（2013）鼓民初字第6391号
裁判日期: 2014-04-22
公开日期: 2014-12-22
案件名称
原告袁小军与被告陈启瑜、孙其香房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁小军,陈启瑜,孙其香
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第六十四条第一款，第一百三十四条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第6391号原告袁小军，男，1937年12月4日生。委托代理人李蓉（系原告袁小军之妻），女，汉族，1982年1月17日生。被告陈启瑜，男，汉族，1941年4月13日生。被告孙其香，女，汉族，1943年11月13日生。两被告共同委托代理人陈曙（系被告陈启瑜、孙其香之子），男，汉族。两被告共同委托代理人陈虹（系被告陈启瑜、孙其香之女），女，汉族。原告袁小军诉被告陈启瑜、孙其香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁小军的委托代理人李蓉，被告陈启瑜、孙其香及共同委托代理人陈曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁小军诉称，2011年5月23日，原、被告签订房屋租赁合同，约定两被告将位于本市鼓楼区XX岗23号207室（以下简称XX岗207室房屋）出租给原告，双方约定租金每月1850元，押金1800元，并特别约定“房屋提前退租，乙方需提前一个月告知甲方，如剩余一个月租期退租，则不退还租金，其余情况按实际租用月份结算房租和押金”。合同签订后，双方按约履行。2013年7月，被告的孙子考上29中高中，需要搬回居住，原告同意提前搬出，多次与被告电话联系合同解除的时间，并在2013年9月15日预付300元电费，约定于2013年10月12日交房时再结算。但2013年10月12日，被告拒绝退还剩余租金和押金，原告与其协商未果。现原告诉至法院，请求判令：1、两被告返还租金986.67元和押金1800元；2、两被告承担本案的诉讼费用。被告陈启瑜、孙其香辩称，原告为小孩上学于2013年8月9日购买了本市鼓楼区XX岗32巷2幢2单元703室，随后将小孩户口迁入新购住房。因购买了房屋，原告于2013年10月9日向被告提出解除房屋租赁合同，系原告违约而非被告，被告从未向原告提及孙子上29中要搬回居住等。因原告房租交至2013年11月28日，搬离诉争房屋在2013年10月12日，根据原、被告双方的合同约定，被告已经向原告退还了一个月租金1850元，剩余不满一个月的租金不应退还。至于押金，合同约定的退还条件为租赁期满后，而原、被告之间的房屋租赁合同因原告提前退租并未期满，故不符合退还条件。综上，请求法院依法判决。经审理查明，XX岗207室房屋登记在被告孙其香名下。2011年5月23日，原告袁小军（乙方）与被告陈启瑜、孙其香（甲方）签订《房屋租赁合同》：由被告将XX岗207室房屋出租给原告使用，租期3年，自2011年5月28日至2014年5月28日，月租金1850元，每半年一付等。该合同第十二条第3款约定：乙方同意支付甲方租房押金1800元，此款将于租赁期满后由甲方返回乙方；第8款约定：房屋提前退租，乙方需提前一个月告之甲方，如剩余一个月租期退租，则不退还租金，其余情况按实际租用月份结算房租和押金。上述合同签订后，原告支付了押金1800元，并按约支付房租至2013年11月28日。2013年10月12日，原、被告协商提前终止合同，原告袁小军自租赁房屋内搬出，并结清承租使用期间的水电费用。对于2013年10月13日至2013年11月28日未承租使用期间的房租，被告陈启瑜向原告退还了一个月房租1850元，并拒绝退还剩余不足一个月的房租及押金。原告袁小军向被告出具了收条，内容为：今收到陈启瑜退租一个月1850元，剩余半个月租金和押金另行再算，房内物品已交接完毕。原、被告均认可就剩余租金和押金退还问题，双方于房屋交接当时即产生纠纷。对于提前终止房屋租赁合同，原告袁小军称系被告于2013年7月主动提出，被告陈启瑜、孙其香称系原告于2013年10月9日主动提出，原告此前并未提出过。为证明其该主张，原告袁小军提交了：1、其妻李蓉与被告陈启瑜于2013年8月、9月、10月的通话记录，证明被告陈启瑜于2013年7月提出提前终止房屋租赁合同并要求原告于2013年9月1日前搬出后，李蓉多次主动与被告陈启瑜电话联系，请求延期终止合同；2、被告陈启瑜于2013年9月15日出具的原告预付300元电费的收条，证明原、被告双方已于此前约定2013年10月12日终止合同，被告陈启瑜预收电费即为了等2013年10月12日一起结算。对于通话记录，被告陈启瑜、孙其香认为不能证明双方的通话内容，且双方系房屋租赁关系，有通话记录实属正常；对于预收电费的收条，被告陈启瑜、孙其香解释为2013年9月15日当天为正常收取电费的时间，当天被告陈启瑜到达诉争房屋后，李蓉称有急事要出去等不及结算电费，所以给了被告陈启瑜300元等待下次一并结算。对于电费的结算，原、被告均确认为按实结算，2013年9月15日应为电费结算日，但当天未实际结算。庭审中，对于原告已交但未退还部分租金的金额，原、被告双方一致确认为986.67元。因原、被告双方对系谁要求提前终止合同各执一词，致本案调解不成。以上事实，有房屋登记簿、房屋租赁合同、收条、通话记录及当事人陈述等证据在卷，足以认定，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、系哪方提出提前终止房屋租赁合同，以及是否影响剩余租金的退还；2、押金是否应予退还。围绕争议焦点，本院分别评析如下：关于系哪方提出提前终止房屋租赁合同，以及是否影响剩余租金退还的问题。本院认为，原告诉称被告于2013年7月提出提前终止合同，被告予以否认。原告为证明其该主张提交的通话记录清单仅能证明原、被告有过通话记录，无法证明相应内容。而对于原告举证的2013年9月15日预收电费收条形成背景，被告关于原告之妻李蓉着急出门故未来得及结算具体数额的解释亦符合常理。因原告未能证明系被告提前终止房屋租赁合同或被告已提前一个月得知合同终止事宜，故被告根据《房屋租赁合同》第十二条第8款的约定，不予退还不足一个月部分的租金，符合双方的合同约定。关于押金是否应予退还的问题。原告主张押金应予退还，被告辩称合同提前终止未到期满日故不应退还。本院认为，租赁合同中的押金系为担保承租人适当使用租赁物所设，担保目的实现后，押金应予返还。本案中，原告已向被告返还了租赁房屋、结清了水电等各项费用，且房屋租赁合同已由双方协商终止，押金的返还条件已成就，应予返还。综上，因原告未能证明其主张返还986.67元租金存在事实和合同依据，本院对该诉请不予支持；原告诉请押金返还，存在事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告陈启瑜、孙其香于本判决生效之日起十日内返还原告袁小军押金1800元；二、驳回原告袁小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告袁小军负担20元，被告陈启瑜、孙其香负担30元。（此款已由原告预交，被告在给付上述判决款项时加付此款）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李义军代理审判员 刘春晓人民陪审员 刘文勇二〇一四年四月二十二日见习书记员 宋文天