赁的商铺三个月期满后，未按合同约定在2014年1月18日前交纳第二次六个月的租金及物业管理费25878元，虽经原告多次催促，至今仍未交纳。另查明，被告租赁商铺对面的B36、B37商铺在被告提交的华容县城市广场潮流百货宣传资料上标注为美容美发，而现在实际经营5D影院项目，被告提出影院放演时噪音严重超标，但未能提交证明噪音超标的国家权威部门作出的鉴定意见。本案在庭审后，原告向本院提交了申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求的申请。上述事实，有原告华容县万佳商业管理有限公司提交的原、被告签订的《商业经营租赁合同》和《华容城市广场商业经营管理协议》，原告向被告方发出的费用催缴提示和原告为督促承租户交纳租金及物业管理费发出的两份公告，被告提交的华容县城市广场潮流百货宣传资料及原、被告陈述在卷予以证实。本院认为，原、被告签订的商业经营租赁合同》和《华容城市广场商业经营管理协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。被告租赁原告管理的商铺进行经营后，未按照约定及时交纳租金及物业管理费，虽经原告多次催讨至今己逾期三个多月仍未交纳，原告要求解除双方之间所签合同，由被告退还租赁场地并承担支付商铺使用期间的租金及物业管理费的诉讼请求、符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。原告诉求的不予退还履约保证金的请求，因履约保证金实际上是为了防止被告方违约而预先交付原告方作为被告方违约时作为追究违约责任使用的，双方合同约定的被告方违约，履约保证金不予退还条款不违反法律规定，且被告亦并未对该条款提出异议，本院予以支持。原告要求被告赔偿预期利益损失相当于该年度三个月租金数额的赔偿金的诉讼请求，由于双方所签合同上有明确约定，解除合同对原告也将产生实际损失，且不违反法律、法规的强制性规定，且被告亦并未对该条款提出异议，本院予以支持。原告申请撤回要求被告支付违约金的申请，是依法处分自己的诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许。被告辩称的原告方违背宣传资料内容，变更了相关门面经营项目，造成噪音超标的问题，因双方所签合同约定了原告方根据统一经营管理的需要，可对部分商业业态进行调整，承租户应予理解并无条件服从的内容，且被告方对噪音超标未能提交证明噪音超标的国家权威部门作出的鉴定意见，而且既使存在噪音问题，也是被告与其他经营户应勾通解决的问题，并不能成为被告拒交租金及物业管理费的理由，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除华容县万佳商业管理有限公司与邓明签订的《商业经营租赁合同》和《华容城市广场商业经营管理协议》，邓明在本判决书生效后七日内将承租的华容县城市广场潮流百货第二层B58、59、60号商铺退还华容县万佳商业管理有限公司；二、邓明支付华容县万佳商业管理有限公司从2014年1月18日起至商铺交付之日止按每月3285元计算的租金和按每月1028元计算的物业管理费；三、邓明向华容县万佳商业管理有限公司交纳的租赁履约保证金6570元，华容县万佳商业管理有限公司不予退还；四、邓明赔偿华容县万佳商业管理有限公司按其应交租金每月3285元计算三个月的预期利益损失9855元；上述二、四项金钱给付义务期均为本判决生效后七日内予以支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由被告邓明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员　　李虎二〇一四年四月二十二日书记员　　邓颖关注公众号“”