（2013）瓦民初字第4369号
裁判日期: 2014-04-22
公开日期: 2018-09-06
案件名称
林炜、王辉与大连亿诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
瓦房店市人民法院
所属地区
瓦房店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林炜,王辉,大连亿诚房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十六条
全文
辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2013）瓦民初字第4369号原告：林炜，男，1979年10月14日出生，汉族，无业，现住大连市甘井子区。原告：王辉，女，1978年3月30日出生，汉族，普兰店市人民法院法官，现住大连市甘井子区。委托代理人：林炜，男，1979年10月14日出生，汉族，无业，现住大连市甘井子区。被告：大连亿诚房地产开发有限公司，住所地普兰店市经济开发区兴申街5号。法定代表人：赵荣金，该公司董事长。委托代理人：袁征，女，1982年10月12日出生，汉族，大连亿诚房地产开发有限公司职员，现住普兰店市铁西区沿河路109号。委托代理人：裴旭霞，辽宁博信律师事务所律师。原告林炜、王辉与被告大连亿诚房地产开发有限公司（以下简称亿诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王辉的委托代理人暨原告林炜、被告的委托代理人袁征、裴旭霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：我们系夫妻。2010年10月14日，原告王辉与被告亿诚公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于普兰店市沿河路95号的亿诚•御景湾一期XXX号商品房。合同签订后，原告按约定支付了购房款，但被告却没有履行合同约定的交付验收合格商品房义务，并拒绝按约定支付违约金，已建好的商品房内设施设备也未达到合同约定的交付条件（变更阳台设计、卫生间未铺设地热，未做防水保护层、卫生间上下分水管未安装，阳台未做防水保护层等）。上述问题原告多次要求被告按照合同约定履行义务，但被告一直不予履行。现诉至法院，要求：1、确认商品房买卖合同合法有效；2、判令被告履行合同义务，交付符合合同约定并经国家规定部门验收合格的房屋；3、按照合同约定支付逾期交房违约金120491元（按日万分之二计算至2013年10月31日）；4、支付装饰标准未达到合同约定而应承担的违约金20589元（具体为以下价格的双倍：按辽宁省2008年工程量定额，大连市造价处发布的网勘价格结合市场价格，卫生间防水45.2平方米×60元/平方米=2712元；卫生间地热稀释混凝土11平方米×100元/平方米=1100元；铺设材料11平方米×50元/平方米=550元；卫生间水泥砂浆保护层66.1平方米×50元/平方米=3305元；阳台水泥砂浆12.55平方米×50元/平方米=627.5元；以上项目的运输费为：搬运费200元/日工×10=2000元，上述合计为10294.5元）。被告辩称：同意原告主张合同有效的诉讼请求，不同意其他诉讼请求。理由是：1、关于逾期交房问题，我们承认逾期交房是我们违约，但我们是在2011年8月29日通知原告交房的，逾期交房不超过30日，出卖方应按日万分之一承担违约金，并且应当计算至2011年8月29日，即2198.75元；2、关于原告主张违约赔偿金20589元的诉讼请求，我方认为案涉房屋已经达到交房标准，所以不应当承担赔偿金。合同第十三条约定“出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合附件三的标准”，而附件三约定“卫生间的标准是高分子丙纶防水，地ＸＸ面”，从工程的实际施工情况来讲，卫生间的同层防水工艺要求每户业主在装修过程中按个人喜好将坐便、洗手盆等确定位置之后才能铺设地热管线，所以，被告只能在原告收房后、在其装修过程中做好地热铺设和防水；并且被告也已经按合同约定在第一个采暖期到来之前接通供暖。综上，被告不存在违约行为，不应承担此项赔偿。经审理查明：二原告系夫妻。2010年10月14日，原告王辉与被告亿诚公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的位于大连普兰店经济开发区沿河路95号的亿诚•御景湾一期37座2单元4层401号预售商品房，建筑面积120.15平方米，房屋单价为每平方米6100元，总金额732915元；付款方式为组合贷款：首付款222915元已付清，余款210000元办理银行按揭贷款，300000元办理公积金贷款；交付期限：出卖人（被告）应当在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；出卖人逾期交房的违约责任：⑴逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；等等。合同的附件三为装饰、设备标准，其中第7项为：“卫生间：高分子丙纶防水，地ＸＸ面，墙面高分子丙纶防水1.8m高，防水保护层水泥砂浆压平搓麻面，顶棚光面混凝土”；第8项为：“阳台：地面为水泥砂浆压平搓麻面，封闭或不封闭阳台（见附件一）”。上述商品房买卖合同由被告亿诚公司在出卖人栏加盖公司合同专用章和法定代表人印章，原告王辉在买受人栏签名并捺印。合同签订后，二原告按合同约定时间付清了首付款并办理了银行贷款和公积金贷款。2011年8月25日，被告亿诚公司书面通知原告王辉在2011年9月4日将房屋交付原告使用，原告王辉在通知书上签字。2011年9月4日，被告亿诚公司向原告出具一张“收条并承诺书”，内容为：“本人（买受人）王辉购买大连亿诚房地产开发有限公司（出卖人）开发建设亿诚•御景湾第37幢2单元4层01号房，现收到出卖人给付的关于该商品房逾期交付的违约金人民币2198.75元，至此出卖人逾期交房的责任全部免除，双方已签署的《商品房买卖合同》继续履行。”被告要求原告在此承诺书上签字，并领取2198.75元违约金及房屋钥匙。原告王辉拒绝收房，并要求被告的销售人员对其拒收房屋的理由进行记录，于是，被告亿诚公司的销售员苏倡为二原告出具如下记录一份：“37#-2-401王辉拒收房屋理由：①关于逾期交房的违约金赔偿，开发商的计算方式不满意，要求按合同执行；②要求开发商出示商品房竣工验收合格的相关文件；③现场未达到交付标准：1.卫生间地热未铺设成活，保温层及保护层（两遍）未做，下水管道未配置齐全，只预留主管道接口，给水只预留主管道接头。2.阳台地面防水层未做。3.室内各地面保护层开缝。4.楼梯间防护栏杆未做。”该记录由原告王辉、被告亿诚公司销售员苏倡和销售主管简浩翔签名。另查：2011年10月21日，被告亿诚公司在《大连日报》上刊登《关于亿诚•御景湾一期住宅入住的通知》，通知买受人务必于2011年10月26日前办理入住手续。再查：案涉房屋于2010年6月10日开工建设，2012年9月7日竣工验收合格。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、入住通知书、被告销售代表和销售经理签字的确认书，被告提供的亿诚•御景湾入住通知书存根、《关于亿诚•御景湾一期住宅入住的通知》、亿诚•御景湾一期交房时间表、普兰店市建筑安全监督管理站文件、关于贯彻落实国家防总防御9号强台风“梅花”的决策部署，切实加强建筑施工现场安全生产检查的紧急通知、商品房买卖合同、违约金领取名单、收条及承诺书（2198.75元）、单位工程质量竣工验收记录、勘察文件和质量检查报告、设计文件和质量检查报告、工程竣工验收报告、工程竣工报告、工程质量评估报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表，以及双方当事人的陈述在卷，业经当庭质证和认证，均真实有效，予以采信。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同实质为商品房预售合同，是双方当事人协商一致后的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应按约定全面履行合同义务，同时享有合同权利。被告应在合同约定的2011年7月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，逾期交房系违约行为，应承担违约金。虽然被告于2011年8月29日通知原告领取房屋，但该通知上约定的交房日期为2011年9月4日，实际已逾期超过30日；且房屋此时并未竣工验收合格，不符合交房条件，原告以房屋不合格和违约金计算不准确为由拒收房屋，于法有据。案涉房屋于2012年9月7日竣工验收合格，至此方才符合合同约定的交房条件，被告应在此日期向原告交付房屋，所以，逾期交房违约金计算时间应为2011年8月1日至2012年9月7日，共403天。关于违约金的计算标准，被告认为合同约定的按购房款日万分之二计算属过高，请求本院予以调整，本院认为被告逾期交房给原告造成的实际损失应不低于购房款的贷款利率，合同约定的日万分之二标准未超过购房款贷款利率的130%，不属约定过高，故对被告的此项请求不予支持。被告主张逾期交房是因为遭遇台风系不可抗力，不应承担违约责任，但其提供的证据显示，相关部门发出台风预警通知的时间是在2011年8月6日，在合同约定交房日期之后，故对被告的此项抗辩不予采信。关于原告主张房屋内设施和装饰条件未达到合同约定，要求被告支付双倍赔偿金20589元一节，按合同约定及交易习惯应在原告接收房屋后，由被告按原告指定的具体设施位置需要为原告进行铺设和安装，故本案中对原告要求支付赔偿金20589元的请求，因其缺乏证据和依据，而不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条之规定，判决如下：一、原告王辉与被告大连亿诚房地产开发有限公司于2010年10月14日签订的商品房买卖合同合法有效；二、本判决生效后三日内，被告大连亿诚房地产开发有限公司与原告王辉办理大连普兰店经济开发区沿河路95号的亿诚•御景湾一期37座2单元4层401号房屋的交接手续；三、本判决生效后三日内，被告大连亿诚房地产开发有限公司向原告王辉和林炜支付逾期交房违约金59072.95元（按总房款732915元的日万分之二计算，自2011年8月1日起，至2012年9月7日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3222元，由被告大连亿诚房地产开发有限公司承担1277元，由原告王辉和林炜承担1945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 王 敏审 判 员 张彦梅人民陪审员 周 艳二〇一四年四月二十二日书 记 员 化凌弘 更多数据：